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Kettenraucher: Fristlose Kündigung wegen Rauchimmissionen aus verqualmter Mietwohnung
Keine Maßnahmen gegen in den Hausflur ziehenden Zigarettenrauch getroffen
07.09.2014 (GE 16/2014, S. 1033) Das „vorläufige” Mietende für den Düsseldorfer Starkraucher: In zwei Instanzen wurde die fristlose Kündigung bestätigt, die Revision ist allerdings zugelassen.
DER FALL: Der Mieter, der schon mehr als 40 Jahre seine Wohnung innehat und in dem Haus früher als Hausmeister tätig war, rauchte in seiner Wohnung ständig so stark, dass der Zigarettenqualm durch die Türritzen in den Hausflur gelangte. Er wurde vermieterseits abgemahnt, was aber zu keiner Änderung des Zustands führte. Auch die fristlose Kündigung beachtete der Mieter nicht, so dass Räumungsklage erhoben wurde. Diese hatte beim Amtsgericht Erfolg; der Mieter ging dagegen in die Berufung.
DAS URTEIL: Das LG Düsseldorf wies die Berufung nach Beweisaufnahme zurück. Der schwerwiegende schuldhafte Pflichtverstoß des Mieters, der die fristlose Kündigung rechtfertige, liege vorliegend nicht darin, dass der Beklagte in seiner Mietwohnung rauche, sondern alleine darin, dass er keine Maßnahmen dafür treffe, um zu verhindern, dass Zigarettenrauch in den Hausflur ziehe, sondern dies durch sein vertragswidriges Verhalten sogar noch fördere. Der Vermieter werfe dem Mieter insoweit vor, dass insbesondere sein unzureichendes Lüftungsverhalten und der Umstand, dass er in seiner Wohnung die Aschenbecher nicht leere, dafür verantwortlich sei, dass der Zigarettenqualm in den Hausflur ziehe. In dieser Weise verhalte er sich erst seit ca. anderthalb Jahren vor Ausspruch der fristlosen Kündigung. Der Beklagte habe in der Berufungsbegründung ausdrücklich eingeräumt, dass aus seiner Wohnung Zigarettenrauch in das Treppenhaus dringe. Diesem Vortrag komme die Wirkung eines Geständnisses nach § 288 ZPO zu. Zur Überzeugung der Kammer habe der Vermieter durch die Zeugenvernehmung den Nachweis erbracht, dass ein geändertes Verhalten des Beklagten dazu geführt habe, dass es zu erheblichen Geruchsbelästigungen komme. Der Vortrag des Beklagten, wonach bauliche Mängel bzw. die bauliche Disposition dafür ursächlich seien, dass Zigarettenrauch in den Hausflur ziehe, erfolge erstmals in zweiter Instanz. Der Vortrag sei gemäß § 531 Abs. 2 ZPO verspätet; Entschuldigungsgründe würden nicht vorgetragen. Dasselbe gelte für die Behauptung, die Wohnungseingangstür hätte vom Vermieter mit einfachen Mitteln abgedichtet werden können. Der Beklagte sei auch ausreichend abgemahnt worden, die fristlose Kündigung sei zeitnah danach erfolgt, so dass sie wirksam sei. Die Revision sei nach § 543 Abs. 2 ZPO wegen grundlegender Bedeutung der Sache zuzulassen gewesen. Soweit ersichtlich liege zu der Frage, ob die durch das Rauchen eines Mieters verursachten Immissionen innerhalb eines Mehrfamilienhauses einen Kündigungsgrund darstellen könnten, noch keine höchstrichterliche Entscheidung vor.
