27.11.2000 (GE 16/2000, 1070) Die Modernisierung von Wohnraum, die immer einen Eingriff in das bestehende Mietverhältnis durch Änderung der Wohnung oder der Wohnverhältnisse bedeutet und zudem eine - meist erhebliche - Mieterhöhung mit sich bringt, wirft eine Fülle von mietrechtlichen Problemen auf.

Der Überblick
Nach dem – durch das Auslaufen des Fördergebietsgesetzes bedingten – Ende des Neubaus in Ost-Berlin und den neuen Bundesländern und aufgrund des offenkundigen Überangebots an Wohnraum fokussiert sich das Baugeschehen – wieder – auf die Bestandsverbesserung. Wertvolle und auf Dauer werthaltige Altbausubstanz bietet sich für Investitionen an.
Unerfahrene Modernisierer scheitern schon, bevor der erste Hammerschlag getan ist: An der formelhaften Modernisierungsankündigung, ohne die ein cleverer Mieter die Handwerker vor der Tür verhungern lassen kann.
Ganze Investitionskonzepte erweisen sich als brüchig, wenn nicht schon vorher genau ermittelt wird, welche Kosten später mietwirksam werden dürfen und welche nicht, wo die Gerichte die Umlagefähigkeit kappen oder der Markt. Der Maßnahmenmix muß so gestaltet werden, daß sich Modernisierung und Instandsetzung verzahnen, um die Lebensdauer der Immobilie möglichst deutlich zu verlängern – da läßt man besser das weg, was nicht eindeutig als Modernisierungsmaßnahme gilt.
Wesentliche praktische Erleichterungen bei Modernisierungsmaßnahmen haben zwei neue Rechtsentscheide des Kammergerichts für alle Fallgestaltungen gebracht, bei denen Häuser während oder kurz nach Modernisierungsmaßnahmen veräußert wurden: die Investitionen des Verkäufers kommen dem Käufer zugute, was auch den Kaufpreis beeinflußt.

Der Mieter braucht die Veränderung seiner Wohnung oder seiner Wohnverhältnisse nur dann zu dulden, wenn es sich um Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Heiz-energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums handelt (§ 541 b Abs. 1 BGB) und der Vermieter diese Maßnahmen zwei Monate vor ihrem Beginn dadurch angekündigt hat, daß er deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses schriftlich mitgeteilt hat (§ 541 b Abs. 2 BGB). Das wird sich auch nach der Mietrechtsreform nicht ändern. Denn auch nach § 554 Abs. 3 BGB des Regierungsentwurfs, der § 541 b Abs. 2 BGB ersetzen soll, ist diese Ankündigung notwendig, und zwar sogar drei Monate vor dem Beginn der Maßnahme. Erleichtert werden soll die Ankündigung dadurch, daß nicht mehr der genaue Umfang und der genaue Beginn der Maßnahmen mitzuteilen ist, sondern lediglich der voraussichtliche Umfang und der voraussichtliche Beginn.
Von dem durch die Ankündigung des Vermieters ausgelösten Duldungsverfahren ist das nachfolgende Mieterhöhungsverfahren (§ 3 MHG) zu unterscheiden.
Die Mieterhöhung nach § 3 MHG setzt voraus, daß der Mieter die Maßnahme dulden mußte; für das Recht zur Mieterhöhung müssen auch die formellen Voraussetzungen der Duldungspflicht erfüllt sein (KG [RE] GE 1988, 993 = ZMR 1988, 422). Dieser rechtliche Zusammenhang zwischen Ankündigung und Mieterhöhung ist erst in letzter Zeit wieder hervorgehoben worden. Nach Auffassung der ZK 63 des LG Berlin (GE 1998, 1275 = MM 1998, 391; ebenso AG Tiergarten GE 1998, 46) besteht kein Anspruch auf die Mieterhöhung gem. § 3 MHG, wenn die Ankündigung nicht korrekt war und der Mieter der Modernisierungsmaßnahme widersprochen hat. Von dem Erfordernis der Erfüllung der formellen Duldungsvoraussetzungen macht die OLG-Rechtsprechung (OLG Stuttgart ZMR 1991, 259; OLG Frankfurt/Main ZMR 1991, 431) nur dann eine Ausnahme, wenn der Mieter Maßnahmen in seiner Wohnung duldet.
Die Abhängigkeit der Mieterhöhung von der korrekten Ankündigung der Maßnahmen wird sich auch nach der Mietrechtsreform nicht ändern. Zwar ist in § 559 BGB des Regierungsentwurfs, der § 3 MHG ersetzen soll, diese Abhängigkeit ebensowenig zum Ausdruck gebracht worden, wie in § 3 MHG. Die Mieterhöhung - nach § 559 b Abs. 2 des Regierungsentwurfs erst ab dem 3. Monat nach dem Zugang der Erklärung (vgl. dazu näher Steinig GE 2000, 702) - setzt aber weiter voraus, daß der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache rechtmäßig verbessert worden ist - und das ist eben nur der Fall, wenn der Mieter zur Duldung verpflichtet war oder sie trotz nicht ganz korrekter Ankündigung tatsächlich geduldet hat.

I. Begriff der Modernisierung
Der Mieter braucht die vom Vermieter anzukündigende Veränderung der Mietsache nur dann zu dulden, wenn es sich um Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Heiz-energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraumes handelt (§ 541 b Abs. 1 Satz 1). Die Duldungspflicht gilt für Mietverhältnisse über alle Arten von Räumen, also nicht nur für Wohn-, sondern auch für Geschäftsräume.

1. Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnung oder der Wohnverhältnisse
Wie bisher liegt - insbesondere bei den Wohnungen in den östlichen Bezirken Berlins und in den neuen Bundesländern - der Schwerpunkt insoweit auf der Verbesserung der Energieversorgung. Dazu gehört auch die Verstärkung der elektrischen Steigeleitung (AG Berlin-Mitte GE 1998, 621), wozu die Möglichkeit einer höheren Stromentnahme durch den Mieter infolge der Heranführung der verstärkten Steigeleitung an den Stromzähler ausreicht. Das müßte aber in der Ankündigung durch entsprechende Angaben im einzelnen belegt werden. Dabei ist nicht auf die einzelne Wohnung, sondern auf das gesamte Haus abzustellen (AG Berlin-Mitte GE 1998, 621). Die Verstärkung der Elektrosteigeleitung, die nur wegen des Ausbaus des Dachgeschosses notwendig wird, ist jedoch keine Modernisierung (LG Berlin GE 1999, 46).
Auch die Verbesserung der Wasserversorgung durch das Verlegen neuer Kaltwasserleitungen mit einer höheren lichten Weite (LG Berlin [ZK 62] GE 1986, 443) spielt zunehmend eine Rolle, wie auch der erstmalige Anschluß einer Wohnung an die öffentliche Kanalisation (OLG Hamm GE 1983, 619 ff.).
Ferner gehören Maßnahmen zur Verbesserung der sanitären Einrichtungen durch den erstmaligen Einbau eines Bades in eine Wohnung dazu (so schon LG Berlin [ZK 65] GE 1986, 157, 158; [ZK 66] GE 1992, 39). Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn für den Einbau des Bades die Mädchenkammer und Speisekammer sowie ein Teil der Küche verwendet werden (LG Berlin [ZK 65] GE 1980, 157). Dagegen ist der Mieter nicht verpflichtet, allein für die Vergrößerung des Bades seine Speisekammer zu opfern (AG Berlin-Mitte MM 2000, 280).
Dagegen können Umbauten bereits vorhandener Sanitäreinrichtungen nur selten eine Wohnwertverbesserung darstellen. Die ergänzende Verfliesung des Badezimmers bis zur Decke wurde auch schon als Modernisierungsmaßnahme angesehen, ebenso wie die Zusammenlegung eines kleinen Waschraumes mit einem Badezimmer, dessen Boden und Wände bis zu 2 m gefliest und dessen Wände im Bereich der Duschtasse isoliert wurden (LG Berlin [ZK 64] GE 1997, 1473). Dagegen ist die Ersetzung der vorhanden gewesenen Sanitäranlagen durch farbige Einrichtungen ebensowenig als Modernisierungsmaßnahme anerkannt worden wie der Austausch der alten Steingutfliesen im Bad (AG Tiergarten MM 2000, 280). Der Austausch der im Badezimmer vorhandenen alten Armaturen, des alten WC und des Handwaschbeckens ist keine Modernisierungs-, sondern nur eine Instandsetzungsmaßnahme, wenn aufgrund des Verschleißes von ihrer Erneuerungsbedürftigkeit auszugehen ist (LG Berlin GE 1997, 1473). Der Austausch des vorhandenen mit Gas betriebenen Durchlauferhitzers durch einen elektrischen Durchlauferhitzer stellt ebensowenig eine Modernisierungsmaßnahme dar (LG Berlin [ZK 61] MM 2000, 131) wie der Austausch eines Gasherdes gegen einen Elektroherd (AG Tiergarten MM 2000, 280).
Ferner gehört weiterhin die Verbesserung der Beheizung schwerpunktmäßig zu den wichtigsten Modernisierungsmaßnahmen, weil noch ein großer Teil des älteren Wohnungsbestandes nur über unzureichende Heizmöglichkeiten verfügt. Typisch ist dabei die Umstellung vorhandener Heizungsanlagen. Ausgangssituation einer Modernisierung ist im Regelfall der Austausch der ursprünglich stationär in den einzelnen Wohnräumen vorhandenen, mit festen Brennstoffen (Holz, Kohle, Braunkohle) beheizbaren Öfen. Aufgrund der zeit- und arbeitsintensiven Beschickung mit Brennstoffen, dem damit verbundenen Schmutzanfall, der schlechten Regelbarkeit usw. stellt der Anschluß an eine Sammelheizung immer eine Modernisierung dar (LG Berlin [ZK 64] GE 1998, 616; [ZK 62] GE 1995, 1013; [ZK 67] GE 1992, 1319 f.; LG Fulda ZMR 1992, 393 = NJW-RR 1992, 658; AG Wedding GE 1991, 255). Aktuell ist auch die Umstellung von Einzelofen-Heizung oder Gasaußenwandheizern auf Fernheizung (LG Berlin [ZK 64] GE 1998, 616). Weitergehend hat die ZK 67 des LG Berlin (Beschluß vom 8. März 1999 - 67 S 381/98 - GE 1999, 1359) auch die Umstellung von Gasaußenwandheizung auf Gas-etagenheizung mit der Begründung als Modernisierungsmaßnahme angesehen, daß eine Gasetagenheizung bei richtiger Einregulierung eine gleichmäßige Temperatur in allen Räumen garantiert, was bei einer Wärmeversorgung mit unterschiedlichen Heizquellen keineswegs selbstverständlich sei. Dieselbe Kammer hat (a. a. O.) eine weitere Modernisierung darin gesehen, daß auch der Toilettenraum mit einem Heizkörper ausgestattet wurde, weil dieser bisher nicht über einen Heizkörper verfügte. Auch die Umstellung der Warmwasserversorgung von dem Elektroboiler in der Küche, der nur eine begrenzte Menge erhitzten Wassers zur Verfügung stellen konnte, auf einen Gasdurchlauferhitzer mit einer größeren Leistung, hat die ZK 67 als Wertverbesserung angesehen. Dagegen braucht der Mieter den Austausch des vorhandenen, mit Gas betriebenen Durchlauferhitzers durch einen elektrischen Durchlauferhitzer grundsätzlich nicht zu dulden (LG Berlin [ZK 61] MM 2000, 131; [ZK 61] GE 1997, 185; [ZK 62] MM 1998, 308; a. A.: [ZK 67] GE 1995, 1489).
Ganz aktuell ist die Umstellung einer vorhandenen Heizung auf umweltentlastende Heizungsanlagen wie z. B. auf Fernwärme, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung, zur Verbrennung von Müll oder Verwertung von Abwärme gespeist wird (LG Berlin [ZK 65] GE 1997, 491; [ZK 65] MM 2000, 278 - gegen die unzutreffende Ansicht des LG Berlin [ZK 61] GE 1983, 537).
Die Verbesserung der Funktionsabläufe in den Wohnungen durch Verringerung des Arbeitsaufwandes, der für eine ordnungsgemäße Benutzung und zur Pflege der Wohnung erforderlich ist, zählt ebenfalls zu den Modernisierungsmaßnahmen. Unter diesem Gesichtspunkt kann auch der Einbau von Isolierglasfenstern statt Kastendoppelfenstern eine Modernisierungsmaßnahme darstellen (AG Rostock GE 1996, 1251) wie auch die Aufbringung eines Kunststoffboden-Belags auf den Dielenfußboden (a. A. LG Berlin [ZK 62] GE 1986, 443). Im wesentlichen hängt es von der jeweiligen Funktion des Raumes ab, ob das Verlegen eines Kunststoffboden-Belages eine Wertverbesserung darstellt. In der Aufbringung eines Kunststoffboden-Belages auf einen Dielenboden in dem Flur ist daher keine Wohnwertverbesserung gesehen worden. Dagegen ist das Verlegen eines Laminat-Fußbodens statt eines PVC-Belages im Wohnzimmer als Wertverbesserung angesehen worden. Da es sich zudem immer um eine bauliche Maßnahme handeln muß, können lose verlegte Bodenbeläge (z. B. Kokosläufer) nicht als Modernisierung im mietpreisrechtlichen Sinne angesehen werden. Umstritten ist, ob die Parkettverlegung auf vorhandenem Dielenfußboden eine Wertverbesserung darstellt (verneinend Beuermann, § 3 MHG Rn. 44; Barthelmess § 3 MHG Rn. 10).

2. Einsparungen an
Heizenergie oder Wasser
Ferner ist der Mieter auch zur Duldung derjenigen Maßnahmen verpflichtet, die nachhaltig Einsparung von Heizenergie bewirken.
Dies sind insbesondere Maßnahmen zur wesentlichen Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten Geschoßdecken. Ob eine wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung durch die beabsichtigte Maßnahme zu erreichen ist, ist durch eine Wärmebedarfsberechnung nach DIN 4701 zu ermitteln, die allerdings der Ankündigung nicht beigefügt zu werden braucht (LG Berlin GE 1999, 383). Zur Feststellung der Energieeinsparung ist auf die Verbesserung der Dämmwerte unter Heranziehung des Wärmedurchlaßkoeffizienten (k-Wert) abzustellen. Bei instandsetzungsbedürftigen Außenwänden ist darauf abzustellen, ob die Wärmedämmung durch die Fassadenverkleidung gegenüber einer - hypothetisch - ordnungsgemäß instand gesetzten Fassade wesentlich verbessert worden ist (LG Berlin ZMR 1998, 166; GE 1998, 550). Eine nach der maßgeblichen DIN-Norm (DIN 4701) zu berechnende voraussichtliche Heizenergieeinsparung von mindestens 10 % ist als erheblich anzusehen (LG Berlin [ZK 62] GE 1989, 41: mittlere Energieeinsparung von 13,1 % ausreichend). Entscheidend ist immer die mengenmäßige Einsparung an Heizenergie, nicht die finanzielle Ersparnis.
Bei Wärmedämmaßnahmen an verschiedenen Teilen des Gebäudes (z. B. Dachisolierung und Fassadendämmung) ist ebenfalls dann auf die insgesamt erzielbare Einsparung an Heizenergie abzustellen, wenn sämtliche Arbeiten aufgrund einer einheitlichen Baugenehmigung in einem Arbeitsgang durchgeführt werden (LG Berlin GE 1986, 33, 35).
Der Austausch von Kastendoppelfenstern gegen Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung stellt nach allgemeiner Ansicht (AG Charlottenburg MM 1986, 403 f.; GE 1991, 577; AG Tiergarten MM 2000, 280; LG Berlin [ZK 63] GE 1983, 437) keine Wertverbesserung dar, weil beide Fensterarten hinsichtlich Wärmedämmung und Schallisolierung gleichwertig sind. Die Frage, ob der Einbau isolierverglaster Fenster anstelle von Einfachfenstern in Küche und Bad eine Wertverbesserung darstellt, wird in der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet. Überwiegend wird wohl darauf abgestellt, ob der Einbau zu einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie führt.
Die ZK 61 des LG Berlin sieht in dem Einbau von Isolierglasfenstern in Bad und Küche dann eine Energieeinsparungsmaßnahme, wenn der Einsparungseffekt mindestens 30 % beträgt (GE 1985, 141 = MM 1985, 84; GE 1983, 279 = MM 4/1984, 16 = WuM 1984, 81). Die ZK 63 des LG Berlin dagegen hält auch den Austausch der einfachen Fenster in Bad und Küche gegen isolierverglaste Fenster sowohl für eine Maßnahme zur Energieeinsparung als auch zur Verbesserung des Gebrauchswertes der Räume (MM 1986, 118).
Zu den duldungspflichtigen Maßnahmen gehören auch diejenigen zur nachhaltigen Einsparung von mindestens 10 % Wasser, wie der Einbau von Wasserzählern (so auch Bub NJW 1993, 2897, 2899; Blank WuM 1993, 573; Franke/Geldmacher ZMR 1993, 548, 550; Kinne BuW 1994, 93) und sonstige Verbesserungen an der Wasserversorgungsanlage wie z. B. der Austausch von Drückergarnituren für die WC-Spülung gegen modernere Drücker. Auch der Einbau von Anlagen, die den Wasserverbrauch pro Spülgang entsprechend ihrem Fassungsvermögen begrenzen (Spülkasten), kann eine Maßnahme zur Einsparung von Wasser sein (Franke/Geldmacher a. a. O.; Kinne a. a. O.).

