Unwirksame Formularbestimmungen in Darlehensverträgen – auch bei Immobilien

27.11.2014 (GE 22/2014, S. 1485) Der für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte im Mai 2014 in zwei in wesentlichen Punkten parallel gelagerten Revisionsverfahren entschieden, dass vorformulierte Bestimmungen über ein Bearbeitungsentgelt in Darlehensverträgen zwischen einem Kreditinstitut und einem Verbraucher unwirksam sind. Jetzt legte der XI. Zivilsenat mit zwei Entscheidungen nach und klärte die Frage, wann in solchen Fällen die Verjährung beginnt. Der BGH: Grundsätzlich gilt die kenntnisabhängige dreijährige Verjährungsfrist nach § 195 BGB in Verbindung mit § 199 Abs. 1 BGB. Für in früheren Jahren entstandene Rückforderungsansprüche beginnt die dreijährige Frist erst mit dem Schluss des Jahres 2011 zu laufen, weil Darlehensnehmern die Erhebung einer entsprechenden Rückforderungsklage nach Auffassung des BGH nicht vor dem Jahre 2011 zumutbar war. Für Betroffene heißt das: Ansprüche müssen bei den Banken bis Ende dieses Jahres in verjährungsunterbrechender Weise geltend gemacht werden – ein Weihnachtsgeschenk für Darlehensnehmer und für Anwälte.

Dreh- und Angelpunkt sind zwei Entscheidungen des BGH aus dem Mai dieses Jahres (Urteile vom 13. Mai 2014 - XI ZR 405/12 – und - XI ZR 170/13 -). Im einen Fall (- XI ZR 405/12 -) hatte ein Verbraucherschutzverein gegenüber einer Bank im Wege der Unterlassungsklage die Unwirksamkeit der im Preisaushang der Bank für Privatkredite enthaltenen Klausel „Bearbeitungsentgelt einmalig 1 %“ geltend gemacht und war in allen Instanzen erfolgreich. Im zweiten Fall (-XI ZR 170/13 -) hatten Darlehensnehmer von der beklagten Bank aus ungerechtfertigter Bereicherung die Rückzahlung des beim Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags berechneten Bearbeitungsentgelts verlangt. Die Parteien hatten in diesem Fall im März 2012 einen Online-Darlehensvertrag geschlossen und dazu die von der Bank vorgegebene und auf deren Internetseite eingestellte Vertragsmaske ausgefüllt, die u. a. folgenden Abschnitt enthielt: „Bearbeitungsentgelt EUR
Das Bearbeitungsentgelt wird für die Kapitalüberlassung geschuldet. Das Entgelt wird mitfinanziert und ist Bestandteil des Kreditnennbetrages. Es wird bei der Auszahlung des Darlehens oder eines ersten Darlehensbetrages fällig und in voller Höhe einbehalten.“
Die Höhe des Bearbeitungsentgelts war von der Bank mit 1.200 € berechnet und in das Vertragsformular eingesetzt worden. Die auf Rückzahlung dieses Betrages nebst entgangenem Gewinn, Verzugszinsen und Ersatz der Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage ist – bis auf einen kleinen Teil der Zinsen – ebenfalls in beiden Vorinstanzen erfolgreich gewesen.
In beiden Verfahren hatte der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die Revisionen der beklagten Kreditinstitute zurückgewiesen. Die Bestimmungen über das Bearbeitungsentgelt unterlägen der gerichtlichen Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und hielten dieser nicht stand. In beiden Fällen handele es sich um eine – von der Bank gestellte – Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 307 BGB. Dafür sei es ausreichend, wenn das Entgelt wie im Falle des Online- Darlehensvertrags zum Zwecke künftiger wiederholter Einbeziehung in Vertragstexte „im Kopf“ des Kreditinstituts als Klauselverwender gespeichert ist, anhand der Daten des individuellen Darlehensvertrages errechnet und sodann in ein Leerfeld in der Vertragsurkunde eingesetzt wird.
Beide beanstandeten Entgeltklauseln stellten auch keine gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB kontrollfreien Preisabreden, sondern vielmehr der Inhaltskontrolle zugängliche Preisnebenabreden dar.
Aus der insoweit maßgeblichen Sicht eines rechtlich nicht gebildeten Durchschnittskunden hätten die beklagten Banken ein zusätzliches Entgelt zur Abgeltung ihres Bearbeitungsaufwandes im Zusammenhang mit der Kreditgewährung und der Auszahlung der Darlehensvaluta verlangt; dass im Verfahren XI ZR 170/13 ausweislich des Darlehensvertrages das Bearbeitungsentgelt für die„Kapitalüberlassung“ geschuldet worden sei, stehe dem bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung nicht entgegen.
Gemessen hieran sei das Bearbeitungsentgelt weder kontrollfreie Preishauptabrede für die vertragliche Hauptleistung noch Entgelt für eine Sonderleistung der Beklagten. Beim Darlehensvertrag stelle der gemäß § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Darlehensnehmer zu zahlende Zins den laufzeitabhängigen Preis für die Kapitalnutzung dar; aus Vorschriften des Gesetzes- und Verordnungsrechts – insbesondere soweit darin neben Zinsen von„Kosten“ die Rede sei – ergebe sich nichts Abweichendes. Mit einem laufzeitunabhängigen Entgelt für die „Bearbeitung“ eines Darlehens werde gerade nicht die Gewährung der Kapitalnutzungsmöglichkeit „bepreist“. Das Bearbeitungsentgelt stelle sich auch nicht als Vergütung für eine sonstige, rechtlich selbständige, gesondert vergütungsfähige Leistung der Beklagten dar. Vielmehr würden damit lediglich Kosten für Tätigkeiten (wie etwa die Zurverfügungstellung der Darlehenssumme, die Bearbeitung des Darlehensantrages, die Prüfung der Kundenbonität, die Erfassung der Kundenwünsche und Kundendaten, die Führung der Vertragsgespräche oder die Abgabe des Darlehensangebotes) auf die Kunden der Beklagten abgewälzt, welche die Banken im eigenen Interesse erbringen oder aufgrund bestehender eigener Rechtspflichten zu erbringen hätten.
Die formularmäßige Vereinbarung eines Bearbeitungsentgelts sei unwirksam, weil die Erhebung eines laufzeitunabhängigen Entgelts für die Bearbeitung eines Verbraucherdarlehens mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung unvereinbar sei und die Kunden der Beklagten entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Nach dem gesetzlichen Leitbild des § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB hätten die Banken anfallende Kosten für die Kreditbearbeitung und -auszahlung durch den laufzeitabhängig bemessenen Zins zu decken und könnten daneben kein laufzeitunabhängiges Bearbeitungsentgelt verlangen.
Zunächst ist also festzuhalten, dass formularmäßig vereinbarte Bearbeitungsentgelte in Verbraucherdarlehensverträgen – wozu dem Grunde nach auch Immobilienkredite gehören – zurückgefordert werden können. Bleiben aber zwei wesentliche Fragen offen: Was ist ein Verbraucherkreditvertrag und wann beginnt die Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche zu laufen?
Die zweite Frage hat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in erneut zwei Entscheidungen beantwortet, die allerdings noch nicht im Wortlaut, sondern lediglich als Pressemitteilungen vorliegen. Die erste Frage ist derzeit schwerer zu beantworten. Die Frage nach dem Verjährungsbeginn beantwortet der BGH in seinen Urteilen vom 28. Oktober 2014 - XI ZR 348/13 und - XI ZR 17/14 - wie folgt:

