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Preisentwicklung für Wohnimmobilien in Deutschland
Wohin geht die Reise? Hat die Mieterhöhungswelle ihren Scheitelpunkt überschritten?
16.01.2014 (GE 2/14, 79) Der Aufwärtstrend der Kauf- und Mietpreise der letzten Jahre wird nach Ansicht des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) auch 2014 anhalten. Besonders hohe Wachstumsraten werden für die Metropolregionen prognostiziert. So sollen die Mieten in Berlin im 3. Quartal 2014 gegenüber dem Vorjahr z. B. um 3,5 % (Neubau) bzw. 5,6 % (Bestand) steigen. Die Steigerung von Kaufpreisen wird auf 8,7 % (Neubau) bzw. 14,1 % (Bestand) geschätzt. Doch Vorsicht: Genaues Hinsehen lohnt! Mit Statistik kann man manches anstellen. Das Preiswachstum beschleunigt sich keineswegs überall.
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) analysierte im 49. Wochenbericht die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Deutschland und stützte sich dabei u. a. auf einen Monatsbericht der Deutschen Bundesbank (BBk), in welchem diese sich mit den jüngsten Preissteigerungen bei Wohnimmobilien befasst, sowie auf Statistiken des Forschungsinstituts Empirica. Demnach erlebt der Immobilienmarkt nach einer langen Stagnationsphase seit 2010 eine Belebung, mit der ein drastischer Preisanstieg einhergeht. Laut DIW stiegen die Kaufpreise insbesondere in Metropolregionen (Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern) zwischen 2010 und 2013 um ca. 8,8 % pro Jahr, in Großstädten (mehr als 100.000 Einwohner) um jährlich 7,4 % und im Bundesdurchschnitt um 5 %. Weniger drastisch fielen die Mietsteigerungen aus. Hier wurden jeweils 3,8 %, 3,4 % und 2,4 % jährlicher Zuwachs ermittelt. Die durchschnittliche Inflationsrate hingegen lag bei rund 1,7 %.
Als begünstigende Faktoren für den beschleunigten Kaufpreiszuwachs führt die Bundesbank die Nachfragebelebung des Immobilienmarktes aufgrund gefestigter gesamtwirtschaftlicher Erholung (optimistischere Konjunktur- und Einkommenserwartung), struktureller Faktoren (moderate Löhne, Strukturreformen etc.), aber auch der globalen Finanzkrise an. Geplatzte Preisblasen im Ausland erhöhen die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes deutlich. Für inländische Investoren ist der Renditerückgang anderer Finanzanlagen eine entscheidende Motivation. Gleichzeitig stellt laut Bundesbank ein Hypothekendarlehen momentan durchschnittlich eine wesentlich geringere finanzielle Belastung dar als noch vor einigen Jahren. So sei zwar der Kaufpreis für Immobilien – und damit oftmals der Fremdfinanzierungsanteil – gestiegen, dies werde jedoch in der Regel z. B. durch geringere Zinsbelastung überkompensiert. Darüber hinaus führt das DIW an, dass die Bevölkerung in Deutschland zwischen 2009 und 2011 um ca. 1,8 % zurückging, der Wohnungsbestand jedoch in diesem
Zeitraum um 0,4 % gewachsen sei. Des Weiteren führe die fortschreitende Landflucht zu einem Bevölkerungszuwachs der Großstädte und Metropolregionen bei gleichzeitiger Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgrößen. So wuchs insbesondere in Berlin die Bevölkerung zwischen 2004 und 2010 um 2,5 %, die Anzahl der Privathaushalte jedoch um das Doppelte, was weiteren Druck auf den Immobilienmarkt ausübt.
Ein Zusammenhang zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung wird vom DIW allenfalls als schwach bewertet. Tendenziell steige die Miete jedoch in den Städten am schnellsten, in denen auch die Kaufpreise stark steigen.
Für das 3. Quartal 2014 sagt das DIW weitere Preissteigerungen gegenüber dem Vorjahresquartal voraus, wobei auch hier für die Metropolregionen die größten Steigerungen zu erwarten sind. Kaufpreissteigerungen für Neu- bzw. Bestandsimmobilien in Berlin werden beispielsweise auf 8,7 % bzw. 14,1 % geschätzt.
Vorsicht vor Prognosen
Allerdings ist die DIW-Studie mit Vorsicht zu genießen. Text und Wertetabellen weichen an einigen Stellen voneinander ab, ohne dass ein konkreter Grund (eine andere Handhabung der Zahlen, andere Mittelwertbildung, höhere Datendichte o.Ä.) erkennbar wäre. So wird beispielsweise für den Zeitraum vom 1. Quartal 2010 bis zum 3. Quartal 2013 tabellarisch ein durchschnittliches Kaufpreiswachstum von -1,2 % für Bestandswohnungen in Chemnitz angegeben, an anderer Stelle aber erklärt, diese Preisentwicklung habe in allen untersuchten Städten im positiven Bereich gelegen.