II. Anforderungen an die Ankündigung
1. Ankündigung durch den Vermieter
Die Mitteilung über die geplanten Modernisierungsmaßnahmen muß vom Vermieter ausgehen (LG Berlin [ZK 61] GE 1986, 33). Hat eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts den Mietvertrag abgeschlossen, so müssen diejenigen Gesellschafter die Modernisierung ankündigen, die im Zeitpunkt der Geltendmachung des Duldungsanspruchs der Gesellschaft angehören (vgl. zu den Konsequenzen des Gesellschafterwechsels: BGH GE 1998, 483; KG GE 1998, 739; LG Berlin [ZK 65] GE 1998, 553). Eine Ankündigung durch einen anderen als den Vermieter ohne Offenlegung des Vertretungsverhältnisses ist unwirksam (LG Berlin [ZK 61] GE 1986, 33). Die Ankündigung durch den Erwerber vor seiner Eintragung in das Grundbuch ist grundsätzlich unwirksam (vgl. dazu Kinne GE 1993, 880, 884; 1997, 1288 ff.). Daran ändert auch nichts der im Kaufvertrag vereinbarte - vor der Eigentumsumschreibung liegende - Nutzen- und Lastenwechsel. Wegen der Abdingbarkeit des § 571 BGB soll es allerdings auch ausreichen, wenn die Kaufvertragsparteien vereinbaren, daß die Folgen des § 571 BGB bereits vor Abschluß des Eigentumserwerbs eintreten und der Mieter dieser Vereinbarung zustimmt (LG Berlin [ZK 61] GE 1989, 409). Schließlich besteht für den Erwerber die Möglichkeit, die Ankündigung namens des Vermieters, i. d. R. also des Verkäufers, geltend zu machen (LG Berlin a. a. O.). Hatte der veräußernde Vermieter die Modernisierungsmaßnahme angekündigt, so geht der entstandene Duldungsanspruch nach § 571 BGB auf den Erwerber über (LG Berlin [ZK 67] MM 1991, 32; GE 1999, 1359); der Erwerber ist deshalb nicht gehalten, die Ankündigung zu wiederholen (LG Berlin a. a. O.). Hat der veräußernde Vermieter den Duldungsanspruch bereits gerichtlich geltend gemacht, kann er ihn auch dann noch weiterverfolgen, wenn er aufgrund des Eigentumsübergangs nicht mehr Vermieter ist (LG Berlin [ZK 65] GE 1984, 1125). Erforderlich ist, daß die Klageanträge entsprechend angepaßt werden und der (aktuelle) Vermieter sein Einverständnis mit dem Klagebegehren und der Fortführung des Rechtsstreits erklärt (LG Berlin a. a. O.). Nicht möglich ist die Abtretung des Duldungsanspruchs (LG Berlin [ZK 63] MM 1987, 289), auch nicht die Durchsetzung im eigenen Namen in gewillkürter Prozeßstandschaft (LG Berlin a. a. O.; vgl. dazu auch Kinne GE 1993, 880, 888). Möglich ist aber die Ermächtigung des Erwerbers durch den veräußernden Vermieter, die Modernisierungsmaßnahmen bereits vor Eintragung in das Grundbuch anzukündigen und durchzuführen (vgl. dazu näher Kinne GE 1998, 1004 ff.; Dittert GE 2000, 590 ff.).

2. Individuelle Ankündigung
Die Ankündigung muß sowohl die Maßnahmen in der Wohnung als auch an sonstigen Teilen des Gebäudes näher beschreiben. Denn die Duldungspflicht bezieht sich z. B. bei Wärmedämmaßnahmen nicht nur auf diejenigen Teile der Außenwände, die zur Wohnung des Mieters gehören, sondern auf sämtliche Außenwände des Gebäudekomplexes (LG Berlin [ZK 67] GE 1999, 383). Die Mitteilung muß genau angeben, welche Veränderungen in der Wohnung des Mie-ters beabsichtigt sind. Dabei muß der Zuschnitt der Wohnung des betroffenen Mieters berücksichtigt werden. Sind in einzelnen Räumen der Wohnung bereits früher - durch den Vermieter, da es auf den von diesem vertragsgemäß zur Verfügung gestellten Zustand ankommt - die Holzkasteneinfachfenster durch Isolierglasfenster ersetzt worden, so kann Duldung des Fensteraustausches in diesen Räumen nicht verlangt werden.
Die Ankündigung muß wiederholt werden, wenn die beabsichtigten Maßnahmen von den angekündigten abweichen (Beuermann GE 1986, 8; LG Berlin [ZK 61] GE 1989, 415). So ist der Mieter beispielsweise nicht verpflichtet, den Anschluß an das Kabelfernsehen zu dulden, wenn der Vermieter den Einbau einer Gemeinschaftsantenne angekündigt hat (AG Tiergarten MM 1985, 171) oder den Anschluß an eine Ölzentralheizung, wenn der Vermieter den Einbau einer Gasetagenheizung angekündigt hat (LG Berlin [ZK 64] GE 1990, 611; anders bei Einbau einer Öl- statt einer Gaszentralheizung: LG Berlin [ZK 62] GE 1992, 679). Auch eine zeitliche Vorverlegung der Maßnahmen um vier Monate braucht der Mieter nicht hinzunehmen (AG Tiergarten GE 1991, 885).

3. Angaben zu Art und Umfang
Mitgeteilt werden müssen zunächst Art und Umfang der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen, und zwar konkret (Blümmel/Kinne DWW 1988, 302, 304 m. w. N.). So wird beispielsweise im Zusammenhang mit dem Heizungseinbau gefordert: Angaben über Ort und Anzahl der anzubringenden Heizkörper (LG Berlin [ZK 64] MM 1985 Heft 1 S. 15; GE 1993, 861; LG Hamburg WuM 1992, 121), Bauart der Heizkörper (AG Schöneberg GE 1987, 285), es muß nicht nur der Raum angegeben werden, in dem ein Heizkörper aufgestellt werden soll (AG Schöneberg GE 1987, 285), sondern auch wo die einzelnen Heizkörper stehen sollen (AG Wedding MM 1986 Heft 1 S. 32), wozu aber die entsprechende farbliche Kennzeichnung der Verteilung der Heizkörper und der Strangführung in einem Wohnungsgrundriß ausreicht (LG Berlin [ZK 64) GE 2000, 126; GE 1998, 616). Ein klärendes Gespräch mit dem Mieter ist darüber hinaus nicht erforderlich (LG Berlin [ZK 62] GE 1998, 249). Ferner ist beim Heizungseinbau anzugeben, ob die in der Wohnung vorhandenen Einzelöfen dort verbleiben oder abgerissen werden sollen. Bei Heizenergieeinsparungen ist die Angabe des bisherigen Bauzustands, des technischen Aufbaus der beabsichtigten Wärmedämmung sowie die Änderung des Wärmedurchlaufkoeffizienten und der dadurch zu erwartenden Heiz-energieeinsparung zu empfehlen (LG Berlin [ZK 63] MM 1985, 83; offenbar a. A. [ZK 65] GE 1987, 1219, die bei einer geplanten Wärmedämmung nicht die Angabe der zu erwartenden Energieeinsparung verlangt).
Eine Modernisierungsankündigung ist jedoch nicht insgesamt unwirksam, wenn nur einzelne Maßnahmen nicht ordnungsgemäß angekündigt worden sind; vielmehr ist sie dann hinsichtlich der einzelnen ordnungsgemäß angekündigten Maßnahmen wirksam (LG Berlin [ZK 64] GE 1999, 571).
Die Modernisierungsankündigung ist auch nicht deswegen unwirksam, weil die voraussichtliche Mieterhöhung nicht richtig berechnet worden ist; vielmehr führt dies nur gem. § 3 Abs. 4 MHG zur Verlängerung der Frist für die Wirksamkeit der Mieterhöhung (LG Berlin, Urteil vom 19. November 1999 - 64 S 196/99 -; vgl. dazu auch LG Berlin - [ZK 63] ZMR 1999, 711). Bei der Umstellung von Gaseinzelöfen oder Gasaußenwandheizung auf Gasetagenheizung brauchen die zu erwartenden Heizkosten nicht angegeben zu werden (LG Berlin [ZK 67] GE 1999, 1359).

4. Ankündigung von Beginn und Dauer
Ankündigen muß der Vermieter fernerhin Beginn und Dauer der Maßnahme. Für die Ankündigung des Beginns reicht die Angabe der entsprechenden Kalenderwoche aus (LG Berlin [ZK 64] ZMR 1999, 554). Die Terminangabe „im Juni“ (LG Berlin [ZK 64] GE 1994, 223) reicht ebensowenig aus wie „zwischen Januar und Februar“ (LG Berlin [ZK 64] GE 1985, 1033), „im Frühjahr“, „im Frühsommer“ „voraussichtlich im September“ (LG Berlin [ZK 64] GE 1987, 521, 523) „relativ kurzfristig“ (LG Berlin [ZK 61] GE 1986, 747).
Die Ankündigung muß zudem den zeitlichen Beginn der Modernisierungsarbeiten nach den einzelnen Gewerken individuell für die Wohnung jedes einzelnen Mieters aufgliedern (LG Berlin [ZK 64] GE 1992, 1099; GE 1996, 1115).
Auch an die Konkretisierung der „voraussichtlichen Dauer“ der Maßnahmen stellt die Rechtsprechung zum Teil strenge Forderungen. So soll z. B. als Dauer die Angabe „zwei bis drei Monate“ zu unbestimmt sein (LG Berlin [ZK 64] GE 1987, 521, 523), ebenso die Angabe „im Juni“ (LG Berlin GE 1994, 227), „wenige Tage“ (LG Berlin [ZK 64] GE 1985, 1033), „zwei halbe Tage“ innerhalb eines angegebenen größeren Zeitraumes (AG Charlottenburg GE 1991, 255). Circa-Angaben sollen ausreichen („ca. 5 Tage“, LG Berlin [ZK 29] GE 1985, 1099). Bei mehreren Maßnahmen muß die jeweilige Dauer angegeben werden (LG Berlin [ZK 64] GE 1992, 1101).