■ Es gilt die dreijährige kenntnisabhängige Verjährungsfrist nach § 195 BGB in Verbindung mit § 199 Abs. 1 BGB.

■ Für die meisten Altfälle beginnt die Verjährungsfrist erst mit dem Schluss des Jahres 2011 zu laufen, weil sich, so der BGH, erst im Laufe des Jahres 2011 eine gefestigte oberlandesgerichtliche Rechtsprechung herausgebildet habe, welche die Bearbeitungsentgelte in Allgemeinen Geschäftsbedingungen beim Abschluss von Verbraucherdarlehensverträgen missbilligte. Das heißt: Darlehensnehmer müssen ihre Rückforderungsansprüche bei den Banken BIS ENDE DIESES JAHRES in verjährungsunterbrechender Weise geltend machen.

Ausgehend hiervon sind derzeit nur solche Rückforderungsansprüche verjährt,

■ die vor dem Jahr 2004


■ oder im Jahr 2004 vor mehr als zehn Jahren entstanden sind, sofern innerhalb der absoluten – kenntnisunabhängigen – zehnjährigen Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB vom Kreditnehmer keine verjährungshemmenden Maßnahmen ergriffen worden sind.

In den beiden jetzt entschiedenen Verfahren (- XI ZR 17/14 - und - XI ZR 348/13 -), bei denen es um die Verjährung ihrer Rückforderungsansprüche ging, hatte der Kläger im ersten Fall (- XI ZR 348/13 -) mit der beklagten Bank zunächst im Dezember 2006 einen Darlehensvertrag über 7.164,72 € abgeschlossen, dem im Oktober 2008 ein weiterer über 59.526,72 € und schließlich im Juni/Juli 2011 ein dritter Darlehensvertrag über 12.353,04 € folgte, wobei die Bank jeweils Bearbeitungsentgelte in unterschiedlicher Höhe berechnete, zuletzt eine 3,5 %ige „Bearbeitungsgebühr“ auf den Darlehensbetrag. Der Kläger verlangte Erstattung dieser Bearbeitungsentgelte in Höhe von insgesamt 2.079,30 €. Die Klage hatte er im Dezember 2012 bei Gericht eingereicht, die Bank hatte einen Teilbetrag anerkannt und im Übrigen die Einrede der Verjährung erhoben – in den Vorinstanzen mit Erfolg.
Im zweiten Fall (- XI ZR 17/14 -) hatte der Kläger mit seiner Bank im Februar 2008 einen Verbraucherdarlehensvertrag über einen Nettokreditbetrag von 18.500 € abgeschlossen und wollte das Bearbeitungsentgelt von 555 € zurück. In diesem Fall blieb die Verjährungseinrede der Bank erfolglos, hier ging die Bank in Revision.
Im ersten Fall hat der BGH auf die Revision des Kreditnehmers hin das Berufungsurteil aufgehoben und die beklagte Bank zur Zahlung auch des Restbetrags verurteilt. Im zweiten Fall blieb die Revision der beklagten Bank erfolglos.
In beiden Rechtsstreiten bezog sich der BGH auf seine beiden Urteile vom 13. Mai 2014. Zur Verjährung führte der BGH aus: Die Rückzahlungsansprüche beider Kläger sind nicht verjährt. Bereicherungsansprüche verjährten nach § 195 BGB grundsätzlich in drei Jahren. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginne mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste (§ 199 Abs. 1 BGB). Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen habe er, wenn er von der Leistung und den Tatsachen wisse, aus denen sich das Fehlen des Rechtsgrundes ergibt. Nicht erforderlich sei hingegen in der Regel, dass er aus den ihm bekannten Tatsachen die zutreffenden rechtlichen Schlüsse ziehe. Ausnahmsweise könne aber die Rechtsunkenntnis den Verjährungsbeginn hinausschieben, wenn eine unsichere und zweifelhafte Rechtslage vorliege, die selbst ein rechtskundiger Dritter nicht in einem für die Klageerhebung ausreichenden Maße einzuschätzen vermöge. Das gelte erst recht, wenn der Durchsetzung des Anspruchs eine gegenteilige höchstrichterliche Rechtsprechung entgegenstehe. In einem solchen Fall fehle es an der Zumutbarkeit der Klageerhebung als übergreifender Voraussetzung für den Verjährungsbeginn. Angesichts des Umstands, dass Bearbeitungsentgelte in „banküblicher Höhe“ von zuletzt bis zu 2 % von der älteren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebilligt worden seien, sei Darlehensnehmern die Erhebung einer Rückforderungsklage erst zumutbar gewesen, nachdem sich im Laufe des Jahres 2011 eine gefestigte oberlandesgerichtliche Rechtsprechung herausgebildet hatte, die Bearbeitungsentgelte in Allgemeinen Geschäftsbedingungen beim Abschluss von Verbraucherdarlehensverträgen missbilligte. Seither musste ein rechtskundiger Dritter billigerweise damit rechnen, dass Banken die erfolgreiche Berufung auf die ältere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs künftig versagt werden würde.
