Archiv / Suche
Auch das noch: Minderung wegen Nachbars Katze
Streunender Stubentiger: Vermieter muss Mitmieter davor schützen
13.08.2014 (GE 14/2014, S. 903) Dringt die Katze eines Mitmieters ständig in die Mietwohnung ein, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser gegen den Mitmieter rechtlich vorgeht, um die Katzenbelästigung zu unterbinden. Daneben kann der belästigte Mieter die Miete bis zur Beseitigung des Mangels um 10 % mindern.
DER FALL: Die Mieter einer Erdgeschosswohnung erhielten ständigen Besuch einer Katze, die einem Mieter einer Wohnung in der ersten Etage des Hauses gehört. Die Mieter fühlten sich durch die Katze belästigt und wandten sich mit einem Hilfeersuchen an den Vermieter. Das hatte keinen Erfolg; der Vermieter meinte, die Katze sei kein Mangel der Mietsache, darüber hinaus müsse sich der Anspruch gegen den Mitmieter richten. Die Mieter erhoben Klage gegen ihren Vermieter, damit dieser gegen den Mitmieter vorgeht. Ferner begehrten sie Minderung bis zur Mangelbeseitigung.
DAS URTEIL: Das Amtsgericht Potsdam verurteilte den Vermieter im Wesentlichen antragsgemäß. Die Mieter könnten vom Vermieter verlangen, dass dieser auf den Mitmieter einwirkt, um Belästigungen durch dessen Katze zu vermeiden. Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehöre auch, dass Fenster und Terrassentüren – sei es zum Lüften oder aus anderen Gründen – vollständig geöffnet werden könnten. Wenn es bei vertragsgerechtem Gebrauch durch äußere Ursachen zu Beeinträchtigungen komme, könne der Mieter vom Vermieter dann Unterlassung verlangen, wenn diese Beeinträchtigungen entweder vom Vermieter verursacht worden seien oder der Vermieter Einfluss auf die Verursachungsquelle nehmen könne und der Mieter die Beeinträchtigung nicht dulden müsse. Das Eindringen durch die nachbarschaftliche Katze stelle ohne Zweifel eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung einer Nutzung der Wohnung dar. Da der Nachbar ebenfalls Mieter sei, könne der Vermieter im Rahmen des Schuldverhältnisses auf den Nachbarn einwirken und diesen ggf. nach § 541 BGB auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verklagen. Eine Katze frei herumlaufen zu lassen, wissentlich, dass diese fremde Wohnungen aufsuche, stelle zweifelsfrei einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, und zwar auch dann, wenn grundsätzlich Katzenhaltung erlaubt sei. Jeder vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache finde dort seine Grenze, wo die Rechte von Mitmietern nicht nur unerheblich beeinträchtigt werden.
Durch das Eindringen der Katze in die Wohnung der Kläger sei auch der Wohnwert und damit einhergehend die Miete gemindert. Aus der von den Klägern eingereichten Liste ergebe sich, dass die Katze nahezu täglich – manchmal mehrmals täglich – die Wohnung der Kläger heimsuche.
ANMERKUNG: Ein typischer Fall aus dem täglichen Leben in einem Mietshaus! Dem Amtsgericht ist insofern zuzustimmen, dass ein belästigter Mieter sich nicht mit seinem Mitmieter auseinandersetzen muss, sondern das seinem Vermieter überlassen kann. Den Fall kann man auch nicht damit abtun, dass der sich belästigt fühlende Mieter doch Türen und Fenster schließen könne, damit er keinen Katzenbesuch bekommt. Der Katzenhalter ist derjenige, der die Belästigung abstellen kann und muss. Bei dem nach § 890 ZPO zu vollstreckenden Unterlassungsanspruch (wie soll der genau aussehen?) wird allerdings die Vollstreckung nicht ganz einfach sein. Darf die Katze nun überhaupt nicht mehr die Wohnung verlassen? Muss die Katze außerhalb der Wohnung an die Leine genommen werden? Reicht es für ein Ordnungsgeld aus, dass die Katze außerhalb der Wohnung des Mitmieters gesehen wird, oder liegt ein Verstoß erst dann vor, wenn es der Katze wieder einmal gelingt, in die Wohnung des belästigten Mieters einzudringen?