5. Mitteilung der voraussichtlichen Mieterhöhung
Mitzuteilen hat der Vermieter ferner - ausgenommen bei Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums - die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses. Nicht ausreichend ist die Angabe einer Mietzinsspanne (Palandt/Putzo, § 541 b BGB, Rn. 21), ebensowenig Erhöhungsprozentsätze (Palandt/Putzo a. a. O.; LG Fulda NJW-RR 1992, 658 = ZMR 1992, 393). Mitzuteilen ist die Erhöhung des Mietzinses insgesamt; die betragsmäßige Angabe der zu erwartenden Mieterhöhung reicht grundsätzlich aus (LG Berlin [ZK 65] MM 1987, 31). Sind mehrere Modernisierungsmaßnahmen geplant, so ist die voraussichtliche Mieterhöhung für jede Modernisierungsmaßnahme einzeln anzugeben (LG Berlin [ZK 62] MM 1984, 166; AG Tiergarten GE 1991, 885). Der Vermieter muß die Kalkulationsgrundlage nicht mitteilen (LG Berlin [ZK 65] MM 1987, 291; [ZK 62] GE 1990, 497, a. A. LG Berlin [ZK 64] GE 1987, 521); zu empfehlen ist dies trotzdem.
Auch die Betriebskosten, die durch Modernisierungsmaßnahmen zusätzlich (z. B. Heizkosten, Einbau eines Fahrstuhls) entstehen, müssen angegeben werden (AG Schöneberg GE 1993, 163; AG Charlottenburg MM 1984, 259; Beuermann GE 1986, 9; LG Berlin [ZK 64] GE 1992, 1100 und GE 1993, 861; a. A. LG Berlin [ZK 65] MM 1987, 291). Jedoch ist die Modernisierungsankündigung nicht deshalb unwirksam, weil der Vermieter den voraussichtlichen Erhöhungsbetrag zu hoch (LG Berlin [ZK 65] MM 1994, 102) oder zu niedrig (LG Berlin [ZK 64] GE 2000, 126) ansetzt.
An der Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses schriftlich mitzuteilen (§ 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB) hat sich auch durch die Aufhebung des § 3 Abs. 2 MHG durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz (Art. 1 Nr. 3 b) vom 21. Juli 1993 (BGBl. 1993, S. 1257, 1258) nichts geändert und wird sich auch mit der Mietrechtsreform nichts ändern.

6. Form der Ankündigung
Die Ankündigung muß vom Vermieter eigenhändig unterzeichnet werden (§ 126 Abs. 1 BGB). Eine Erleichterung wie bei der Mieterhöhung mit Hilfe automatischer Einrichtungen, unter der eine eigenhändige Unterschrift entbehrlich ist, sieht weder das geltende Recht noch der Regierungsentwurf in § 554 Abs. 3 Satz 1 vor. Die Namensunterschrift muß die Urkunde räumlich abschließen, also den gesamten Inhalt der Urkunde abdecken (BGH NJW 1991,487; vgl. zur Auflockerungsrechtsprechung u. a. Leo ZMR 1999, 527). Aus dem Namenszug muß sich ergeben, wer der Erklärende ist und - bei der Abgabe durch einen Vertreter (z. B. Hausverwaltung) - in wessen Namen die Erklärung abgegeben worden ist (LG Berlin WuM 1990, 311; LG Essen MDR 1979, 57). Die Angabe allein einer Behörde, juristischen Person oder Handelsgesellschaft reicht auch dann nicht aus, wenn sich deren Vertreter aus dem Briefkopf oder der Randzeile am Schluß der Erklärung ergibt. Vielmehr ist es erforderlich, den Namen der vertretungsberechtigten natürlichen Person anzugeben, die sich für den Inhalt der Erklärung verantwortlich zeigt (LG Berlin MM 1992, 64 f.; MM 1993, 110).
Anlagen, wie zum Beispiel bei der Ankündigung der Modernisierung beigefügte Berechnungen über die Kosten der Baumaßnahmen, brauchen von der Unterschrift nicht erfaßt zu sein, müssen aber Bestandteil der Ankündigung sein (KG ZMR 1984, 168; LG Berlin [ZK 64] GE 1998, 1213). Die Ankündigung muß zusammen mit etwaigen Anlagen eine Einheit bilden (BGHZ 40, 255, 263; BGH GE 1997, 1518, 1519 = ZMR 1998, 12 f.).
Eine unwirksame Ankündigung kann der Vermieter im Duldungsprozeß wiederholen und dadurch heilen (LG Berlin [ZK 64] GE 1987, 521, 523). Die (wiederholte) Ankündigung kann bereits mit der Klageschrift erfolgen (AG Charlottenburg GE 1984, 765; a. A. AG Charlottenburg MM 1984, 25), spätestens aber bis zum Zeitpunkt der Berufungsentscheidung (LG Berlin [ZK 62] GE 1986, 1069). Beim Nachschieben von Informationen müssen alle (auch die schon erteilten) Informationen in einer einzigen (neuen) Mitteilung zusammengefaßt werden, also die früheren Mitteilungen wiederholt werden (LG Berlin [ZK 64] GE 1987, 521). Der Vermieter hat die Kosten des Rechtsstreites zu tragen, wenn aufgrund der im gerichtlichen Verfahren nachgereichten Mitteilung der Mieter den Duldungsanspruch sofort anerkennt (AG Tiergarten MM 1982, Heft 11 S. 15).

7. Zeitpunkt der Ankündigung
Die Ankündigung muß dem Mieter zwei Monate vor Beginn der Arbeiten zugehen (§ 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Ankündigungsfrist muß auch für diejenigen Maßnahmen eingehalten werden, die den Mieter konkret nicht betreffen - wie z. B. Maßnahmen im Außenbereich (LG Berlin [ZK 61] GE 1986, 1121 = ZMR 1987, 337; LG Berlin [ZK 63] ZMR 1999, 711; a. A. LG Berlin [ZK 62] GE 1996, 415).

8. Entbehrlichkeit der Ankündigung
Auf die formelle Wirksamkeit der Ankündigung kommt es nicht mehr an, wenn der Mieter der Modernisierung zugestimmt hat (LG Berlin [ZK 64] GE 1990, 315) oder sie tatsächlich geduldet hat, indem er die Handwerker die angekündigte Maßnahme in der Wohnung ausführen läßt (vgl. KG [RE] GE 1988, 993; OLG Stuttgart [RE] NJW-RR 1991, 1108 = GE 1991, 817; OLG Frankfurt/Main [RE] NJW-RR 1992, 145 = GE 1991, 829). Wenn der Mieter der Durchführung der Modernisierungsarbeiten mündlich oder schriftlich widersprochen hat, liegt auch dann keine Duldung vor, wenn er nicht gerichtlich gegen die Maßnahme (z. B. im Außenbereich) vorgegangen ist (LG Berlin [ZK 63] MM 1999, 390). Der Mieter schuldet dann auch nicht den Modernisierungszuschlag für die tatsächlich durchgeführte Maßnahme (LG Berlin [ZK 63] GE 1998, 1275 = MM 1998, 391).
Die Ankündigung ist für solche Maßnahmen entbehrlich, die mit keiner oder nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Erhöhung des Mietzinses führen (Faustregel: nur bis zu 5 % Mieterhöhung - z. B. grundsätzlich bei Einbau einer Klingel- und Gegensprechanlage).

III. Mieterhöhung nach Modernisierung
1. Bauliche Maßnahmen
Nach den in sämtlichen einschlägigen Bestimmungen (§ 3 Abs. 1 MHG, § 11 Abs. 6 II. BV) enthaltenen Definitionen des preisrechtlichen Modernisierungsbegriffs muß es sich um „bauliche Maßnahmen“ handeln. Auch § 559 Abs. 1 des Regierungsentwurfs setzt eine bauliche Maßnahme voraus.
Dazu ist eine nicht ohne weiteres wieder aufhebbare (wie z. B. bei der Verlegung von losen Teppichfliesen) Veränderung des vertragsgemäß vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustandes notwendig, durch die dem Mieter etwas zur Verfügung gestellt wird, was er bisher nicht oder jedenfalls nicht in dieser gehobenen Weise hatte (Gellwitzki ZMR 1978, 225). Die bauliche Maßnahme kann sich auf die Wohnung selbst, das Haus oder das Hausgrundstück beziehen; sie muß zumindest wirtschaftlich in sachlichem Zusammenhang mit dem Mietgebrauch stehen, wobei von den Legaldefinitionen der §§ 3 und 4 Mod-EnG ausgegangen werden kann (OLG Hamm NJW 1983, 2331 = WuM 1983, 287). Da es sich um bauliche Maßnahmen handeln muß, kann der Austausch von technischen Ausstattungen, die frei beweglich bleiben oder doch jederzeit wieder entfernt werden können, nicht als Modernisierung angesehen werden. Zu diesen baulichen Maßnahmen gehören aber auch der Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd wegen der Umstellung von Stadtgas auf Erdgas (LG Berlin GE 1995, 429).

