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Kündigung nach einer weiteren Verspätung
Unpünktliche Mietzahlung
09.02.2014 (GE 3/14, 157) Mahnt der Vermieter den Mieter wegen unpünktlicher Mietzahlung ab, so kann eine Kündigung wegen danach erfolgter weiterer verspäteter Zahlung trotzdem unwirksam sein, wenn es sich dabei um einen geringfügigen Vertragsverstoß handelt.
Der Fall: Der Vermieter mahnte den Mieter wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung im September 2011 ab. Im März 2012 zahlte der Mieter die Miete am 12. März 2012. Daraufhin kündigte ihm der Vermieter fristlos und hilfsweise ordentlich. Der Mieter bat umgehend um Rücknahme der Kündigung, da er sich „um Klärung des banktechnischen Fehlers bemühe ...“. Dem Schreiben war u. a. die Bestätigung eines ausgelösten Nachforschungsauftrags bezüglich des Überweisungsauftrags beigefügt. Das AG wies die Räumungsklage ab, weil die unstreitig verspätete Mietzahlung sich hier als Bagatellfall darstelle.
Das Urteil: Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Grundsätzlich müsse der Mieter zwar für ein Verschulden seines Erfüllungsgehilfen wie für eigenes Verschulden einstehen, und zu den Erfüllungsgehilfen gehöre auch die beauftragte Bank.
Ferner sei eine Kündigung nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen Abmahnung und Kündigungszugang nur ein Zahlungstermin mit unpünktlicher Zahlung liege. Insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen müsse das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Allerdings könnten nicht schematisch bestimmbare Ausnahmen in Betracht kommen (Bagatellfälle). So sei es hier: Die vorgenommene Online-Banküberweisung sei aus ungeklärten Gründen (eine fehlende Kontodeckung habe nicht vorgelegen) nicht ausgeführt worden; der Mieter habe unmittelbar nach Kenntnis von der gescheiterten Überweisung die Miete gezahlt und Erteilung einer Einzugsermächtigung angeboten. Auch wenn ein Schreibfehler bei der Überweisung vom Mieter zu vertreten wäre, sei diese leichte Nachlässigkeit nicht geeignet, das Vertrauen des Vermieters in eine nach Abmahnung geänderte Zahlungsweise zu erschüttern. Das gelte auch für die fristgerechte Kündigung.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 3 /2014, 195)
Das Urteil: Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Grundsätzlich müsse der Mieter zwar für ein Verschulden seines Erfüllungsgehilfen wie für eigenes Verschulden einstehen, und zu den Erfüllungsgehilfen gehöre auch die beauftragte Bank.
Ferner sei eine Kündigung nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen Abmahnung und Kündigungszugang nur ein Zahlungstermin mit unpünktlicher Zahlung liege. Insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen müsse das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Allerdings könnten nicht schematisch bestimmbare Ausnahmen in Betracht kommen (Bagatellfälle). So sei es hier: Die vorgenommene Online-Banküberweisung sei aus ungeklärten Gründen (eine fehlende Kontodeckung habe nicht vorgelegen) nicht ausgeführt worden; der Mieter habe unmittelbar nach Kenntnis von der gescheiterten Überweisung die Miete gezahlt und Erteilung einer Einzugsermächtigung angeboten. Auch wenn ein Schreibfehler bei der Überweisung vom Mieter zu vertreten wäre, sei diese leichte Nachlässigkeit nicht geeignet, das Vertrauen des Vermieters in eine nach Abmahnung geänderte Zahlungsweise zu erschüttern. Das gelte auch für die fristgerechte Kündigung.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 3 /2014, 195)
