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Unrenovierte Wohnung: Grund- und Quotenklausel
Schönheitsreparaturen: Der große Knall aus Karlsruhe ist vertagt
24.10.2014 (GE 19/2014, S. 1235) Wir hatten in GE 2014, 211 über den Beschluss des BGH berichtet, der auf die vom Landgericht Itzehoe zugelassene Revision nicht nur gegen eine Quotenabgeltungsklausel in einem Mietvertrag Bedenken äußerte, sondern grundsätzlich über eine Klausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, wenn die Wohnung „unrenoviert“ übergeben worden war – was immer das auch heißen mag. Die Sache wurde nunmehr leise beendet.
DER FALL: Der Mieter klagte auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von zuletzt noch 602,20 €; das Mietverhältnis hatte vom 16. Februar 2007 bis zum 31. März 2010 gedauert. Die Vermieterin berief sich u. a. auf eine Quotenabgeltungsklausel, wonach der Mieter anteilige Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen je nach Mietdauer zu tragen hatte.
Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben; das Landgericht hatte sie abgewiesen, weil es die Verpflichtung des Mieters für wirksam hielt. Auf die zugelassene Revision hatte der Bundesgerichtshof nach der mündlichen Verhandlung in der Beratung grundlegende Gesichtspunkte zur Wirksamkeit einer Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen und über die Abgeltungsklausel für noch nicht ausreichend erörtert angesehen und deshalb die mündliche Verhandlung wieder eröffnet (GE 2014, 245).
DER BESCHLUSS: Mit Beschluss vom 26. August 2014 entschied der Bundesgerichtshof nach übereinstimmender Erledigungserklärung nur noch über die Kosten des Rechtsstreits, da offenbar die Vermieterin die ausstehenden 602,20 € gezahlt hatte. Die Kosten wurden ihr auferlegt; eine weitere Begründung fehlt.
ANMERKUNG: Ein Beschluss zur Kostenverteilung nach übereinstimmender Erledigungserklärung (§ 91 a ZPO) bedarf keiner Begründung, wenn er – wie hier – nicht anfechtbar ist. Die Kostenverteilung hat grundsätzlich den bisherigen Sach- und Streitstand zu berücksichtigen, also die Erfolgsaussichten der Klage, wobei Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung nicht zu klären sind; vielmehr ist nur eine summarische Prüfung der Rechtslage nötig. Nach einer solchen Prüfung hatte der Mieter hier einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, weil nach Auffassung des BGH die Vermieterin keine anteiligen Renovierungskosten geltend machen konnte. Nach dem Beschluss des BGH vom 22. Januar 2014 (GE 2014, 242) bestanden zunächst (als Hauptargument?) grundsätzliche Bedenken gegen eine Schönheitsreparaturklausel bei Übergabe einer Wohnung, die nicht renoviert ist, und weiter gegen eine Quotenabgeltungsklausel, bei der ein voraussichtlich eintretender Renovierungsbedarf bei unterstellter Fortdauer des bisherigen Nutzungsverhaltens des Mieters zu ermitteln ist. Welches dieser Bedenken hier zutrifft, konnte bei der summarischen Prüfung der Bundesgerichtshof offen lassen.
FAZIT: Die Entscheidung ist vertagt; Mieter und Vermieter müssen weiter mit der Ungewissheit leben, ob Klauseln zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter überhaupt wirksam sind. Quotenabgeltungsklauseln dürften aber Makulatur sein.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 1270 und in unserer Datenbank)
Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben; das Landgericht hatte sie abgewiesen, weil es die Verpflichtung des Mieters für wirksam hielt. Auf die zugelassene Revision hatte der Bundesgerichtshof nach der mündlichen Verhandlung in der Beratung grundlegende Gesichtspunkte zur Wirksamkeit einer Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen und über die Abgeltungsklausel für noch nicht ausreichend erörtert angesehen und deshalb die mündliche Verhandlung wieder eröffnet (GE 2014, 245).
DER BESCHLUSS: Mit Beschluss vom 26. August 2014 entschied der Bundesgerichtshof nach übereinstimmender Erledigungserklärung nur noch über die Kosten des Rechtsstreits, da offenbar die Vermieterin die ausstehenden 602,20 € gezahlt hatte. Die Kosten wurden ihr auferlegt; eine weitere Begründung fehlt.
ANMERKUNG: Ein Beschluss zur Kostenverteilung nach übereinstimmender Erledigungserklärung (§ 91 a ZPO) bedarf keiner Begründung, wenn er – wie hier – nicht anfechtbar ist. Die Kostenverteilung hat grundsätzlich den bisherigen Sach- und Streitstand zu berücksichtigen, also die Erfolgsaussichten der Klage, wobei Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung nicht zu klären sind; vielmehr ist nur eine summarische Prüfung der Rechtslage nötig. Nach einer solchen Prüfung hatte der Mieter hier einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, weil nach Auffassung des BGH die Vermieterin keine anteiligen Renovierungskosten geltend machen konnte. Nach dem Beschluss des BGH vom 22. Januar 2014 (GE 2014, 242) bestanden zunächst (als Hauptargument?) grundsätzliche Bedenken gegen eine Schönheitsreparaturklausel bei Übergabe einer Wohnung, die nicht renoviert ist, und weiter gegen eine Quotenabgeltungsklausel, bei der ein voraussichtlich eintretender Renovierungsbedarf bei unterstellter Fortdauer des bisherigen Nutzungsverhaltens des Mieters zu ermitteln ist. Welches dieser Bedenken hier zutrifft, konnte bei der summarischen Prüfung der Bundesgerichtshof offen lassen.
FAZIT: Die Entscheidung ist vertagt; Mieter und Vermieter müssen weiter mit der Ungewissheit leben, ob Klauseln zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter überhaupt wirksam sind. Quotenabgeltungsklauseln dürften aber Makulatur sein.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 1270 und in unserer Datenbank)
Autor: Rudolf Beuermann
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