2. Vermieter als Bauherr
Der Vermieter selbst muß die baulichen Maßnahmen veranlaßt haben und die dafür entstehenden Kosten tragen. Daher kann der Vermieter nicht die ihm berechneten Kosten für Modernisierungsmaßnahmen geltend machen, die ein anderer - nicht in seinem Auftrag - durchgeführt hat, wie z. B. bei den von der Gemeinde durchgeführten Kanalisationsarbeiten, für die dem Vermieter lediglich Gebühren in Rechnung gestellt werden (OLG Hamm NJW 1983, 2331; LG Hildesheim WuM 1985, 340). Lediglich die Folgekosten für den Anschluß an die öffentlichen Maßnahmen, die durch die Anbindung auf dem Grundstück entstehen (Hausleitung etc.) können von dem Vermieter auf den Mieter umgelegt werden.
Probleme treten insbesondere dann auf, wenn der als Vermieter ausgewiesene Eigentümer sein Hausgrundstück veräußert. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch - eine Auflassungsvormerkung reicht nicht aus (BGH GE 1989, 37; LG Berlin [ZK 62] GE 1983, 1161; AG Charlottenburg GE 1984, 765 m. w. N.) - tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 571 BGB). Eine Erhöhungserklärung des Veräußerers ist dann nicht mehr möglich (AG Hamburg WuM 1986, 140; Beuermann, § 3 MHG Rn. 11).
Das Kammergericht hat aber nunmehr (Rechtsentscheid vom 8. Mai 2000 - 8 RE-Miet 2505/00 - GE 2000, 747) entschieden, daß der Erwerber, der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung gem. § 3 Abs. 1 MHG erhöhen kann, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlaßt worden sind, mit deren Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und die Modernisierungsarbeiten nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind. Dasselbe gilt auch, wenn die Arbeiten vor Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen wurden (vgl. KG, RE vom 17. Juli 2000, in dieser Ausgabe Seite 1104).
Soweit aufgrund eines wirksamen Mieterhöhungsverfahrens bereits vor dem Eigentumswechsel ein fälliger Mietzinsanspruch (§ 535 Satz 2 BGB) auf Zahlung des Modernisierungszuschlages entstanden ist, ist dieser Anspruch - als Geldanspruch - auch an den neuen Erwerber abtretbar (vgl. dazu auch Kinne GE 1993, 880, 884; GE 1997, 1288, 1290). Eine derartige Abtretung könnte in der üblichen Klausel in dem Grundstücksveräußerungsvertrag gesehen werden, daß „Nutzen und Lasten zum Zeitpunkt der Besitzübertragung auf den Erwerber übergehen“ (str.). Da dies fraglich ist, ist eine ausdrückliche Abtretung sämtlicher Ansprüche aus den Mietverhältnissen des erworbenen Hauses - auch für die Vergangenheit - zu empfehlen, damit der Erwerber den Modernisierungszuschlag bereits vor seiner Eintragung in das Grundbuch geltend machen kann.

3. Umlagefähige Kosten
3.1 Kosten der baulichen Maßnahme
Berechnungsgrundlage für die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % sind die für die Wohnung aufgewendeten Kosten. Kostenaufwendigere Maßnahmen können in voller Höhe nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie durch wirtschaftlich sinnvolle Erwägungen gerechtfertigt sind (LG Wiesbaden WM 1982, 77; LG Hamburg WM 1986, 344: Austausch von Holzfenstern gegen solche aus Mahagoni). Der Entscheidungsspielraum des Vermieters endet jedoch dort, wo die üblichen Preise um 66 % überschritten werden.

3.2 Nebenkosten
Bei Baunebenkosten ist zwischen dem preisgebundenen Neubauwohnraum, auf den die NMV und die II. BV anzuwenden sind, und dem übrigen Wohnraum zu unterscheiden.
Gemäß § 11 Abs. 5 II. BV dürfen Kosten von baulichen Änderungen den Gesamtkosten hinzugerechnet werden, soweit die Änderungen auf Umständen beruhen, die eine Modernisierung bewirken. Da insoweit von dem Begriff der Gesamtkosten ausgegangen wird, ist zur Definition der Kosten der baulichen Änderungen § 5 Abs. 4 II. BV heranzuziehen, nach dessen Nr. 6 auch sonstige Nebenkosten bei Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens als Baunebenkosten berücksichtigt werden können. Gemäß der in § 5 Abs. 5 II. BV in bezug genommenen Anlage I „Aufstellung der Gesamtkosten“ gehören zu den sonstigen Nebenkosten z. B. die Kosten der Bauversicherung während der Bauzeit, der Bauwache, der Baustoffprüfung des Bauherren, der Grundsteinlegungs- und Richtfeier (Anlage 1 zu § 5 Abs. 5 II. 3. e). Da es sich bei der Anlage 1 zu § 5 Abs. 5 II. BV nur um eine beispielhafte Aufzählung handelt, können auch andere Nebenkosten zu den Modernisierungskosten gezählt werden. Daher sind auch die für die Anlage eines Zuganges für die Baufahrzeuge und die für die Verlegung von Elektrizitäts- und Wasserleitungen für die Baustelle entstandenen Kosten auf den Mieter umlegbar.
Für den Geltungsbereich des § 3 MHG sollen dagegen die Begriffsbestimmungen für Bau- und Baunebenkosten in § 5 II. BV unanwendbar sein, weil sie nur der Berechnung der Kostenmiete dienen (Schmidt-Futterer/Blank C 190; OLG Hamburg GE 1981, 761). § 5 II. BV soll auch nicht analog anzuwenden sein (OVG Berlin GE 1985, 683 - Entscheidung zum früheren § 11 AMVOB - ständige Rechtsprechung; a. A. mit beachtlichen Argumenten Lüke GE 1987, 570 ff.). Unabhängig von der Anwendbarkeit des § 5 II. BV zur Definition der nach § 3 MHG, § 11 AMVOB umlegbaren Baukosten dürften aber zumindest diejenigen Baunebenkosten auch bei Modernisierungen von preisfreiem (oder früher preisgebundenem Altbauwohnraum in Berlin [West]) umlegbar sein, die in adäquatem Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen stehen. Daher dürften diejenigen Reinigungskosten auch als Baukosten im Sinne der §§ 3 MHG, 11 AMVOB auf den Mieter umgelegt werden können, die zur Fertigstellung der Modernisierungsmaßnahme notwendig sind (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender Anm. 12 f. zu § 11 II. BV). Ebenso die Kosten für Baustelleneinrichtung, Absperrung der Gehwege, Maurerrüstung, Abdecken der Dachflächen, Passantentunnel, Gitternetze, sowie Renovierungskosten zur Wiederherstellung des vorherigen Zustandes nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten. Auch Architektenkosten sind grundsätzlich als umlagefähig anerkannt (LG Berlin, Urteil vom 27. August 1996 - 64 S 179/96), und zwar unabhängig von der mietpreisrechtlichen Situation der Wohnung (LG Hamburg WM 1985, 365). Erforderlich ist allerdings, daß Art und Umfang der Arbeiten die Einschaltung eines Architekten erforderlich machen. Daher dürften bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen Architektenhonorare grundsätzlich nicht umlegbar sein. Etwas anderes dürfte nur dann gelten, wenn kleinere und größere Baumaßnahmen in einer einheitlichen Modernisierungsmaßnahme zusammen ausgeführt werden; in diesem Fall dürfte eine Trennung der Architektenkosten nach kleineren und größeren Baumaßnahmen nicht erforderlich sein, sondern sämtliche Architektenkosten als Gesamtkosten der Modernisierung umlegbar sein. Werden jedoch zugleich Modernisierungsmaßnahmen mit fälligen Instandsetzungsarbeiten verbunden, so wäre das Architektenhonorar für die Instandsetzungsmaßnahme von dem Gesamthonorar abzuziehen und nur der Restbetrag des Architektenhonorars für die Modernisierungsmaßnahme umleg-bar. Höchst umstritten ist, ob die Kosten für die Reinigung der Wohnung des Mieters, die Abdeckung von Einrichtungsgegenständen, das Auslagern von Möbeln, die anderweitige Unterbringung der Mieter während der Modernisierung und Umzugskosten bei einer notwendigen Umsetzung des Mieters zu den auf die Mieter insgesamt umlegbaren Kosten der Modernisierung zählen (vgl. dazu Schriever ZMR 1988, 85). Auch die Umlegbarkeit von Mietausfällen, die entstehen, weil die wertverbessernde Maßnahme wegen der von ihr ausgehenden Beeinträchtigung eine gleichzeitige Mietnutzung vernünftigerweise ausschließt, ist umstritten (verneinend Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Anm. 12 zu § 11 II. BV). Soweit es sich um die Umlage von Modernisierungskosten durch Erhöhung der Kostenmiete gemäß § 11 Abs. 5 II. BV handelt, dürfte eine Umlage dieser Kosten eher in Frage kommen als bei einer Mieterhöhung gemäß § 3 MHG. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, daß § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG auf die Kosten der „baulichen Maßnahmen“ abstellt, so daß sämtliche Kosten, die nicht unmittelbar mit der baulichen Maßnahme verbunden sind, sondern erst durch der baulichen Maßnahme vorausgehende Vorbereitungsmaßnahmen entstehen, grundsätzlich nicht umlegbar sein dürften. Die herrschende Meinung hat demzufolge auch einen unmittelbaren Rückgriff auf die Bestimmungen der II. BV für den Bereich des preisfreien Wohnraums verneint (OLG Hamburg GE 1981, 761) und die Umlegbarkeit derjenigen Kosten verneint, die aus Anlaß von Baumaßnahmen entstanden sind und die der Vermieter dem Mieter ersetzen muß (Emmerich/Sonnenschein, § 3 MHG Rn. 15; a. A. Schriever ZMR 1988, 85 f.). Auch handwerkliche oder aufgrund sonstiger Qualifikationen erbrachte Eigenleistungen des Vermieters können als aufgewendete Kosten umgelegt werden (h. M., vgl. Bub/Treier III A Rn. 579 m. w. N.). Darunter können auch handwerkliche oder ähnliche Leistungen des Eigentümers/Vermieters fallen, die dieser zur Durchführung der Modernisierungsarbeiten tatsächlich erbracht hat. Dies setzt jedoch bei Architekten- und Bauingenieurleistungen voraus, daß der Eigentümer/Vermieter über die entsprechende Qualifikation verfügt. Falls der Eigentümer/Vermieter sonstige Werkleistungen wie Klempner- oder Elektroinstallationsarbeiten erbracht hat, kann der Wert der von ihm in Eigenarbeiten durchgeführten Maßnahme dadurch bestimmt werden, daß aus Kostenangeboten von Handwerksfirmen ermittelt wird, wieviel die von dem Eigentümer/Vermieter ausgeführten Arbeiten an Fremdarbeit gekostet hätten. Die derart ermittelten Kostenanteile können jedoch nicht in voller Höhe angesetzt werden, weil darin Aufwendungen des Handwerkunternehmers für Steuer, Sozialversicherung und sonstige Kalkulationselemente enthalten sind, die bei dem Eigentümer/Vermieter nicht anfallen, es sei denn, er läßt die Modernisierungsarbeiten durch einen eigenen Handwerksbetrieb ausführen. § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG läßt nur eine Mieterhöhung für die tatsächlich aufgewendeten Kosten zu, so daß es nicht darauf ankommt, welche Kosten hypothetisch entstanden wären. Daher kann die Eigenleistung der Höhe nach nur abzüglich ersparter Aufwendungen für Steuer, Sozialversicherungsleistungen und Unternehmergewinn umgelegt werden (Beuermann § 3 MHG Rn. 27). Auch die Modernisierungsleistungen der eigenen Firma oder eigener Angestellter (Statiker) des Vermieters/Eigentümers sind abzüglich ersparter Aufwendungen als Modernisierungskosten auf den Mieter umlegbar. Dies gilt zumindest dann, wenn es sich um eine Einzelhandelsfirma des Vermieters/Eigentümers handelt. Dasselbe dürfte dann gelten, wenn eine Personenhandelsgesellschaft von dem Vermieter/Eigentümer „beherrscht“ wird, weil er alleiniger Gesellschafter der OHG oder Komplementär der KG ist. Komplizierter ist dagegen die Rechtslage, wenn es sich um eine Kapitalgesellschaft handelt, deren gesetzlicher Vertreter der Vermieter/Eigentümer ist. Da die Kapitalgesellschaft als juristische Person selbständig ist, bedarf es insoweit eines Auftrages des Vermieters/Eigentümers an die Kapitalgesellschaft, selbst wenn er geschäftsführender Gesellschafter der Kapitalgesellschaft ist. Dies gilt auch für den Fall der sogenannten Ein-Mann-GmbH, deren geschäftsführender Gesellschafter der Vermieter/Eigentümer ist (so jedenfalls LG Berlin GE 1990, 371). Unerheblich dürfte in diesem Fall sein, ob die mit dem Vermieter/Eigentümer identische Einzelhandelsfirma oder Personenhandelsgesellschaft dem Vermieter/Eigentümer eine Rechnung über die durchgeführten Modernisierungskosten erteilt. Wird keine Rechnung erteilt, so dürfte der für eine vergleichbare Handwerkerleistung (Ermittlung aufgrund von Kostenangeboten) abzüglich ersparter Aufwendungen (z. B. für Steuern) anzusetzende Betrag als Modernisierungskosten umlegbar sein.

