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Mieter muss Rauchmelderinstallation dulden
Auch nach bereits erfolgtem Selbsteinbau
12.12.2014 (GE 22/2014, S. 1490) Ist das Anbringen von Rauchmeldern landesrechtlich vorgeschrieben, muss der Mieter dem Vermieter die Installation gestatten, selbst wenn der Mieter die von ihm genutzte Wohnung schon mit eigenen Rauchmeldern versehen hat.
DER FALL: Ein Vermieter in Sachsen-Anhalt verlangte von dem Mieter die Duldung des Anbringens von Rauchwarnmeldern im Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flur der angemieteten Wohnung durch ihn (Vermieter) oder eine von ihm beauftragte Fachfirma. Der Mieter vertrat die Ansicht, dass er aufgrund des Einbaues eigener Rauchwarnmelder (im Jahr 2009) nicht mehr zur Duldung des Einbaus anderweitiger von dem Vermieter gestellter Geräte verpflichtet sei. Das Amtsgericht gab der Klage statt, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.
DAS URTEIL: Das LG Halle/Saale wies die Berufung zurück. Wenn ein Vermieter eigenmächtig (hier unstreitig nicht näher nach Art, Standard, Anbringung, Wirksamkeit sowie Wartung definierte) Rauchmelder einbaue, erfülle er nicht die Pflichten des eigentlichen Bauherrn. Vielmehr hätte der Mieter umgekehrt einen Anspruch auf Einbau gegen den Vermieter. Soweit er diesen nicht geltend mache, könnten „eigenmächtig“ eingebaute Rauchmelder (die nicht vorher vom Vermieter geprüft und genehmigt worden seien) nicht dazu führen, die grundsätzlich weiten (Dispositions-) Rechte über die Wohnungsausstattung des Vermieters zu schmälern.
Bei der Anbringung von Rauchwarnmeldern handele es sich um duldungspflichtige Maßnahmen nach § 555 b Nr. 5 und Nr. 6 BGB als maßgeblichen Sicherheitszuwachs, die noch aufgrund des unstreitig geringfügigen Eingriffes unter Bagatellmaßnahmen nach § 555 c Abs. 4 BGB fielen und deshalb keiner Modernisierungsankündigung bedürften. Es handele sich bei den Modernisierungsmaßnahmen auch um Installationen ohne erheblichen Eingriff in die Bausubstanz, die einerseits die Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten (§ 555 b Nr. 5 BGB), da sie den aktuellen und dauerhaften Sicherheitsstandard nachhaltig für alle Bewohner gleichermaßen erhöhten, und zu denen andererseits nach § 555 b Nr. 6 BGB der Vermieter jedenfalls i.S. eines Mindestmaßes nach § 47 LBO-LSA sonst verpflichtet sei, ohne dass er dies beeinflussen könnte. Da die (unstreitig) nicht neuwertigen und nicht näher beschriebenen Rauchmelder bislang nur der willkürlichen Wartung und Auswahl der Mieter ohne Prüfung durch den Vermieter unterlägen, könne der Mieter nicht einwenden, dass ein Sicherheitszuwachs durch ihn bereits hinreichend wirksam erfolgt sei und er die Dispositionsbefugnis des Vermieters einschränken durfte. Der Mieter könne sich nämlich weder auf wirtschaftliche noch personale Härtegründe nach § 555 d Abs. 2 BGB berufen, die die Interessen des Vermieters an einem eigenen einheitlichen und von ihm kontrollierbaren und zu wartenden Rauchwarnsystem überstiegen: Schon dadurch allein, dass keine Mieterhöhung erfolge, entfalle der wirtschaftliche Härtegrund; die Betriebskostenumlage betrage nur 1,18 € netto als Wartungskosten und 3,66 € netto als Gerätemiete pro Jahr und Gerät.