Die Entscheidungen des BGH betreffen ausschließlich Darlehensverträge – zu welchem Zweck auch immer –, die mit Verbrauchern abgeschlossen wurden. Bislang noch nicht entschieden ist damit, ob sich auch gewerbliche Darlehensnehmer auf die Unwirksamkeit von vertraglichen Bearbeitungsgebühren im Rahmen von Darlehensverträgen berufen können. Aber was ist ein Verbrauchervertrag? „Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können“, definiert § 13 BGB den Begriffs des Verbrauchers. Unternehmer ist dagegen nach § 14 BGB „eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt“, wobei unter einer rechtsfähigen Personengesellschaft eine Personengesellschaft zu verstehen ist, „die mit der Fähigkeit ausgestattet ist, Rechte zu erwerben und Verbindlichkeiten einzugehen.“ Maßgebend für die Frage, ob es sich um einen Verbrauchervertrag oder einen gewerblichen/unternehmerischen Vertrag handelt, ist danach nicht, wer den Vertrag abschließt, sondern was der Zweck des Vertrages ist. Nur wenn der Zweck des Vertrags überwiegend einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann, liegt kein Verbrauchervertrag vor.
Wenn sich also der Unternehmer X eine Eigentumswohnung zur Selbstnutzung oder Vermietung kauft und dafür ein Darlehen aufnimmt, handelt es sich beim Darlehensvertrag um einen Verbrauchervertrag. Obergerichtlich und höchstrichterlich nicht hinreichend geklärt ist, ob der Vermieter von Immobilien als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB anzusehen ist. Die Beantwortung der Frage richtet sich nach Umfang, Komplexität und Anzahl der damit verbundenen Vorgänge, während die Höhe der verwalteten Werte (wohl) nicht maßgeblich ist.
Das OLG Düsseldorf hat in einer Entscheidung vom 12. Januar 2010 - I-24 U 72/09 - (GE 2010, 845) ausgeführt:
„Eine gewerbliche Tätigkeit stellt eine planmäßige und auf Dauer angelegte, wirtschaftlich selbständige Tätigkeit unter Teilnahme am Wettbewerb dar. Zu den gewerblichen Betätigungen gehört daher nicht die Verwaltung eigenen Vermögens (vgl. BGHZ 63, 32, 33; 74, 273, 276; zuletzt zu § 1 VerbrKrG a. F. BGHZ 149, 80, 86), die auch dann grundsätzlich dem privaten Bereich zuzurechnen ist, wenn es sich um die Anlage beträchtlichen Kapitals handelt. Das ausschlaggebende Kriterium für die Abgrenzung der privaten von einer berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung ist vielmehr der Umfang der mit ihr verbundenen Geschäfte. Erfordern diese einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer geschäftsmäßigen Organisation, liegt eine gewerbliche Betätigung vor (BGHZ 104, 205, 208; 119, 252, 256). Die Höhe der verwalteten Werte ist dabei nicht maßgeblich. Handelt es sich um die Vermietung oder Verpachtung von Immobilien, ist dementsprechend nicht deren Größe entscheidend, sondern Umfang, Komplexität und Anzahl der damit verbundenen Vorgänge. Ein ausgedehntes oder sehr wertvolles Objekt an eine geringe Anzahl von Personen zu vermieten, hält sich daher grundsätzlich im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung. Dagegen spricht die Ausrichtung auf eine Vielzahl gleichartiger Geschäfte für ein professionelles Vorgehen. Ob der mit der Vermögensverwaltung verbundene organisatorische und zeitliche Aufwand danach insgesamt das Bild eines planmäßigen Geschäftsbetriebes vermittelt, etwa wegen der Unterhaltung eines Büros oder eines planmäßigen Geschäftsbetriebes, bleibt eine im Einzelfall zu beurteilende Frage (BGHZ 149, 80, 87). Damit steht die Rechtsprechung des 10. Zivilsenats des OLG Düsseldorf nicht ausreichend in Einklang (etwa OLGR 2005, 187; WuM 2003, 621), nach der bei der Vermietung mehrerer Einheiten in Ausübung eigener Vermögensverwaltung ohne Weiteres eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen sei. Dem hat sich Heinrichs (PaIandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 14 Rn. 2) angeschlossen: Wer etwa als Vermieter im Wettbewerb mit anderen planmäßig Leistungen gegen ein Entgelt anbiete, sei Unternehmer. Kritisch zur o. a. Rechtsprechung meint Ellenberger (Palandt/Ellenberger, 69. Aufl., aaO.), es fehle in den Entscheidungen an ausreichenden Feststellungen“.