Die ausgeurteilte Feststellung zur Mietminderung begegnet insofern Bedenken, als die Miete dauernd bis zur Beseitigung des Mangels gemindert sein soll. Das würde bedeuten, dass die Katze nie wieder in die Wohnung des Mieters eindringt. Was ist aber, wenn die Belästigungen tatsächlich erst einmal aufhören, die Katze aber irgendwann einmal wieder ausbüxt?
FAZIT: Das Urteil lässt viele Fragen offen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 903 und in unserer Datenbank)
DAS URTEIL: Das Amtsgericht Potsdam verurteilte den Vermieter im Wesentlichen antragsgemäß. Die Mieter könnten vom Vermieter verlangen, dass dieser auf den Mitmieter einwirkt, um Belästigungen durch dessen Katze zu vermeiden. Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehöre auch, dass Fenster und Terrassentüren – sei es zum Lüften oder aus anderen Gründen – vollständig geöffnet werden könnten. Wenn es bei vertragsgerechtem Gebrauch durch äußere Ursachen zu Beeinträchtigungen komme, könne der Mieter vom Vermieter dann Unterlassung verlangen, wenn diese Beeinträchtigungen entweder vom Vermieter verursacht worden seien oder der Vermieter Einfluss auf die Verursachungsquelle nehmen könne und der Mieter die Beeinträchtigung nicht dulden müsse. Das Eindringen durch die nachbarschaftliche Katze stelle ohne Zweifel eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung einer Nutzung der Wohnung dar. Da der Nachbar ebenfalls Mieter sei, könne der Vermieter im Rahmen des Schuldverhältnisses auf den Nachbarn einwirken und diesen ggf. nach § 541 BGB auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verklagen. Eine Katze frei herumlaufen zu lassen, wissentlich, dass diese fremde Wohnungen aufsuche, stelle zweifelsfrei einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, und zwar auch dann, wenn grundsätzlich Katzenhaltung erlaubt sei. Jeder vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache finde dort seine Grenze, wo die Rechte von Mitmietern nicht nur unerheblich beeinträchtigt werden.
Durch das Eindringen der Katze in die Wohnung der Kläger sei auch der Wohnwert und damit einhergehend die Miete gemindert. Aus der von den Klägern eingereichten Liste ergebe sich, dass die Katze nahezu täglich – manchmal mehrmals täglich – die Wohnung der Kläger heimsuche.
ANMERKUNG: Ein typischer Fall aus dem täglichen Leben in einem Mietshaus! Dem Amtsgericht ist insofern zuzustimmen, dass ein belästigter Mieter sich nicht mit seinem Mitmieter auseinandersetzen muss, sondern das seinem Vermieter überlassen kann. Den Fall kann man auch nicht damit abtun, dass der sich belästigt fühlende Mieter doch Türen und Fenster schließen könne, damit er keinen Katzenbesuch bekommt. Der Katzenhalter ist derjenige, der die Belästigung abstellen kann und muss. Bei dem nach § 890 ZPO zu vollstreckenden Unterlassungsanspruch (wie soll der genau aussehen?) wird allerdings die Vollstreckung nicht ganz einfach sein. Darf die Katze nun überhaupt nicht mehr die Wohnung verlassen? Muss die Katze außerhalb der Wohnung an die Leine genommen werden? Reicht es für ein Ordnungsgeld aus, dass die Katze außerhalb der Wohnung des Mitmieters gesehen wird, oder liegt ein Verstoß erst dann vor, wenn es der Katze wieder einmal gelingt, in die Wohnung des belästigten Mieters einzudringen?
Die ausgeurteilte Feststellung zur Mietminderung begegnet insofern Bedenken, als die Miete dauernd bis zur Beseitigung des Mangels gemindert sein soll. Das würde bedeuten, dass die Katze nie wieder in die Wohnung des Mieters eindringt. Was ist aber, wenn die Belästigungen tatsächlich erst einmal aufhören, die Katze aber irgendwann einmal wieder ausbüxt?
FAZIT: Das Urteil lässt viele Fragen offen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 903 und in unserer Datenbank)
Autor: Klaus Schach
Links:
