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Verwirkung bei zu langem Abwarten nach vorheriger Klagerücknahme
Betriebskostennachforderung: Wer zu spät kommt, den bestraft das Amtsgericht
01.10.2014 (GE 17/2096, S. 1098) Der Vermieter verwirkt seinen Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung, wenn er erst über ein Jahr nach vorheriger Rücknahme der entsprechenden Klage den Anspruch erneut geltend macht.
DER FALL: Der Vermieter nahm die Klage auf Nachzahlung aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 2009 im Termin am 13. November 2012 auf Anraten des Gerichts zurück, machte jedoch dann den Nachforderungsanspruch mit dem über ein Jahr später am 31. Dezember 2013 eingereichten Mahnbescheidsantrag erneut geltend.
DAS URTEIL: Das AG Charlottenburg wies die Klage ab, weil es den Anspruch für verwirkt hielt. Denn der Vermieter habe durch die Klagerücknahme einen besonders starken Vertrauenstatbestand geschaffen, der einem Verzicht sehr nahe komme. Zwar sei dem Vermieter zuzubilligen, binnen einer
kurzen Überlegungsfrist zu prüfen, ob die zurückgenommene Nachzahlungsklage erneut erhoben werde. Der Mieter habe jedoch nicht damit zu rechnen brauchen, dass der Vermieter über ein Jahr warten würde und den Mahnbescheidsantrag erst am letzten Tag der Verjährungsfrist einreichen werde.
ANMERKUNG: Der Entscheidung kann nicht zugestimmt werden. Die Forderung aus einer fristgemäß erteilten Betriebskostenabrechnung kann zwar verwirkt sein, wenn sie erst längere Zeit nach der Abrechnung gerichtlich geltend gemacht worden ist, ohne dass der Vermieter Bemühungen unternommen hat, seine Forderungen vorher außergerichtlich oder (in unverjährter Zeit) gerichtlich weiter zu verfolgen (BGH, Hinweisbeschluss vom 21. Februar 2012, VIII ZR 146/11, GE 2012, 823). Hier aber hatte der Vermieter bereits seine Nachforderung geltend gemacht. Allein die Rücknahme der Klage auf Hinweis des Gerichts kann keinen Vertrauenstatbestand begründen, zumal – wie das AG richtig sieht – dies einer erneuten Klage nicht entgegensteht. Der Verzicht oder die Verwirkung von Nebenkosten ist im Übrigen nur anzunehmen, wenn ein unzweideutiges Verhalten des Vermieters auf Abstandnahme von den Forderungen schließen lässt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30. Oktober 2008, I-24 U 84/08, ZMR 2009, 844): Wenn aber schon die Rücknahme keinen Vertrauenstatbestand begründet, ist nicht nachvollziehbar, warum die dem Vermieter vom AG zugebilligte Überlegungsfrist für die erneute gerichtliche Geltendmachung verkürzt worden sein sollte. Der Vermieter kann vielmehr auch noch kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist den Anspruch geltend machen. Gleichwohl ist dem Vermieter anzuraten, nach einer Klagerücknahme nicht allzu lange mit der erneuten gerichtlichen Geltendmachung zu warten.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 1141 und in unserer Datenbank)
DAS URTEIL: Das AG Charlottenburg wies die Klage ab, weil es den Anspruch für verwirkt hielt. Denn der Vermieter habe durch die Klagerücknahme einen besonders starken Vertrauenstatbestand geschaffen, der einem Verzicht sehr nahe komme. Zwar sei dem Vermieter zuzubilligen, binnen einer
kurzen Überlegungsfrist zu prüfen, ob die zurückgenommene Nachzahlungsklage erneut erhoben werde. Der Mieter habe jedoch nicht damit zu rechnen brauchen, dass der Vermieter über ein Jahr warten würde und den Mahnbescheidsantrag erst am letzten Tag der Verjährungsfrist einreichen werde.
ANMERKUNG: Der Entscheidung kann nicht zugestimmt werden. Die Forderung aus einer fristgemäß erteilten Betriebskostenabrechnung kann zwar verwirkt sein, wenn sie erst längere Zeit nach der Abrechnung gerichtlich geltend gemacht worden ist, ohne dass der Vermieter Bemühungen unternommen hat, seine Forderungen vorher außergerichtlich oder (in unverjährter Zeit) gerichtlich weiter zu verfolgen (BGH, Hinweisbeschluss vom 21. Februar 2012, VIII ZR 146/11, GE 2012, 823). Hier aber hatte der Vermieter bereits seine Nachforderung geltend gemacht. Allein die Rücknahme der Klage auf Hinweis des Gerichts kann keinen Vertrauenstatbestand begründen, zumal – wie das AG richtig sieht – dies einer erneuten Klage nicht entgegensteht. Der Verzicht oder die Verwirkung von Nebenkosten ist im Übrigen nur anzunehmen, wenn ein unzweideutiges Verhalten des Vermieters auf Abstandnahme von den Forderungen schließen lässt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30. Oktober 2008, I-24 U 84/08, ZMR 2009, 844): Wenn aber schon die Rücknahme keinen Vertrauenstatbestand begründet, ist nicht nachvollziehbar, warum die dem Vermieter vom AG zugebilligte Überlegungsfrist für die erneute gerichtliche Geltendmachung verkürzt worden sein sollte. Der Vermieter kann vielmehr auch noch kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist den Anspruch geltend machen. Gleichwohl ist dem Vermieter anzuraten, nach einer Klagerücknahme nicht allzu lange mit der erneuten gerichtlichen Geltendmachung zu warten.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 1141 und in unserer Datenbank)
Autor: Harald Kinne
