Mieterhöhungsverlangen

24.02.2014 (GE 4/14, 215) War die Überlegungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB vor Inkrafttreten der Berliner Kappungsgrenzen-VO schon abgelaufen, bleibt es bei der Kappungsgrenze von 20 %.

Der Fall: Der Vermieter verlangte die Zustimmung zur Mieterhöhung einer Bruttokaltmiete. Die Überlegungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 lief am 30. August 2012 ab. Der Mieter stimmte nicht zu und stellte das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede. Ferner griff er die Mietspiegel-Einordnung der Wohnung im Einzelnen an. Weiter meinte er, dass aufgrund der Berliner Kappungsgrenzen-VO eine Kappungsgrenze von 15 % gelte. Das AG gab der Klage statt, die Berufung des Mieters war erfolglos.

Das Urteil: Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Ohne Erfolg mache der Mieter geltend, dass der Mietspiegel 2011 nicht maßgeblich sei. Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stelle, sei zunächst zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringe, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert sei (GE 2013, 625). An solchen Angriffen fehle es hier. Zu Recht habe das Amtsgericht ausgeführt, dass das Vorhandensein wohnwertmindernder Merkmale einer Anwendung des Mietspiegels nicht entgegenstehe. Das etwaige Vorliegen wohnwertmindernder Merkmale werde durch die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen abgebildet. Die Anwendbarkeit des Mietspiegels hänge auch nicht davon ab, wie häufig der Vermieter Instandsetzungsarbeiten durchführen lasse. Zu Unrecht mache der Mieter geltend, dass die Wohnung mangels Bades in das Feld I1 einzuordnen sei. Das Fehlen eines Bades stütze der Mieter darauf, dass bei Anmietung ein Waschbecken nicht vorhanden gewesen, sondern von ihm eingebaut worden sei. Ein Waschbecken sei aber nicht erforderlich, um von einer Ausstattung der Wohnung mit einem Bad auszugehen. Nach der Begriffsbestimmung im Mietspiegel sei unter einem Bad lediglich ein gesonderter Raum zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche oder einer ausreichenden Warmwasserversorgung ausgestattet sei. Die Kappungsgrenze von 20 % sei gewahrt. Die Kappungsgrenze von 15 % aufgrund der Berliner Kappungsgrenzen-VO greife erst ab dem Augenblick, zu dem die entsprechende Verordnung erlassen worden sei. Jedenfalls für solche Mieterhöhungsverlangen, hinsichtlich derer die Überlegungsfrist vor Inkrafttreten der Verordnung abgelaufen war, gelte noch die Kappungsgrenze von 20 %. Vorliegend sei die Überlegungsfrist lange vor Inkrafttreten der Verordnung abgelaufen. Dass die Kappungsgrenzen-VO auch für solche Fälle gelten solle, bei denen – wie hier – der Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung vor dem Inkrafttreten der Verordnung liege, werde – soweit ersichtlich – weder in Rechtsprechung noch Literatur vertreten. Es wäre auch nicht sachgerecht, die Mieter, die einem begründeten Erhöhungsverlangen bis zum Ablauf der Überlegungsfrist zugestimmt haben, schlechter zu behandeln als jene, die eine solche Zustimmung nicht erteilten und sich stattdessen verklagen ließen.

(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 4 /2014, 255)