Vom Mieter lediglich renoviertes Bad ist dem Vermieter zuzurechnen

22.04.2014 (GE 7/14, 427) Nach dem Landgericht München I (vgl. GE 2014, 394) hat nun auch das Landgericht Berlin die Auffassung vertreten, dass die abgesenkte Kappungsgrenze erst für solche Erhöhungsverlangen gilt, die dem Mieter seit Inkrafttreten der maßgeblichen Rechtsverordnung zugegangen sind.

DER FALL: Der Vermieter klagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Die beklagten Mieter wenden u. a. ein, die Wohnung verfüge im Sinne des Mietspiegels nicht über ein Bad, denn sie hätten dieses selbst saniert, gefliest und mit neuen Objekten und erstmals mit einem Handwaschbecken ausgestattet. Der Mietspiegel sei ohnehin nicht anzuwenden, weil der Zustand der Wohnung schlecht sei. Der Vermieter habe außerdem bei der Angabe der Betriebskosten die Gewerbeflächen ausgliedern müssen. Schließlich sei eine Mieterhöhung um 20 % schon deshalb ungerechtfertigt, weil nach der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung nur 15 % zulässig seien. Das AG hat die Mieter zur Zustimmung verurteilt, die Berufung hatte keinen Erfolg.

DAS URTEIL: Die Wohnung sei mit einem Bad ausgestattet gewesen, weil eine Badewanne und ein WC in einem gesonderten Raum bei Vertragsbeginn vorhanden gewesen seien. Die spätere Erneuerung und Verbesserung durch die Mieter ändere daran nichts, so dass sich der Vermieter auf die Ausstattung mit Bad berufen durfte. Auch bei schlechtem Zustand einer Wohnung sei der Berliner Mietspiegel grundsätzlich anwendbar und trage den Verhältnissen insoweit durch entsprechende Spannen Rechnung, behebbare Mängel blieben sowieso grundsätzlich unberücksichtigt bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete, sondern seien ggf. Gegenstand von Gewährleistungsansprüchen.

Die angesichts einer vereinbarten Bruttomiete notwendige Angabe der Betriebskosten habe der Vermieter gemacht; eine Ausgliederung der auf die Gewerbeflächen entfallenden Betriebskosten sei nur erforderlich, wenn eine gleichmäßige Verteilung unbillig oder unangemessen sei, wofür grundsätzlich der Mieter den Beweis zu erbringen habe, was nicht geschehen sei. Was die Geltung der Kappungsgrenze von 15 % betreffe, sei ein Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich nach den Verhältnissen bei seinem Zugang zu beurteilen. Das gelte auch für die anzuwendenden Gesetze und Verordnungen. Maßgeblich seien die, welche im Zeitpunkt der wirksamen Geltendmachung eines Erhöhungsverlangens gegolten hätten. Im vorliegenden Fall sei das Mieterhöhungsverlangen nicht nur vor Inkrafttreten der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung zugegangen, im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung sei vorliegend auch bereits die Zustimmungsfrist abgelaufen, ja noch nicht einmal die Ermächtigungsgrundlage (Mietrechtsänderungsgesetz) für den Erlass der Verordnung in Kraft gewesen. Die Kappungsgrenze betrage also 20 %.

Für den von den Mietern widerklagend geltend gemachten Rückzahlungsanspruch wegen eines Wasserschadens sei über das amtsgerichtliche Urteil nicht hinauszugehen. Das hatte für Wasserschäden in Wohnzimmer und Bad sowie die Farbabblätterungen an Fenstern in Ess- und Schlafzimmer eine Minderung von 20 % zugestanden; dies sei angemessen, weil es sich lediglich um optische Beeinträchtigungen gehandelt habe.

ANMERKUNG: Das Landgericht Berlin hatte diese Auffassung bereits in seiner Entscheidung vom 10. Dezember 2013 - 63 S 161/13 - (GE 2014, 225) anklingen lassen. Wir hatten diese Auffassung von Anfang an vertreten (vgl. Blümmel GE 2013, 638, 639; Schach GE 2013, 795). Eben diese Auffassung hat bereits das AG Neukölln vertreten (GE 2013, 1465) und kürzlich – für die entsprechende Kappungsgrenzen-Verordnung in Bayern - das LG München I (Urteil vom 8. Januar 2014 - 14 S 25592/13 -, GE 2014, 394). Soweit ersichtlich hat sich auch der weit überwiegende Teil der Kommentarliteratur dieser Auffassung inzwischen angeschlossen.

LG Berlin, Wortlaut GE 2014 Seite 462