Minderungsrecht

07.02.2014 (GE 3/14, 153) Ein Vermieter hat das recht, sich auch persönlich um einen angezeigten Mangel in der Wohnung des Mieters zu kümmern. Erteilt der Mieter in diesem Zusammenhang dem Vermieter ein „Hausverbot“, verliert er sein minderungsrecht, auch wenn er anbietet, der Vermieter könne ja einen Handwerker schicken.

Der Fall: Der Mieter zeigte dem Vermieter mehrere Mängel an, verweigerte aber dem Vermieter, der sich die Mängel persönlich ansehen wollte, den Zutritt zur Wohnung, indem er ein„Hausverbot“ für den Vermieter erteilte. Er meinte, ihm sei wegen eines früheren Verhaltens des Vermieters nicht zuzumuten, diesen in seine Wohnung zu lassen. Der Vermieter könne ja einen Handwerker schicken. Der Vermieter klagte im Hinblick auf die durchgeführte Minderung aufgelaufene Mietrückstände ein und hatte damit beim Amtsgericht überwiegend Erfolg. Das führte zur Berufung des Mieters.

Das Urteil: Das LG Berlin, ZK 63, bestätigte i. W. die angefochtene Entscheidung. Das Amtsgericht habe zutreffend ausgeführt, dass dem Vermieter nach der Mängelanzeige des Mieters das Recht zustehe, die angezeigten Mängel selbst in Augenschein zu nehmen. Auch wenn hierzu eine persönliche Besichtigung durch den Vermieter nicht zwingend sei und auch durch Dritte wahrgenommen werden könnte, könne sie dem Vermieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) grundsätzlich nicht verwehrt werden. Es obliege letztlich seiner Beurteilung und Entscheidung, in welcher Weise die gerügten Mängel zu beseitigen seien. Es könne dahinstehen, ob in bestimmten Einzelfällen dem Mieter eine persönliche Besichtigung durch den Vermieter nicht zuzumuten sei. Anhaltspunkte für die Annahme eines solchen Ausnahmefalles lägen hier nicht vor. Der Umstand, dass es nach dem Vortrag des Mieters bei früheren Besichtigungen durch den Vermieter nach Mängelanzeigen zum Streit der Parteien gekommen sei, bei dem der Vermieter dem Mieter gedroht und versucht habe, ihn durch aggressives Verhalten zum Verzicht auf die geltend gemachten Ansprüche zu bewegen, rechtfertige das von dem Mieter gegenüber dem Vermieter ausgesprochene Hausverbot nicht. Dies lasse für den Mieter eine persönliche Besichtigung neuer Mängel durch den Vermieter nicht unzumutbar erscheinen. Dass der Vermieter hierbei ein nicht mehr hinzunehmendes Verhalten gezeigt und beispielsweise Straftaten gegenüber dem Mieter begangen habe, sei nicht erkennbar. Das Abstreiten und Abwehren von Ansprüchen sei als solches nicht zu beanstanden. Infolge der Verweigerung der Besichtigung entfalle das Minderungsrecht des Mieters. Das gelte auch für weitere vom Mieter angezeigte Mängel und selbst auch dann, wenn einzelne Mängel durch Beauftragte des Vermieters besichtigt und teilweise auch beseitigt worden seien. Im Hinblick auf das erteilte Hausverbot müsse der Vermieter nicht bei jedem Mangel erneut auf sein Besichtigungsrecht pochen. Vielmehr müsse der Mieter hinreichend klar zu erkennen geben, nunmehr eine persönliche Besichtigung durch den Vermieter zu ermöglichen.

Anmerkung: Es ist sicher nicht selten, dass das Mietverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien – aus welchen Gründen auch immer – angespannt ist. In derartigen Fällen ist es beiden Mietvertragsparteien anzuraten, bei Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter jeweils Dritte hinzuzuziehen, die einerseits befriedend wirken, aber andererseits bei einer späteren Klärung, ob die Verweigerung der Besichtigung berechtigt war, mitwirken können.

(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 3 /2014, 193)

Autor: Klaus Schach