Der Mieter könne auch nicht die von ihm bereits investierten Kosten seiner Rauchmelder einwenden, da er diese eigenmächtig und ohne Überwachungsmöglichkeit durch den Vermieter eingebaut habe. Es sei auch zu berücksichtigen, dass bei fehlendem Nachweis einer ausgemessenen Wartung nach DIN-Vorschriften (EN 14604 und 14676) der uneingeschränkte Versicherungsschutz des Gebäudes insgesamt gefährdet sei, den der Vermieter gegenüber der Versicherung im Brandfall nachzuweisen habe. Darüber hinaus bestünden zugleich Schutzpflichten auch gegenüber den anderen Mietern, die durch den kontrollierten und gewährleisteten ordnungsgemäßen Einbau durch Fachfirmen von geprüften einheitlichen Rauchmeldegeräten zu schützen seien.
Das Argument, § 47 LBO-LSA lasse einen Einbau der Geräte noch bis Ende 2015 zu, greife nicht. Es entstehe nämlich eine sofortige Verbesserung des Schutzes. Die gesetzlichen Auflagen stellten sich damit lediglich als ein Argument in der Abwägung der Interessen zur Prüfung der Duldungspflicht des Mieters dar, der auch ansonsten im Rahmen der obigen Argumente den Einbau der beabsichtigten Geräte zu dulden habe.
Die Revision sei zuzulassen gewesen, da jedenfalls nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Rechtslage insoweit grundsätzliche Bedeutung habe, als es sich um eine klärungsbedürftige Frage handele, deren Auftreten in einer unbestimmten Zahl von Fällen noch bis mindestens Ende 2015 zu erwarten sei und noch keine höchstrichterliche Entscheidung dazu vorliege.
ANMERKUNG: Die Revision ist eingelegt worden (VIII ZR 216/14). Die Frage, ob der Mieter nach Anbringung von eigenen Rauchmeldern die Installation entsprechender Geräte durch den Vermieter verweigern kann, ist bisher kontrovers entschieden worden. Es handelt sich dabei allerdings um schon etwas ältere Entscheidungen aus den Jahren 2010, 2011. Das AG Hamburg-Blankenese (Urteil vom 16. Februar 2011 - 531 C 341/10, ZMR 2011, 395) und das LG Hannover (Beschluss vom 9. Dezember 2010 - 1 S 24/10, ZMR 2011, 827) bejahen die Duldungspflicht trotz Eigeninstallation durch den Mieter. Das AG Hamburg-Barmbeck (Urteil vom 29. November 2011 - 814 C 125/11, ZMR 2012, 780) sowie das AG Hamburg-Altona (Urteil vom 7. September 2011 - 316 C 241/11, NZM 2012, 306) verneinen den Duldungsanspruch. In Hamburg (u. a.) gilt die Nachrüstungspflicht.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 1531 und in unserer Datenbank)
DAS URTEIL: Das LG Halle/Saale wies die Berufung zurück. Wenn ein Vermieter eigenmächtig (hier unstreitig nicht näher nach Art, Standard, Anbringung, Wirksamkeit sowie Wartung definierte) Rauchmelder einbaue, erfülle er nicht die Pflichten des eigentlichen Bauherrn. Vielmehr hätte der Mieter umgekehrt einen Anspruch auf Einbau gegen den Vermieter. Soweit er diesen nicht geltend mache, könnten „eigenmächtig“ eingebaute Rauchmelder (die nicht vorher vom Vermieter geprüft und genehmigt worden seien) nicht dazu führen, die grundsätzlich weiten (Dispositions-) Rechte über die Wohnungsausstattung des Vermieters zu schmälern.
