BGH betont erneut: Keine hohen formalen Hürden


13.08.2014 (GE 14/2014, S. 910) Der qualifizierte Berliner Mietspiegel ist „angeknackst“. Das eröffnet Spielräume für die Begründung einer Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen vor allem dann, wenn die geforderte Miete über den Oberwerten des Mietspiegels liegt. In einer neuen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof wieder einmal verdeutlicht, dass an die Vergleichbarkeit von Wohnungen, die zur Begründung genannt werden, keine überzogenen Anforderungen gestellt werden dürfen.

DER FALL: Der Vermieter hatte eine Mieterhöhung für eine 240 qm große Altbauwohnung verlangt und mit Vergleichswohnungen begründet. Die Wohnung war – anders als die Vergleichswohnungen – insofern ganz besonders, als zur Wohnfläche neben den 178 qm großen Räumen im zweiten Obergeschoss auch noch 62 qm große Mansardenräume gehörten, die nur über das Treppenhaus zu erreichen waren. Die Mieterin bestritt die Vergleichbarkeit, das LG verurteilte sie – nach Einholung eines Gutachtens – dennoch zur Zustimmung, und ihre Revision ließ der BGH erst gar nicht zu.

DER BESCHLUSS: Die an die „Vergleichbarkeit“ der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen zu stellenden Anforderungen sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem dahin geklärt, dass ein großzügiger Maßstab anzulegen ist und eine Übereinstimmung oder gar „Identität“ in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen nicht zu fordern ist. Denn das Mieterhöhungsverlangen soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (BGH vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, GE 2010, 1048 und vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, GE 2008, 45).
Es sei nicht zu beanstanden, dass das Landgericht der Besonderheit der Wohnung der Beklagten keine entscheidende Bedeutung beigemessen habe, denn bei den Vergleichswohnungen habe es sich ebenfalls um großzügig bemessene Altbauwohnungen vergleichbarer Lage gehandelt, die einer ähnlichen und somit vergleichbaren Kategorie zuzurechnen seien. Soweit die Mansardenzimmer einen geringeren Wohnkomfort aufwiesen, weil sie nicht so gut ausgestattet seien wie die Hauptwohnung und nur über das Treppenhaus erreichbar seien, könnten diese Nachteile einen gewissen Abschlag rechtfertigen, wie ihn der Sachverständige später in seinem Gutachten bezüglich dieses Teils der Wohnung vorgenommen habe. Dies hindert es indes nicht, die in dem Mieterhöhungsverlangen genannten Wohnungen als„vergleichbar“ im Sinne des § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB anzusehen.

ANMERKUNG: Der Beweiswert des Berliner Mietspiegels ist seit dem Gutachten des Statistik-Professors Krämer angeknackst. Was die Berliner Gerichte – und am Ende der BGH – daraus machen, ist offen. Außerdem ist zu bedenken, dass die weit überwiegende Zahl aller Mieterhöhungsverlangen ohne Inanspruchnahme der Gerichte durchgehen. Zur formalen Begründung des Mieterhöhungsverlangens reichen drei Vergleichswohnungen, die alle aus dem Bestand des Vermieters stammen und auch im selben Haus liegen dürfen.
Solange noch nicht endgültig darüber entschieden ist, ob es sich beim Berliner Mietspiegel um einen qualifizierten oder einen einfachen Mietspiegel handelt, ist im Mieterhöhungsverlangen auf das entsprechende Feld im Berliner Mietspiegel unter Angaben der Spannen hinzuweisen (§ 558 a Abs. 3 BGB). Mit diesem Verfahren können auch Mieterhöhungen – formal – begründet werden, die über die Oberwerte des Mietspiegels hinausgehen. Falls der Mieter nicht zustimmt, besteht dann immerhin die Chance, dass die Gerichte zur Ermittlung der Einzelvergleichsmiete einen Sachverständigen beauftragen. Formulare für diese Mieterhöhung gibt es beim Grundeigentum-Verlag (BGB 111/13).

(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 929 und in unserer Datenbank)

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