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Stellungnahme des Bundesrates zur Mietrechtsreform
Weitgehende Änderungen am Reformentwurf gefordert
28.11.2000 (GE 22/2000, 1506) Mitte Oktober hat im Bundestag die erste Lesung des Gesetzentwurfs zur Mietrechtsreform stattgefunden. Sprecher von CDU/CSU und F.D.P. warfen dabei der Regierung vor, der Entwurf bevorzuge unausgewogen die Rechte der Mieter gegenüber denen der Vermieter. Das werde Investitionen im Wohnungsbau blockieren, aber auch mehr Rechtsstreitigkeiten auslösen.
Vor der ersten Lesung im Bundestag hat auch der Bundesrat in einer umfangreichen Stellungnahme Änderungen zur Mietrechtsreform gefordert, die inhaltlich weit mehr an Neuerungen bringen würden als der gesamte Entwurf der Regierung.
Ein wesentliches Anliegen war dem Bundesrat dabei eine ausdrückliche gesetzliche Regelung zu den sogenannten Schönheitsreparaturen. Während der Gesetzentwurf der Bundesregierung von einer Kodifizierung absieht, spricht sich der Bundesrat für eine Legaldefinition aus: Schönheitsreparaturen sollen nur das Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren auf der Innenseite umfassen. Sie sollen in dem vereinbarten oder üblichen Zeitraum und Umfang unter Berücksichtigung des Zustandes der jeweiligen Teile der Wohnung durchgeführt werden. Unterläßt der Mieter die Renovierung bis zum Auszug aus der Wohnung, so soll er dem Vermieter die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten ersetzen. Daneben verlangt der Bundesrat ein Verbot für Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die der Mieter verpflichtet wird, Schönheitsreparaturen in ungebührlich kurzen Zeiträumen oder für nicht erforderliche Maßnahmen auszuführen. Unzulässig sollen darüber hinaus solche Klauseln sein, die dem Mieter auferlegen, Schönheitsreparaturen nur von einem Fachhandwerker vornehmen zu lassen.
Im Hinblick auf die Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen spricht sich der Bundesrat für eine Ergänzung des Gesetzentwurfs dahingehend aus, daß der Mieter etwaige Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters bis spätestens zwölf Monate nach Zugang mitteilen soll. Anderenfalls soll die Abrechnung grundsätzlich als richtig gelten, es sei denn, den Mieter träfe für die verspätete Mitteilung keine Schuld. Der Gesetzentwurf sieht derzeit lediglich eine Verpflichtung des Vermieters vor, die entsprechende Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Der Bundesrat ist der Auffassung, daß es dem Mieter zuzumuten ist, eine Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist zu prüfen und Beanstandungen zu erheben. Aufwendige und oft unergiebige gerichtliche Beweisaufnahmen noch Jahre nach der Abrechnung von Nebenkosten sollen dadurch vermieden werden.
Vor dem Hintergrund der im wesentlichen unveränderten Neuregelung der Mietkaution bittet der Bundesrat zu prüfen, ob der Vermieter künftig verpflichtet werden sollte, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit binnen einer gesetzlich festzulegenden Höchstfrist an den Mieter zurückzuzahlen. Veräußert der Vermieter das Mietobjekt, so soll der Erwerber nach Auffassung des Bundesrates bei Mietende zur Rückgewähr einer vom Mieter gezahlten Kaution verpflichtet sein. Ferner spricht sich der Bundesrat bei fristlosen Kündigungen dafür aus, daß der wichtige Grund im Kündigungsschreiben angegeben werden muß.
Zur Neuregelung der Staffelmiete vertritt der Bundesrat die Auffassung, eine solche Vereinbarung dürfe nur für einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren geschlossen werden.
Der Bundesrat begrüßt, daß der Gesetzentwurf das neue Rechtsinstitut des qualifizierten Mietspiegels einführt und damit die Möglichkeiten einer verläßlichen Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verbessert werden. Nachdrücklich unterstützt wird auch, daß dieser Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde und von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt ist, denn - so der Bundesrat - die allseitige Akzeptanz erhöhe die Befriedungswirkung. Bedenklich ist nach Ansicht des Bundesrates allerdings, daß die Zuerkennung der Qualifikation zwingend von der Zustimmung sowohl der Gemeinde als auch der Verbände der Vermieter und Mieter abhängig sein soll. Ausreichend sei vielmehr, wenn der qualifizierte Mietspiegel allseitig anerkannt ist. Bei einem nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel soll zur Erreichung der Qualifizierung auch nicht mehr das Einverständnis aller drei Beteiligten erforderlich sein. Wegen der Neuregelung zu den Mietspiegeln und zur Mietdatenbank sowie den damit verbundenen Aufgaben für die Gemeinden hält der Bundesrat das spätere Gesetz für zustimmungsbedürftig.