Bei der Anbringung von Rauchwarnmeldern handele es sich um duldungspflichtige Maßnahmen nach § 555 b Nr. 5 und Nr. 6 BGB als maßgeblichen Sicherheitszuwachs, die noch aufgrund des unstreitig geringfügigen Eingriffes unter Bagatellmaßnahmen nach § 555 c Abs. 4 BGB fielen und deshalb keiner Modernisierungsankündigung bedürften. Es handele sich bei den Modernisierungsmaßnahmen auch um Installationen ohne erheblichen Eingriff in die Bausubstanz, die einerseits die Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten (§ 555 b Nr. 5 BGB), da sie den aktuellen und dauerhaften Sicherheitsstandard nachhaltig für alle Bewohner gleichermaßen erhöhten, und zu denen andererseits nach § 555 b Nr. 6 BGB der Vermieter jedenfalls i.S. eines Mindestmaßes nach § 47 LBO-LSA sonst verpflichtet sei, ohne dass er dies beeinflussen könnte. Da die (unstreitig) nicht neuwertigen und nicht näher beschriebenen Rauchmelder bislang nur der willkürlichen Wartung und Auswahl der Mieter ohne Prüfung durch den Vermieter unterlägen, könne der Mieter nicht einwenden, dass ein Sicherheitszuwachs durch ihn bereits hinreichend wirksam erfolgt sei und er die Dispositionsbefugnis des Vermieters einschränken durfte. Der Mieter könne sich nämlich weder auf wirtschaftliche noch personale Härtegründe nach § 555 d Abs. 2 BGB berufen, die die Interessen des Vermieters an einem eigenen einheitlichen und von ihm kontrollierbaren und zu wartenden Rauchwarnsystem überstiegen: Schon dadurch allein, dass keine Mieterhöhung erfolge, entfalle der wirtschaftliche Härtegrund; die Betriebskostenumlage betrage nur 1,18 € netto als Wartungskosten und 3,66 € netto als Gerätemiete pro Jahr und Gerät.
Der Mieter könne auch nicht die von ihm bereits investierten Kosten seiner Rauchmelder einwenden, da er diese eigenmächtig und ohne Überwachungsmöglichkeit durch den Vermieter eingebaut habe. Es sei auch zu berücksichtigen, dass bei fehlendem Nachweis einer ausgemessenen Wartung nach DIN-Vorschriften (EN 14604 und 14676) der uneingeschränkte Versicherungsschutz des Gebäudes insgesamt gefährdet sei, den der Vermieter gegenüber der Versicherung im Brandfall nachzuweisen habe. Darüber hinaus bestünden zugleich Schutzpflichten auch gegenüber den anderen Mietern, die durch den kontrollierten und gewährleisteten ordnungsgemäßen Einbau durch Fachfirmen von geprüften einheitlichen Rauchmeldegeräten zu schützen seien.
Das Argument, § 47 LBO-LSA lasse einen Einbau der Geräte noch bis Ende 2015 zu, greife nicht. Es entstehe nämlich eine sofortige Verbesserung des Schutzes. Die gesetzlichen Auflagen stellten sich damit lediglich als ein Argument in der Abwägung der Interessen zur Prüfung der Duldungspflicht des Mieters dar, der auch ansonsten im Rahmen der obigen Argumente den Einbau der beabsichtigten Geräte zu dulden habe.
Die Revision sei zuzulassen gewesen, da jedenfalls nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Rechtslage insoweit grundsätzliche Bedeutung habe, als es sich um eine klärungsbedürftige Frage handele, deren Auftreten in einer unbestimmten Zahl von Fällen noch bis mindestens Ende 2015 zu erwarten sei und noch keine höchstrichterliche Entscheidung dazu vorliege.
ANMERKUNG: Die Revision ist eingelegt worden (VIII ZR 216/14). Die Frage, ob der Mieter nach Anbringung von eigenen Rauchmeldern die Installation entsprechender Geräte durch den Vermieter verweigern kann, ist bisher kontrovers entschieden worden. Es handelt sich dabei allerdings um schon etwas ältere Entscheidungen aus den Jahren 2010, 2011. Das AG Hamburg-Blankenese (Urteil vom 16. Februar 2011 - 531 C 341/10, ZMR 2011, 395) und das LG Hannover (Beschluss vom 9. Dezember 2010 - 1 S 24/10, ZMR 2011, 827) bejahen die Duldungspflicht trotz Eigeninstallation durch den Mieter. Das AG Hamburg-Barmbeck (Urteil vom 29. November 2011 - 814 C 125/11, ZMR 2012, 780) sowie das AG Hamburg-Altona (Urteil vom 7. September 2011 - 316 C 241/11, NZM 2012, 306) verneinen den Duldungsanspruch. In Hamburg (u. a.) gilt die Nachrüstungspflicht.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 1531 und in unserer Datenbank)
Autor: Klaus Schach
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