3.3 Abzug von fälligen
Instandsetzungskosten
Kosten der fälligen Instandsetzung können nicht auf den Mieter umgelegt werden (OLG Celle WuM 1983, 151; OLG Hamburg RiM 1, 800; LG Berlin [ZK 64] GE 2000, 892). Nur die nach Abzug der fälligen Instandsetzungskosten verbleibenden Kosten können mit 11 % jährlich auf den Mieter umgelegt werden (LG Berlin [ZK 62] GE 1998, 550). Die Kosten künftig ersparter Instandsetzungen sind nicht abzuziehen (OLG Celle WuM 1981, 159; OLG Hamm WuM 1981, 129; OLG Hamburg WuM 1983, 13).
Die Mieterhöhung ist unwirksam, wenn in dieser die Kosten für fällige Instandsetzungsmaßnahmen nicht abgesetzt und erläutert worden sind (LG Berlin [ZK 64] GE 1997, 1469 = ZMR 1998, 166; [ZK 62] GE 1998, 550; LG Dresden ZMR 1998, 292, 293; a. A. LG Berlin [ZK 63] GE 1997, 1579). Dies gilt auch für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen im preisgebundenen Neubau (LG Berlin [ZK 64] GE 1999, 191).

4. Durchführung der Mieterhöhung
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen oder Maßnahmen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, durchgeführt, so kann er eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 v. H. der aufgewendeten Kosten (§ 3 Abs. 1 MHG) bzw. eine erhöhte Kostenmiete (§ 5 NMV i. V. m. § 11 Abs. 4, 5 II. BV) verlangen. Der Anspruch des Vermieters ist in einer gesetzlich bestimmten Form geltend zu machen. Die Nichtbeachtung oder Verletzung dieser Form führt dazu, daß der Vermieter seinen Erhöhungsanspruch solange nicht durchsetzen kann, bis eine der Form genügende Erhöhungserklärung abgegeben oder statt dessen eine Erhöhungsvereinbarung geschlossen worden ist. Eine derartige Vereinbarung kann schon vor Abschluß der Modernisierungsarbeiten getroffen werden (AG Tiergarten GE 1999, 1651; AG Berlin-Mitte GE 1999, 1651).

4.1 Form
Für die Mieterhöhungserklärungen reicht die Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen aus (§ 8 MHG, § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG).
Eine Erklärung ist nur dann im Sinne des § 8 MHG bzw. des § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, wenn die gesamte Erklärung mit ihrem wesentlichen Inhalt automatisch erstellt wird (LG Berlin [ZK 62] GE 1982, 85; [ZK 63] GE 1999, 1127). Es reicht nicht aus, wenn lediglich ein Formular automatisch erstellt wird, das hinsichtlich seines wesentlichen Erklärungsinhalts vom Vermieter oder seinen Hilfspersonen ergänzend ausgefüllt werden muß (LG Berlin a. a. O.; Schultz ZMR 1984, 218; h. M.). Bei der mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigten Mieterhöhungserklärung ist die eigenhändige Unterschrift entbehrlich. Unterschrieben muß die Erklärung gleichwohl sein, d. h. der Aussteller (der Erklärende, die handelnde Person) muß erkennbar sein (LG Berlin WuM 1990, 311; GE 1990, 659; MM 1992, 64; MM 1993, 110). Bei einer juristischen Person ist Erklärender im Rechtssinne ihr gesetzlicher Vertreter oder der von diesem bestellte Untervertreter (kann auch eine Angestellte des Unternehmens sein); die Firmenbezeichnung reicht aus (LG Essen MDR 1979, 57; LG Berlin a. a. O.).
Erläuterung und Berechnung der Mieterhöhung müssen in einem einheitlichen Schriftstück enthalten sein. Anlagen müssen mit dem Anschreiben endgültig und dauerhaft verbunden sein oder im unterschriebenen Teil der Erklärung muß auf die Anlagen Bezug genommen werden und umgekehrt; die Anlagen brauchen dann nicht noch einmal gesondert eigenhändig unterschrieben zu werden (LG Berlin GE 1998, 1213).
Rechnungen, Zahlungsbelege oder sonstige Unterlagen brauchen der Erhöhungserklärung nicht beigefügt zu werden (Beuermann, 3. Aufl. 1999, Rn. 69 b zu § 3 MHG), sie müssen aber in dem Mieterhöhungsverlangen nach dem jeweiligen Datum und den bauausführenden Unternehmen aufgeführt werden (AG Neukölln MM 1994, 67). Der Mieter hat nach einhelliger Meinung ein Einsichtsrecht (§ 259 BGB, vgl. Schmidt-Futterer/Blank C 219; Emmerich-Sonnenschein Rn. 26 zu § 3 MHG m. w. N.; Beuermann GE 1993, 826). Bei preisgebundenen Wohnungen ergibt sich das Einsichtsrecht des Mieters aus § 29 Abs. 1 NMV, bei preisfreien Wohnungen aus dessen analoger Anwendung. Nach § 29 Abs. 2 NMV kann der Mieter statt der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen. Umstritten ist, ob je fotokopierter Seite 1 DM Auslagenersatz vorab verlangt werden kann (so früher LG Berlin [ZK 62] GE 1991, 151; a. A. jetzt LG Berlin [ZK 65] GE 2000, 409). Die Einsichtnahme hat im Regelfall beim Vermieter/Verwalter zu erfolgen. Bei einem auswärtigen Wohn- oder Geschäftssitz des Vermieters/Verwalters hat der Mieter das Recht, die Belege am Ort der Mietwohnung einzusehen (h. M. Emmerich-Sonnenschein Rn. 6 zu § 4 MHG); umgekehrt wird man in einem solchen Fall dem Vermieter das Recht einräumen müssen, dem Mieter auf eigene Kosten Fotokopien der Unterlagen zuzusenden. Dem Vermieter ist es nicht zuzumuten, dem Mieter Originalunterlagen zuzusenden oder eine unter Umständen beschwerliche, zeitraubende und kostenträchtige Reise an den Ort der Mietwohnung anzutreten. Verweigert der Vermieter die Einsicht oder liefert er auf Verlangen des Mieters keine Ablichtungen, berührt das nicht die Fälligkeit des Anspruchs (vgl. Beuermann Rn. 69 c zu § 3 MHG). Der Mieter wird darauf verwiesen, seinen Anspruch auf Einsichtnahme im Wege der (Wider-) Klage oder im Wege eines Zurückbehaltungsrechts (mit der Konsequenz der Zug-um-Zug-Verurteilung) zu verfolgen (LG Berlin [ZK 65] GE 1987, 573; umstritten).

