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Aus der Bruttomiete abgezogene Betriebskosten: Mieter muss Einwendungen konkretisieren
Mieterhöhungsverlangen: Graffiti und Fahrradabstellmöglichkeit
12.11.2014 Einwendungen des Mieters gegen die aus der vereinbarten Bruttomiete abgezogenen Betriebskosten sind nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter diese nach Belegeinsicht anhand der eingesehenen Belege konkretisiert. Graffiti an den Außenwänden sind nicht wohnwertmindernd. Für das Merkmal „Fahrradabstellmöglichkeit“ reicht ein Fahrradständer auf dem Hof aus.
DER FALL: Die Parteien eines Wohnraummietvertrags stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens des Vermieters u. a. über die Einwendungen des Mieters gegen die vom Vermieter aus der vereinbarten Bruttomiete abgezogenen Betriebskosten sowie die wohnwertmindernden Merkmale „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“ sowie„keine Fahrradabstellmöglichkeit“. Der Mieter bestritt pauschal den vom Vermieter angesetzten Betriebskostenanteil von 0,90 €/m2 und behauptete einen schlechten Zustand des Hauseingangs, weil die Treppendielen ausgetreten und seit mindestens 40 Jahren nicht überarbeitet worden seien und weil die Hauseingangstür und der gesamte Hauseingangsbereich vollständig mit Graffiti übersät seien. Ferner vertrat er die Auffassung, dass das wohnwertmindernde Merkmal„keine Fahrradabstellmöglichkeit“ gegeben sei, weil sich nur ein Fahrradständer auf dem Hof befinde.
DAS URTEIL: Das AG Mitte folgte dem nicht. Einwendungen des Mieters gegen die aus der vereinbarten Bruttomiete abgezogenen Betriebskosten seien nicht zu berücksichtigen, wenn er diese nicht nach Belegeinsicht anhand der eingesehenen Belege konkretisiert habe. Der schlechte Zustand des Treppenhauses sei angesichts des Vortrages des Vermieters über die Sanierung im Jahre 2000 nicht konkret genug, da es an dem Vortrag fehle, wie viele Treppenstufen in jeder Etage schadhaft seien; Fotos von einzelnen Schadstellen reichten nicht aus. Graffiti an den Außenwänden seien nicht wohnwertmindernd. Für eine „Fahrradabstellmöglichkeit“ reiche ein Fahrradständer auf dem Hof aus.
ANMERKUNG: Soweit das AG Mitte dem Mieter vorwirft, den Betriebskostenanteil nur pauschal bestritten zu haben, wendet es vertretbar die Rechtsprechung zu Betriebskostennachforderungen des Vermieters an, wonach der Mieter Einwendungen gegen die angesetzten Betriebskosten nach Belegeinsicht konkretisieren muss. Für das Verlangen eines Vermieters auf Erhöhung der Bruttokaltmiete ist zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil anzugeben, der sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum ergibt (BGH, Beschluss v. 8. Juli 2008, VIII ZR 5/08, ZMR 2009, 102; BGH, Hinweisbeschluss v. 8. Juli 2008, VIII ZR 4/08, GE 2008, 1488). Richtig geht das AG Mitte davon aus, dass der Mieter für das Vorliegen der wohnwertmindernden Merkmale darlegungs- und beweispflichtig ist. Welche Anforderungen im Einzelfall daran zu stellen sind, obliegt der Entscheidung des Tatrichters. Richtig ist ferner, dass das wohnwertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ nur dann vorliegt, wenn überhaupt keine Abstellmöglichkeit besteht, so dass ein Fahrradständer auf dem Hof ausreicht.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 1341 und in unserer Datenbank)
DAS URTEIL: Das AG Mitte folgte dem nicht. Einwendungen des Mieters gegen die aus der vereinbarten Bruttomiete abgezogenen Betriebskosten seien nicht zu berücksichtigen, wenn er diese nicht nach Belegeinsicht anhand der eingesehenen Belege konkretisiert habe. Der schlechte Zustand des Treppenhauses sei angesichts des Vortrages des Vermieters über die Sanierung im Jahre 2000 nicht konkret genug, da es an dem Vortrag fehle, wie viele Treppenstufen in jeder Etage schadhaft seien; Fotos von einzelnen Schadstellen reichten nicht aus. Graffiti an den Außenwänden seien nicht wohnwertmindernd. Für eine „Fahrradabstellmöglichkeit“ reiche ein Fahrradständer auf dem Hof aus.
ANMERKUNG: Soweit das AG Mitte dem Mieter vorwirft, den Betriebskostenanteil nur pauschal bestritten zu haben, wendet es vertretbar die Rechtsprechung zu Betriebskostennachforderungen des Vermieters an, wonach der Mieter Einwendungen gegen die angesetzten Betriebskosten nach Belegeinsicht konkretisieren muss. Für das Verlangen eines Vermieters auf Erhöhung der Bruttokaltmiete ist zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil anzugeben, der sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum ergibt (BGH, Beschluss v. 8. Juli 2008, VIII ZR 5/08, ZMR 2009, 102; BGH, Hinweisbeschluss v. 8. Juli 2008, VIII ZR 4/08, GE 2008, 1488). Richtig geht das AG Mitte davon aus, dass der Mieter für das Vorliegen der wohnwertmindernden Merkmale darlegungs- und beweispflichtig ist. Welche Anforderungen im Einzelfall daran zu stellen sind, obliegt der Entscheidung des Tatrichters. Richtig ist ferner, dass das wohnwertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ nur dann vorliegt, wenn überhaupt keine Abstellmöglichkeit besteht, so dass ein Fahrradständer auf dem Hof ausreicht.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 1341 und in unserer Datenbank)
Autor: Harald Kinne
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