ANMERKUNG: Es ist hier nicht bekannt, ob die Revision eingelegt worden ist. Wenn sie eingelegt worden sein sollte – was wohl zu erwarten ist bzw. war –, bedeutet das zunächst, dass der BGH als Revisionsgericht an die Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht gebunden ist (§ 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Daneben müssen noch die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen gegeben sein, die von hier aus nicht beurteilt werden können. Der BGH kann allerdings zum Ergebnis kommen, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, und hat die Möglichkeit, die Zulassungsrevision durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, wenn er davon überzeugt ist, dass die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat (§ 552 a ZPO, der auch auf § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO verweist). Vorliegend handelt es sich nach hiesiger Einschätzung um eine Entscheidung im Einzelfall, die dem Tatrichter unterliegt, der beurteilen muss, ob für die außerordentliche fristlose Kündigung ein wichtiger Grund vorliegt. Dazu muss er den Sachverhalt unter § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB subsumieren.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 1062 und in unserer Datenbank)
DAS URTEIL: Das LG Düsseldorf wies die Berufung nach Beweisaufnahme zurück. Der schwerwiegende schuldhafte Pflichtverstoß des Mieters, der die fristlose Kündigung rechtfertige, liege vorliegend nicht darin, dass der Beklagte in seiner Mietwohnung rauche, sondern alleine darin, dass er keine Maßnahmen dafür treffe, um zu verhindern, dass Zigarettenrauch in den Hausflur ziehe, sondern dies durch sein vertragswidriges Verhalten sogar noch fördere. Der Vermieter werfe dem Mieter insoweit vor, dass insbesondere sein unzureichendes Lüftungsverhalten und der Umstand, dass er in seiner Wohnung die Aschenbecher nicht leere, dafür verantwortlich sei, dass der Zigarettenqualm in den Hausflur ziehe. In dieser Weise verhalte er sich erst seit ca. anderthalb Jahren vor Ausspruch der fristlosen Kündigung. Der Beklagte habe in der Berufungsbegründung ausdrücklich eingeräumt, dass aus seiner Wohnung Zigarettenrauch in das Treppenhaus dringe. Diesem Vortrag komme die Wirkung eines Geständnisses nach § 288 ZPO zu. Zur Überzeugung der Kammer habe der Vermieter durch die Zeugenvernehmung den Nachweis erbracht, dass ein geändertes Verhalten des Beklagten dazu geführt habe, dass es zu erheblichen Geruchsbelästigungen komme. Der Vortrag des Beklagten, wonach bauliche Mängel bzw. die bauliche Disposition dafür ursächlich seien, dass Zigarettenrauch in den Hausflur ziehe, erfolge erstmals in zweiter Instanz. Der Vortrag sei gemäß § 531 Abs. 2 ZPO verspätet; Entschuldigungsgründe würden nicht vorgetragen. Dasselbe gelte für die Behauptung, die Wohnungseingangstür hätte vom Vermieter mit einfachen Mitteln abgedichtet werden können. Der Beklagte sei auch ausreichend abgemahnt worden, die fristlose Kündigung sei zeitnah danach erfolgt, so dass sie wirksam sei. Die Revision sei nach § 543 Abs. 2 ZPO wegen grundlegender Bedeutung der Sache zuzulassen gewesen. Soweit ersichtlich liege zu der Frage, ob die durch das Rauchen eines Mieters verursachten Immissionen innerhalb eines Mehrfamilienhauses einen Kündigungsgrund darstellen könnten, noch keine höchstrichterliche Entscheidung vor.
ANMERKUNG: Es ist hier nicht bekannt, ob die Revision eingelegt worden ist. Wenn sie eingelegt worden sein sollte – was wohl zu erwarten ist bzw. war –, bedeutet das zunächst, dass der BGH als Revisionsgericht an die Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht gebunden ist (§ 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Daneben müssen noch die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen gegeben sein, die von hier aus nicht beurteilt werden können. Der BGH kann allerdings zum Ergebnis kommen, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, und hat die Möglichkeit, die Zulassungsrevision durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, wenn er davon überzeugt ist, dass die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat (§ 552 a ZPO, der auch auf § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO verweist). Vorliegend handelt es sich nach hiesiger Einschätzung um eine Entscheidung im Einzelfall, die dem Tatrichter unterliegt, der beurteilen muss, ob für die außerordentliche fristlose Kündigung ein wichtiger Grund vorliegt. Dazu muss er den Sachverhalt unter § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB subsumieren.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 1062 und in unserer Datenbank)
Autor: Klaus Schach