4.2 Zeitpunkt
Die Erhöhungserklärung kann vom Vermieter erst abgegeben werden, wenn die bauliche Maßnahme fertiggestellt ist (OLG Hamburg WuM 1983, 13; LG Berlin GE 1990, 659; Beuermann HE 1994, 4). Fertigstellung bedeutet, daß die Baumaßnahmen technisch/handwerklich soweit abgeschlossen sein müssen, daß der Mieter das Neugeschaffene nutzen könnte. Nicht entscheidend ist dagegen, ob der Mieter das durch die Maßnahmen Geschaffene aufgrund der - auch objektiven - Umstände auch tatsächlich nutzt. Fraglich ist, ob der Vermieter mit der Abgabe der Erhöhungserklärung warten muß, bis ihm für die Baumaßnahmen Kosten entstanden sind (Mittelabfluß).
Die sprachliche Auslegung spricht bei § 6 NMV, der für preisgebundene Neubauwohnungen gilt, dafür, daß die Mieterhöhungserklärung bereits abgegeben werden kann, bevor der Mittelabfluß stattgefunden hat, mithin so gesteuert werden kann, daß der Mieter die erhöhte Miete vom Zeitpunkt der Erhöhung der laufenden Aufwendungen auch tatsächlich zu entrichten hat (eine Erhöhung der Kostenmiete vor dem Zeitpunkt der Erhöhung der laufenden Aufwendungen ist durch § 8 Abs. 1, 2 NMV ausgeschlossen).
Für freifinanzierte Wohnungen kann eine Teilmieterhöhungserklärung abgegeben werden, wenn dem Vermieter entsprechende Kosten (z. B. durch Abschlagszahlungen an die Bauhandwerker) entstanden sind (LG Berlin [ZK 62] GE 1989, 41; Beuermann GE 1989, 1080 und GE 1993, 826; Bub/Treier/Schultz, III A 562). Nach erfolgter Schlußabrechnung kann dann eine weitere Mieterhöhungserklärung abgegeben werden.
Für die Abgabe der Erhöhungserklärung des Vermieters nach Fertigstellung der Baumaßnahmen ist keine zeitliche Begrenzung vorgesehen. Wartet der Vermieter mit seiner Erhöhungserklärung aber zu lange, kann sein Anspruch verwirkt sein (§ 242 BGB). Verwirkung liegt vor, wenn längere Zeit seit der Möglichkeit der Mieterhöhung verstrichen ist (Zeitmoment) und der Mieter sowohl darauf vertrauen durfte als auch tatsächlich darauf vertraut hat, daß der Vermieter keine Erhöhung der Miete mehr fordern würde (Umstandsmoment). Hat der Vermieter länger als ein Jahr zugewartet, dürfte jedenfalls das Zeitmoment erfüllt sein (vgl. Palandt/Heinrichs § 242 BGB Rn. 103 m. w. N.). Bezüglich des Umstandsmoments müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Zum einen muß der Mieter zu Recht darauf vertrauen dürfen, daß eine Erhöhung nicht mehr erfolgen würde (objektives Umstandsmoment). Diese Voraussetzung wird man im Regelfall dann als erfüllt ansehen müssen, wenn der Vermieter in der Zwischenzeit eine Mieterhöhung nach § 2 MHG gefordert oder andere Forderungen eingeklagt hat, ohne sich die Geltendmachung des Modernisierungszuschlages ausdrücklich vorzubehalten (LG Berlin [ZK 67] MM 2000, 280).
Der Vermieter kann den Modernisierungszuschlag auch zeitlich gestreckt in jährlichen Etappen geltend machen (z. B. im ersten Jahr 20 %, im zweiten Jahr 40 % usw.). Derartige Vereinbarungen sind keine Staffelmietvereinbarungen i. S. d. § 10 Abs. 2 MHG; der Vermieter verzichtet lediglich für einen bestimmten Zeitraum auf den ihm bereits zustehenden Erhöhungsbetrag (Bub/Treier III A Rn. 588). Gleichwohl sollte in einer Vereinbarung bzw. einseitigen Mieterhöhungserklärung - verbunden mit der Verzichtserklärung - deutlich gemacht werden, ab wann genau welcher Erhöhungsbetrag/Mietzins zu zahlen ist.

4.3 Inhalt
Weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Erklärung ist, daß in ihr die Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird.
Der Erhöhungsbetrag muß aufgrund der entstandenen Kosten berechnet (LG Berlin [ZK 62] GE 1991, 629) und die Anspruchsvoraussetzungen müssen darin verständlich erläutert werden. Dies gilt auch für die Mieterhöhung wegen Modernisierung im preisgebundenen, öffentlich geförderten Wohnungsbau (LG Berlin [ZK 64] GE 1998, 1277). Aus der Mieterhöhungserklärung muß hervorgehen, welche tatsächlichen Aufwendungen die bauli-che(n) Maßnahme(n) für welche Arbeiten zur Folge hatte(n) (LG Berlin GE 1991, 731 = ZMR 1991, 303; LG Berlin GE 1997, 1579). Die Modernisierungskosten müssen von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung nachvollziehbar getrennt werden (LG Berlin [ZK 62] GE 1998, 550). Nicht genügend ist die Mitteilung eines pauschalen Gesamtbetrages (LG Frankfurt WuM 1983, 115; LG Berlin [ZK 63] GE 1984, 1127), der es dem Mieter überläßt, hieraus den auf seine Wohnung entfallenden Modernisierungszuschlag zu berechnen (LG Berlin [ZK 62] MM 1986, 363). Umgekehrt reicht es nicht aus, wenn der Vermieter lediglich die auf die Wohnung des Mieters entfallenden Kosten angibt (LG Köln WuM 1987, 273; Beuermann GE 1993, 826 und HE 1994, 4). Bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen muß der Endbetrag nach Gewerken aufgeschlüsselt sein (LG Dresden ZMR 1998, 292; LG Berlin GE 1997,1579; AG Neukölln MM 1994, 67).
Werden mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, sind die Aufwendungen nach den einzelnen Maßnahmen aufzuschlüsseln (LG Köln WuM 1989, 579; Beuermann HE 1994, 4), es sind die Verteilungsmaßstäbe darzulegen und der daraus ermittelte Anteil des Mieters (LG Berlin [ZK 62] MM 1986, 363). Nicht angeben muß der Vermieter den Zeitpunkt, von dem an die erhöhte Miete zu zahlen ist (vgl. OLG Koblenz [RE] GE 1983, 431 zu § 2 MHG).
Fraglich ist, ob der Vermieter erläutern muß, aus welchen Gründen er eine bestimmte Maßnahme als Modernisierung oder Energieeinsparung wertet. Nach der Kommentarliteratur (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Rn. III 805; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz/Miethöhegesetz, 5. Aufl. 1995, § 3 MHG Rn. 38; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1999, § 3 MHG Rn. 69 i; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Rn. III A.564) ist eine derartige Erläuterung nicht notwendig, allenfalls eine plausible Darlegung (Emmerich, Miete, 7. Aufl. 1999, § 3 MHG Rn. 31). Die Rechtsprechung (vgl. u. a. LG Berlin, Urteil vom 5. März 1999 - 64 S 323/98 - GE 1999, 575) vertritt teilweise die Auffassung, daß in der Mieterhöhungserklärung anzugeben ist, warum es sich um eine Modernisierungs- und/oder Energieeinsparungsmaßnahme handelt. Mit Rücksicht auf die Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes Berlin (Beschluß vom 20. Dezember 1999 - VerfGH 38/99 - GE 2000, 120 f.) hat die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin durch Beschluß vom 30. Mai 2000 (64 S 411/98 - GE 2000, 892) dem Kammergericht daher folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:
Muß bei Wärmedämmaßnahmen gem. § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG bereits in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 Abs. 3 MHG durch eine Wärmebedarfsberechnung dargelegt werden, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt?
Verneinendenfalls:
Ist in der Mieterhöhungserklärung gemäß § 3 Abs. 3 MHG die Veränderung des Wärmedurchlaßkoeffizienten (k-Wert) und die sich daraus ergebende Energieeinsparung darzulegen?
Bis zum Erlaß des Rechtsentscheides ist die entsprechende Erläuterung in der Mieterhöhungserklärung weiter zu empfehlen.
Die für mehrere Wohnungen aufgewendeten Kosten der baulichen Maßnahme sind vom Vermieter angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Werden neue Fenster eingebaut, ist eine Umlage entsprechend der Anzahl der in die jeweilige Wohnung eingebauten Fenster angemessen (Beuermann § 3 MHG Rn. 62), wenn die Kosten für die einzelnen Fenster etwa gleich groß sind. Handelt es sich dagegen um unterschiedlich große und damit unterschiedlich teure Fenster, ist zwischen den verschiedenen Fensterarten zu unterscheiden. In der Mieterhöhungserklärung ist aufzuschlüsseln, wieviele Fenster welcher Art mit jeweils wieviel Kosten in die Wohnung eingebaut worden sind, wobei auch die Lage der Fenster anzugeben wäre (Wohnzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad usw.).
Beim Einbau einer Zentralheizung ist die Umlage nach der beheizten Fläche (VG Berlin GE 1980, 347; GE 1983, 755) ebenso zulässig wie diejenige nach der Wohnfläche (Beuermann § 3 MHG, Rn. 62), es sei denn, die Anzahl und Größe der Heizkörper in den einzelnen Wohnungen ist unterschiedlich. In letzterem Fall wären die Kosten der Wärmeerzeugungsanlage und der Steigeleitungen bis zu den einzelnen Wohnungen nach der Wohn- oder Heizfläche umzulegen, während die Kosten für die Installation der Zentralheizungen in den einzelnen Wohnungen nach den jeweils für die einzelne Wohnung entstehenden Kosten umzulegen wären. Dagegen wäre bei dem Einbau einer Klingelanlage, An-lage einer Hofbeleuchtung, Errichtung einer Gemeinschaftsantenne oder Verstärkung einer Steigeleitung eine Umlage auch nach der Anzahl der Wohneinheiten zulässig (OVG Berlin GE 1985, 1037). Die Kosten für den Einbau eines Fahrstuhles dürfen nicht gleichmäßig auf alle Mieter umgelegt werden, sondern die Mieter der oberen Etagen müssen aufgrund ihrer intensiveren Nutzung stärker belastet werden (LG Berlin [ZK 62] GE 1994, 703). Die Umlage nach der Kopfzahl der Mieter dürfte dagegen in der Regel nicht angemessen sein (Sternel III Rn. 791; Beuermann § 3 MHG, Rn. 62). Es kommt auch nicht darauf an, ob die Umlage allen Mietern gegenüber durchsetzbar ist oder z. B. einzelne Mieter zur Umlage deswegen nicht herangezogen werden, weil sie wegen finanzieller Unzumutbarkeit nicht zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet wären.