Ein wesentliches Anliegen war dem Bundesrat dabei eine ausdrückliche gesetzliche Regelung zu den sogenannten Schönheitsreparaturen. Während der Gesetzentwurf der Bundesregierung von einer Kodifizierung absieht, spricht sich der Bundesrat für eine Legaldefinition aus: Schönheitsreparaturen sollen nur das Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren auf der Innenseite umfassen. Sie sollen in dem vereinbarten oder üblichen Zeitraum und Umfang unter Berücksichtigung des Zustandes der jeweiligen Teile der Wohnung durchgeführt werden. Unterläßt der Mieter die Renovierung bis zum Auszug aus der Wohnung, so soll er dem Vermieter die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten ersetzen. Daneben verlangt der Bundesrat ein Verbot für Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die der Mieter verpflichtet wird, Schönheitsreparaturen in ungebührlich kurzen Zeiträumen oder für nicht erforderliche Maßnahmen auszuführen. Unzulässig sollen darüber hinaus solche Klauseln sein, die dem Mieter auferlegen, Schönheitsreparaturen nur von einem Fachhandwerker vornehmen zu lassen.
Im Hinblick auf die Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen spricht sich der Bundesrat für eine Ergänzung des Gesetzentwurfs dahingehend aus, daß der Mieter etwaige Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters bis spätestens zwölf Monate nach Zugang mitteilen soll. Anderenfalls soll die Abrechnung grundsätzlich als richtig gelten, es sei denn, den Mieter träfe für die verspätete Mitteilung keine Schuld. Der Gesetzentwurf sieht derzeit lediglich eine Verpflichtung des Vermieters vor, die entsprechende Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Der Bundesrat ist der Auffassung, daß es dem Mieter zuzumuten ist, eine Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist zu prüfen und Beanstandungen zu erheben. Aufwendige und oft unergiebige gerichtliche Beweisaufnahmen noch Jahre nach der Abrechnung von Nebenkosten sollen dadurch vermieden werden.
Vor dem Hintergrund der im wesentlichen unveränderten Neuregelung der Mietkaution bittet der Bundesrat zu prüfen, ob der Vermieter künftig verpflichtet werden sollte, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit binnen einer gesetzlich festzulegenden Höchstfrist an den Mieter zurückzuzahlen. Veräußert der Vermieter das Mietobjekt, so soll der Erwerber nach Auffassung des Bundesrates bei Mietende zur Rückgewähr einer vom Mieter gezahlten Kaution verpflichtet sein. Ferner spricht sich der Bundesrat bei fristlosen Kündigungen dafür aus, daß der wichtige Grund im Kündigungsschreiben angegeben werden muß.
Zur Neuregelung der Staffelmiete vertritt der Bundesrat die Auffassung, eine solche Vereinbarung dürfe nur für einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren geschlossen werden.
Der Bundesrat begrüßt, daß der Gesetzentwurf das neue Rechtsinstitut des qualifizierten Mietspiegels einführt und damit die Möglichkeiten einer verläßlichen Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verbessert werden. Nachdrücklich unterstützt wird auch, daß dieser Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde und von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt ist, denn - so der Bundesrat - die allseitige Akzeptanz erhöhe die Befriedungswirkung. Bedenklich ist nach Ansicht des Bundesrates allerdings, daß die Zuerkennung der Qualifikation zwingend von der Zustimmung sowohl der Gemeinde als auch der Verbände der Vermieter und Mieter abhängig sein soll. Ausreichend sei vielmehr, wenn der qualifizierte Mietspiegel allseitig anerkannt ist. Bei einem nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel soll zur Erreichung der Qualifizierung auch nicht mehr das Einverständnis aller drei Beteiligten erforderlich sein. Wegen der Neuregelung zu den Mietspiegeln und zur Mietdatenbank sowie den damit verbundenen Aufgaben für die Gemeinden hält der Bundesrat das spätere Gesetz für zustimmungsbedürftig.
