Zugesicherte Eigenschaft bei Gewerberaum

28.11.2000 (GE 22/2000, 1521) Über die allgemeine Tauglichkeit des Mietobjekts für die beabsichtigte gewerbliche oder berufliche Nutzung hinaus kann der Vermieter dem Mieter besondere Eigenschaften zusichern.

1. Stellt sich heraus, daß trotz der Zusicherung die Eigenschaft fehlt, so ist die Mietsache mangelhaft (§ 537 Abs. 2 Satz 1 BGB). Die bloße Bezeichnung des Gewerbes als Verwendungszweck für die gemieteten Räume führt aber noch nicht zu der Annahme von bestimmten zugesicherten Eigenschaften mit der Folge, daß bei ihrem Fehlen Gewährleistungsansprüche entstehen (BGH, Urteil vom 28. November 1979, NJW 1980, 777). Das gilt selbst dann, wenn die Mietparteien längere Zeit über die Aufnahme des Verwendungszwecks in den Mietvertrag verhandelt haben. Auch bloße Anpreisungen oder Beschreibungen des Mietobjekts führen noch nicht zur Annahme von zugesicherten Eigenschaften. Eine Zusicherung liegt grundsätzlich nur vor, wenn eine vertraglich bindende Erklärung erfolgt, die über die bloße Angabe des Nutzungszwecks im Vertrag hinausgeht (BGH, Urteil vom 28. November 1979, NJW 1980, 778). Aus ihr muß ersichtlich sein, daß der Vermieter bestimmte Eigenschaften des Mietobjekts garantieren und dafür einstehen will. Demnach kann die Zusicherung in der Regel nicht stillschweigend geschehen. Das mag in Ausnahmefällen zutreffen, wenn sich aus dem Gesamtverhalten des Vermieters ergibt, daß er für gewisse Eigenschaften die Gewähr übernehmen will. Wird der Mietvertrag auf Vermieterseite von einer Personenmehrheit abgeschlossen, so muß die Zusicherung durch alle Vermieter gegeben werden, es sei denn, ein Vermieter ist zur Abgabe der Erklärung bevollmächtigt.

2. Ist eine Eigenschaft zugesichert und stellt sich heraus, daß sie nicht vorhanden ist, so ist, anders als bei sonstigen Mängeln des Mietobjekts ohne Bedeutung, ob dadurch die Gebrauchstauglichkeit erheblich oder nur unerheblich gemindert wird (§§ 537 Abs. 2 Satz 1, 537 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Sichert der Vermieter eines Lagerhauses dem Mieter eine bestimmte Tragfähigkeit zu, so kann der Mieter sich selbst dann darauf verlassen, wenn sie erkennbar ohne hinreichende Unterlagen abgegeben worden ist. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 15. Juni 1964, MDR 1964, 915) hat in diesem Fall eine Zusicherung angenommen, wenn über die Tragfähigkeit der Mieträume nähere Angaben gemacht werden.
Besondere Eigenschaften können sowohl hinsichtlich der Beschaffenheit der Mietsache als auch bezüglich sonstiger tatsächlicher oder rechtlicher Verhältnisse zugesichert werden. So können der Ertrag eines Geschäfts, der Umsatz einer Gaststätte oder die Brauereifreiheit einer Gastwirtschaft (RG, Urteil vom 21. März 1919 - RGE Bd. 95, 175 f.) Gegenstand einer zugesicherten Eigenschaft sein.

3. Nach § 537 Abs. 2 S. 2 BGB steht bei der Grundstücksmiete die Zusicherung einer bestimmten Größe der Zusicherung einer Eigenschaft gleich. Allerdings ist bei der Vermietung von Geschäfts- oder Wohnraum in der Angabe einer bestimmten Wohnfläche in der Regel lediglich eine Beschreibung des Mietobjekts zu sehen (LG Hamburg, Urteil vom 17. August 1993 - Hamburger Grundeigentum 1993, 377). Das trifft in der Regel besonders dann zu, wenn die Größe mit „ca.“ angegeben wird. In diesem Fall spielt die bestimmte Flächengröße für die Tauglichkeit der Mietsache keine Rolle. Etwas anderes gilt, wenn der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages eindeutig zu erkennen gegeben hat, daß er für den speziellen Nutzungszweck der angemieteten Räume eine Fläche mit einer bestimmten Größe benötigt. Das kann z. B. bei der Anmietung von Lagerflächen zutreffen. Grundsätzlich sollte der Vermieter mit der Zusicherung von Eigenschaften zurückhaltend sein.

Autor: Dr. Hans-Herbert Gather