BGH entscheidet Streitfrage lebensnah: Konkludente Bevollmächtigung

16.06.2014 (GE 2014, S. 632) Gibt der Hausverwalter eine Mieterhöhungserklärung ab, handelt er regelmäßig als Vertreter des Vermieters. Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es nach Auffassung des BGH, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten – beispielsweise eine Hausverwaltung – aus den Umständen ergibt. Weder muss das Vertretungsverhältnis ausdrücklich offengelegt noch der Vermieter namentlich benannt werden. Der BGH bestätigt mit diesem Urteil eine Entscheidung des Landgerichts Berlin (GE 2013, 691) und verwirft damit gegenteilige Auffassungen wie beispielsweise die des Landgerichts Potsdam (GE 2013, 689).

DER FALL: Die von der Klägerin (Vermieterin) beauftragte Hausverwaltung verlangte von den Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Hausverwaltung teilte dabei nicht ausdrücklich mit, dass sie für die Klägerin handelte. Das Mieterhöhungsformular enthielt allerdings vorgedruckt den Hinweis, dass „der Vermieter berechtigt“ sei, Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen.
Dem Mieterhöhungsschreiben beigefügt war eine Betriebskostenabrechnung, die einen Nachzahlungsbetrag auswies; die Hausverwaltung bat darum, den Nachzahlungsbetrag auf das Konto der – nun – namentlich benannten Klägerin zu überweisen. Die Beklagten waren der Auffassung, es liege kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, weil aus dem Schreiben nicht hervorgehe, dass die Hausverwaltung im Namen der Klägerin gehandelt habe. Das AG hatte der Zustimmungsklage überwiegend stattgegeben, die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten blieb erfolglos, ebenso die Revision.

DAS URTEIL: Der Bundesgerichtshof verwies auf § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach wirkt eine Willenserklärung, die jemand im Rahmen seiner Vollmacht im Namen des Vertretenen abgibt, für und gegen den Vertretenen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt, oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt.
Zwar werde in der mietrechtlichen Literatur und Rechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen durch eine bevollmächtigte Hausverwaltung nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offengelegt und der Vermieter namentlich benannt werde, weil der Schutz des Mieters dies rechtfertige. Dieser Auffassung sei jedoch nicht zu folgen, weil sie mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genüge, nicht vereinbar sei. Gründe des Mieterschutzes rechtfertigten keine Abweichung. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung sei wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gewährleistet.
Gebe eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, sei diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handele. Das ist deutlich.

ANMERKUNG: Bei einem Mieterhöhungsverlangen wurde bisher überwiegend angenommen, dass der Hausverwalter die Vertretung offen legen muss (vgl. bspw. LG Berlin, GE 2013, 451 und im Übrigen die Rechtsprechungsübersicht von Kinne in GE 2011, 1592).
Dabei erweckte diese Rechtsprechung manchmal schon den Eindruck, dass unter Zuhilfenahme eines vermeintlichen Formalverstoßes kurzer Prozess gemacht werden sollte.
Wenn nicht der Sonderfall des vielfachen Eigentümerwechsels vorliegt, so dass der Mieter im Unklaren darüber ist, in wessen Namen die Erklärung eigentlich abgegeben werden soll (AG Charlottenburg, GE 2006, 61), handelt der Hausverwalter aber im Zweifel im Namen des jeweiligen Eigentümers/Vermieters. Dies gilt besonders dann, wenn auch der Mietvertrag schon durch den Hausverwalter als dessen Vertreter abgeschlossen wurde, und wenn in der Vergangenheit der Hausverwalter als Vertreter des Vermieters in Mietrechtsangelegenheiten aufgetreten oder in Anspruch genommen worden ist.
Auch bei einem Wechsel der Hausverwaltung gilt nichts anderes, denn darin liegt kein Wechsel der Vertragsparteien. Der Mieter kann allenfalls eine fehlende Bevollmächtigung (unverzüglich) nach § 174 BGB rügen; tut er das nicht, kann auch noch später eine Vollmacht vorgelegt werden. Nur wenn Unklarheiten über die Person des Vermieters bestehen, muss der Hausverwalter im Erhöhungsverlangen den Namen des Vertretenen angeben; dann reicht auch nicht eine Erklärung„im Namen des Eigentümers“.
Für den Regelfall hat der BGH aber jetzt für Klarheit gesorgt. Auf diese Entscheidung kann man sich zukünftig berufen, auch wenn Hausverwaltungen gut daran tun, mehr zu tun, als der BGH jetzt fordert, mithin beispielsweise bei einem Formular, das die Angaben„Vermieter/Verwalter“ enthält, das Wort „Vermieter“ nicht zu streichen, sondern dessen Namen einzusetzen mit dem Zusatz „vertreten durch Hausverwaltung X“. Das verbaut von vornherein den Instanzgerichten die Möglichkeit, eine Unklarheit über die Vertretung anzunehmen und kurzen Prozess über einen angeblichen Formalverstoß zu machen.

(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 658)