4.4 Absender und Empfänger
Sind mehrere Personen entweder auf der Mieter- oder auf der Vermieterseite als Vertragspartner vorhanden, muß die Erklärung von allen Vermietern gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieter bedeutet dies, daß von sämtlichen Gesellschaftern die Mieterhöhungserklärung abgegeben werden muß; diese können sich natürlich auch durch einen von ihnen oder einen Dritten (z. B. die Hausverwaltung) vertreten lassen. Haben Eheleute zusammen die Wohnung vermietet, so haben sie im Zweifel ebenfalls als Gesellschafter gehandelt mit der Folge, daß grundsätzlich die Mieterhöhungserklärung von allen abgegeben werden muß.
Wechseln die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, so kann in der Übertragung von Gesellschaftsanteilen eine „Veräußerung“ i. S. d. § 571 BGB gesehen werden (BGH GE 1998, 483) mit der Folge, daß nunmehr die neuen Gesellschafter - zusammen mit den in der BGB-Gesellschaft verbliebenen Gesellschaftern - die Mieterhöhungserklärung abgeben müssen.
Eine Bevollmächtigung auf der Erklärungs- oder Empfängerseite ist zulässig (Sternel III Rn. 802). Wird die Mieterhöhungserklärung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten abgegeben, ist die Beifügung einer Originalvollmacht erforderlich, eine Vollmachtskopie reicht nicht aus (LG Berlin [ZK 63] MM 1988, 25). Fehlt die Vollmacht, kann der Mieter die Erklärung unverzüglich zurückweisen (§ 174 BGB, vgl. OLG Hamm [RE] GE 1982, 741). Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern. Im Regelfall darf der Mieter sich dafür höchstens eine Frist von zwei Wochen nehmen (vgl. aber LG Berlin [ZK 63] MM 1988, 25, wonach auch eine erst nach drei Wochen erfolgte Zurückweisung als unverzüglich gewertet wurde).
Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach die Mieter zur Entgegennahme von Willenserklärungen als gegenseitig bevollmächtigt gelten, reicht der Zugang der Mieterhöhungserklärung an einen Mieter aus, wenn sie an alle Mieter gerichtet war (OLG Schleswig RiM 1, 949; KG RiM 2, 1485; LG Berlin [ZK 62] MM 1999, 440). Derartige Empfangsbevollmächtigungsklauseln sind uneingeschränkt wirksam und verstoßen auch nicht gegen das AGB-Gesetz (BGH GE 1997, 1458 = NZM 1998, 229).
Die damit erteilte Vollmacht ist jedoch widerrufbar. Ein derartiger Widerruf kann bereits darin gesehen werden, daß der ausgezogene Mieter dem Vermieter seine neue Anschrift mitteilt.
Von reinen Empfangsbevollmächtigungsklauseln zu unterscheiden sind solche Klauseln, nach denen Willenserklärungen, die gegenüber einem Mieter abgegeben werden, Wirkung auch gegen die anderen Mieter entfalten. Wird in einem solchen Fall die Mieterhöhungserklärung nur an einen Mieter gerichtet, entfaltet sie auch Rechtswirkung gegenüber dem anderen. Auch diese Klausel verstößt nicht gegen das AGB-Gesetz (KG [RE] RiM 2, 1485).

4.5 Wirkung der Erhöhungserklärung
Die Mieterhöhung wird nach geltender Rechtslage erst vom Ersten des übernächsten Monats nach Zugang der wirksamen Erhöhungserklärung geschuldet (§ 3 Abs. 4 Satz 1 MHG) - nach § 559 Abs. 2 Satz 1 BGB des Regierungsentwurfs erst mit Beginn des dritten Monats. Hat der Vermieter den Mieter vor Durchführung der Maßnahmen nicht auf die voraussichtliche Mieterhöhung gem. § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB hingewiesen, verlängern sich die Fristen um sechs Monate (LG Berlin [ZK 63] GE 1997, 1579); gleiches gilt, wenn die vom Vermieter geforderte Mieterhöhung von der mitgeteilten voraussichtlichen Mieterhöhung um mehr als 10 % nach oben abweicht (§ 3 Abs. 4 Satz 2 MHG) - das bleibt auch nach der Mietrechtsreform so (§ 559 Abs. 2 Satz 2 BGB des Regierungsentwurfs). Bei komplexen Modernisierungsmaßnahmen ist die Abweichung von 10 % für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme zu berechnen (AG Schöneberg GE 1998, 359).

4.6 Mieterhöhung durch
vorbehaltslose Zahlung des
Modernisierungszuschlages?
Ist die Mieterhöhungserklärung unwirksam, ändert sie die geschuldete Miete nicht. Dennoch wird (LG Leipzig ZMR 1999, 767; Beuermann Rn. 72 zu § 3 MHG) die Auffassung vertreten, daß auch durch mehrfache vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Mietzinses seitens des Mieters eine Vereinbarung über den Modernisierungszuschlag zustande kommen kann, wobei allerdings nicht eine ein- oder zweimalige Zahlung (LG Berlin [ZK 66] MM 1994, 326) ausreicht, sondern eine Zahlung des Modernisierungszuschlages über drei bis sechs Monate erforderlich sein soll.
Da jedoch der Modernisierungszuschlag durch einseitige Mieterhöhung geltend gemacht wird, kann dieser Auffassung grundsätzlich nicht zugestimmt werden (vgl. dazu auch Derckx/Wolbers ZMR 1999, 733 ff.)

4.7 Abzug von
Zuschüssen/Zinsverbilligungen
Der Vermieter kann immer nur die tatsächlich entstandenen Baukosten umlegen. Daher verringert sich der umlegbare Betrag der Baukosten dann, wenn der Vermieter zinsverbilligte oder zinslose Darlehen erhält, gleichgültig, ob diese von der öffentlichen Hand oder vom Mieter selbst stammen (§ 3 Abs. 1 Sätze 3, 4, 7 MHG - Schmidt-Futterer/Blank C 194, C 196; Emmerich/Sonnenschein § 3 MHG Rn. 18; Beuermann § 3 MHG Rn. 65). Der Erhöhungsbetrag von 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten jährlich kann sich einmal dadurch verringern, daß die Kosten für die baulichen Änderungen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden (§ 3 Abs. 1 Satz 3 MHG). Als Mittel aus öffentlichen Haushalten gelten auch die Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes (§ 3 Abs. 1 Satz 7 MHG). Der Erhöhungsbetrag von 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten kann sich dadurch verringern, daß Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt werden (§ 3 Abs. 1 Satz 3 2. Halbsatz MHG). Dasselbe gilt, wenn Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die baulichen Änderungen erbracht wird (§ 3 Abs. 1 Satz 4 MHG). Zur Berechnung des dann noch umlegbaren Betrages ist zunächst der Mieterhöhungsbetrag in Höhe von 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu ermitteln und hiervon der durch die Fremdmittel eingesparte Betrag abzuziehen (Emmerich/Sonnenschein, § 3 MHG Rn. 19; Beuermann, § 3 MHG Rn. 65). Die Verringerung öffentlicher Modernisierungsförderungsmittel (z. B. durch Erhöhung des Zinssatzes für gewährte Darlehen) im Laufe des Mietverhältnisses gibt dem Vermieter nicht das Recht zu einer Neufestsetzung des Modernisierungszuschlages gem. § 3 MHG (LG Berlin [ZK 62] MM 1999, 439).

4.8 Kombination von Mieterhöhungen
Der Vermieter kann auch zunächst eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG (Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) geltend machen. Auch bei einer Mieterhöhung gem. § 2 MHG sind öffentliche Zuschüsse auf den Erhöhungsbetrag anzurechnen. Die entsprechende Förderung braucht aber dann in der Mieterhöhungserklärung gem. § 2 Abs. 1 MHG nicht angegeben zu werden, wenn die von der zuständigen Behörde (IBB usw.) genehmigte Durchschnittsmiete nicht überschritten wird (LG Berlin [ZK 62] GE 2000, 677; GE 1997, 239). Ob der Vermieter die Miete gemäß § 2 MHG auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben oder gemäß § 3 MHG den Modernisierungszuschlag von 11 % der aufgewendeten Kosten jährlich verlangen will, ist ihm überlassen. Da § 3 MHG weder eine Kappungsgrenze noch eine zeitliche Beschränkung enthält, wird der Vermieter im Regelfall die Möglichkeit der Mieterhöhung gemäß § 3 MHG wählen. Insoweit sollte der Ver

Autor: VRiLG Harald Kinne