FAZIT UND RAT

Bearbeitungsklauseln in einem Verbraucherkreditvertrag, wozu auch Immobilienkredite gehören, sind unwirksam, gezahlte Entgelte können grundsätzlich zurückgefordert werden.
Bis wohin ein Vermieter ein Verbraucher ist und ab wann er Unternehmer wird, ist strittig (siehe vorstehend OLG Düsseldorf ) und bleibt eine im Einzelfall zu beurteilende Frage; die Rechtsprechung dazu ist uneinheitlich; da auch die Banken dieser Unsicherheit ausgesetzt sind, lässt sich in Grenzfällen eine Teilrückzahlung auf dem Verhandlungswege erreichen (aber: Vorsicht wegen Fristende 2014).
Es sind nur solche Rückforderungsansprüche verjährt, die vor dem Jahr 2004 oder im Jahr 2004 vor mehr als zehn Jahren entstanden sind, sofern innerhalb der absoluten – kenntnisunabhängigen – zehnjährigen Verjährungsfrist vom Kreditnehmer keine verjährungshemmenden Maßnahmen ergriffen worden sind.
Bis Ende 2011 entstandene Rückforderungsansprüche sind spätestens bis Ende des Jahres 2014 in verjährungsunterbrechender Weise geltend zu machen. Fragen Sie ihren Rechtsanwalt oder Hausbesitzerverein. Im Regelfall wird sich das lohnen.