Wohnungseigentum: Festlegung durch Gemeinschaftsordnung

27.02.2014 (GE 4/14, 235) Ordnet die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandsetzung der Fenster den einzelnen Wohnungseigentümern zu, jedoch ohne den Außenanstrich, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster Sache der Gemeinschaft.

Der Fall: Nach der Teilungserklärung hat jeder Wohnungseigentümer die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu halten. Diese Verpflichtung umfasst insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und Fenster. Veränderungen an der Außenfassade, der Fenster, der farblichen Gestaltung des Treppenhauses und der Wohnungsabschlusstüren unterliegen einem Eigentümerbeschluss mit 2/3-Mehrheit. Die Eigentümer beschlossen die Instandsetzung einer Kellerausgangstür, die vom Kellerhals zu dem im Sondereigentum der Beklagten zu 1) stehenden Kellerraum führt, was auch ausgeführt wurde. Ferner beschlossen die Eigentümer Auswechslung einer neben der Ausgangstür der zum Teileigentum der Wohnung Nr. 1 gehörenden Garage auf Kosten der Instandhaltungsrücklage. Und sie genehmigten nachträglich den Austausch der Fenster in der dem Beklagten zu 2) gehörenden Wohnung Nr. 3. Auf Anfechtungsklage wurden die Beschlüsse vom AG für nichtig erklärt. Mit vom LG zugelassenen Revision wollen die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen.

Das Urteil: Mit Erfolg! Die Klage ist abzuweisen. Die Teilungserklärung ordnet den Austausch der Wohnungsausgangstüren und Fenster nicht allein den Beklagten zu 1) bzw. 2) zu. Da der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster von der Instandhaltungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer ausgenommen wird, ist anzunehmen, dass der vollständige Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist. Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster und – wie bei Wohnungsabschlusstüren – der Ausgangstüren kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen (BGH, GE 2012, 699 = NJW 2012, 1722). Soweit Veränderungen der Fenster und der farblichen Gestaltung der Wohnungsabschlusstüren einem besonderen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer unterliegen, lässt sich auch aus dieser Regelung keine Zuständigkeit einzelner Sondereigentümer für den Austausch der Türen und Fenster herleiten. Denn sie enthält lediglich eine Modifizierung des Mehrheitsprinzips und damit eine bloße Stimmrechtsregelung.

Anmerkung: Die Fenster sind zwar zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Die Kostenpflicht für Instandsetzungen kann aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG in der TE/GO dem einzelnen Sondereigentümer auferlegt werden, zu dessen Wohnung die Fenster gehören. Da insoweit von der Instandsetzungspflicht der Gemeinschaft für schadhaft gewordenes Eigentum abgewichen wird, muss die Regelung klar und eindeutig sein. Da hier der Außenanstrich von der Sanierungskompetenz und Kostentragungspflicht des Sondereigentümers ausgenommen worden ist, entstehen Auslegungsspielräume und Unklarheiten, welche die gesamte Regelung in der GO unwirksam macht. Der BGH bekräftigt hier seinUrteilvom2.März2012(VZR174/11,GE 2012, 699). Alle Bauträger und insbesondere auch die Notare, welche Teilungserklärungen beurkunden, sollten darauf achten, dass missverständliche Formulierungen unterbleiben, die zu unterschiedlicher Auslegung führen können.

(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 4 /2014, 258)

Autor: VRiKG a.D. Dr. Lothar Briesemeister AKD Dittert, Südhoff & Partner