Gezahlt werden muss erst nach Austausch

17.06.2014 (GE 2014, S. 634) Verfügt ein Gebäude über eine Schlüsselanlage, und gibt ein Mieter einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurück, so schuldet der Mieter Schadensersatz für die Erneuerung der Schließanlage, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Zahlen muss der Mieter aber erst dann, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist.

DER FALL: Der Beklagte mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist vermerkt, dass dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31. Mai 2010. Der Beklagte gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) darüber informiert hatte, dass der Beklagte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Kläger hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht. Der Kläger begehrt vom Beklagten unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben Zahlung von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen an die WEG. Das AG hat der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen stattgegeben. Das LG hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und ausgeführt, der Beklagte habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Kläger sei durch die Inanspruchnahme seitens der WEG ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme aber nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage (vgl. die in GE 2013, 945 veröffentlichte Ausgangsentscheidung des LG Heidelberg - Urteil vom 24. Juni 2013 - 5 S 52/12 -). Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg.

DAS URTEIL: Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Eine Sache sei nur dann beschädigt, wenn ihre Substanz verletzt sei. Der Verlust eines Schlüssels führe aber bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer – über die hier nicht streitgegenständliche Einbuße des verlorenen Schlüssels hinausgehenden – Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage. Dass die Sicherungsfunktion der Schließanlage beeinträchtigt sei, sei keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffs. Die durch den Schlüsselverlust bedingte Funktionsbeeinträchtigung könne auch nicht als Eingriff in die„substantielle Funktionalität“ der Schließanlage gewertet werden, weil damit die Verletzung der Substanz und die Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion als Schließanlage vermengt werde. Das rein abstrakte Gefährdungspotential stelle regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Dieser entstehe vielmehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen dürfe, die Schließanlage zu ersetzen und diesen Austausch tatsächlich vornehme. In einem solchen Fall habe sich das Gefährdungspotential in einer Vermögenseinbuße realisiert.

(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 659)