Skepsis ist auch und insbesondere in Hinsicht auf die Prognosen für das kommende Jahr angebracht, basieren die Voraussagen doch im Wesentlichen auf Unternehmensvertrauensindizes, also im Prinzip den Einschätzungen von Unternehmern bezüglich gegenwärtiger und zukünftiger Entwicklung ihrer Firmen, beinhalten somit bereits ihrerseits Prognosen, von denen nicht bekannt ist, ob und inwieweit sie sich auf Belastbares (z. B. vorhandene Bestellungen, Verträge etc.) stützen. Zusätzlich fließen lokale Variablen ein, die das Wachstum der Nachbarregionen sowie die bisherige Preisentwicklung berücksichtigen. Inwieweit jedoch Wechselwirkungen zwischen den verwendeten Indikatoren bestehen, ist der Studie nicht zu entnehmen, ebenso wenig der Einfluss eventueller Korrelationen, die das Ergebnis verfälschen könnten.
Auch ist von einem zu erwartenden überdurchschnittlich schnellen Mietpreiswachstum in den meisten Metropolregionen die Rede – Beispiel ist hier München mit etwa 8 % statt wie bisher 5 %. Schaut man sich die Zahlen der Metropolen dann genauer an, stellt sich nicht nur heraus, dass in sieben von 13 Metropolregionen die Mietpreisprognosen einen Wachstumsrückgang voraussagen. Dies ist der Fall für Berlin, Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Bremen und Hannover. In diesen Städten leben aber nach dem Zensus 2011 knapp 57 % der Metropolbevölkerung. Dies führt dann dazu, dass das durchschnittliche Mietpreiswachstum in Metropolregionen (gewichtet mit der Bevölkerung) im Falle von Neubauten von bisher 4,85 % auf 3,9 % und für Bestandswohnungen von 4,7 % auf 4,55 % fallen müsste.
Vor diesem Hintergrund sollte man sich vergegenwärtigen, wie einfach es ist, Statistiken – und gerade statistische Schwankungen – zu nutzen, um ein Ergebnis zu produzieren, das wahlweise in die eine oder die andere Richtung ausschlägt. Gemessen an der Inflation liegen im Bundesdurchschnitt sowohl die Miet- als auch die Kaufpreise noch unter dem Niveau von 2004.
Eine Ausnahme bilden seit letztem Jahr die kreisfreien Städte, in denen u. a. im Neubausegment seit 2013 die Inflation knapp überholt wurde.Generell lässt sich für ganz Deutschland sagen, dass sowohl Kauf- als auch Mietpreise seit Ende 2009 mit durchschnittlich ca. 4,1 % bzw. ca. 2,5 % jährlich – und damit schneller, als die Inflation – gestiegen sind. Zwischen dem 4. Quartal 2012 und 2013 legten die Preise sogar um knapp 5 % bzw. 3,1 % zu. Auffällig ist, dass seit dem 1. Quartal 2013 eine generelle Abflachung der Preiskurven zu erkennen ist. Seitens Empirica wird bereits von einem Ende des Verteuerungszyklus gesprochen. Die Preisveränderungen in dieser Zeitspanne entsprechen jährlichen Wachstumsraten von 1 % im Miet- und 2,1 % im Kaufsegment. Das bedeutet, dass sich Immobilienkäufe – gemessen an der Inflation – nur noch leicht verteuern. Wohnen zur Miete wird sogar tendenziell billiger.
Als begünstigende Faktoren für den beschleunigten Kaufpreiszuwachs führt die Bundesbank die Nachfragebelebung des Immobilienmarktes aufgrund gefestigter gesamtwirtschaftlicher Erholung (optimistischere Konjunktur- und Einkommenserwartung), struktureller Faktoren (moderate Löhne, Strukturreformen etc.), aber auch der globalen Finanzkrise an. Geplatzte Preisblasen im Ausland erhöhen die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes deutlich. Für inländische Investoren ist der Renditerückgang anderer Finanzanlagen eine entscheidende Motivation. Gleichzeitig stellt laut Bundesbank ein Hypothekendarlehen momentan durchschnittlich eine wesentlich geringere finanzielle Belastung dar als noch vor einigen Jahren. So sei zwar der Kaufpreis für Immobilien – und damit oftmals der Fremdfinanzierungsanteil – gestiegen, dies werde jedoch in der Regel z. B. durch geringere Zinsbelastung überkompensiert. Darüber hinaus führt das DIW an, dass die Bevölkerung in Deutschland zwischen 2009 und 2011 um ca. 1,8 % zurückging, der Wohnungsbestand jedoch in diesem
Zeitraum um 0,4 % gewachsen sei. Des Weiteren führe die fortschreitende Landflucht zu einem Bevölkerungszuwachs der Großstädte und Metropolregionen bei gleichzeitiger Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgrößen. So wuchs insbesondere in Berlin die Bevölkerung zwischen 2004 und 2010 um 2,5 %, die Anzahl der Privathaushalte jedoch um das Doppelte, was weiteren Druck auf den Immobilienmarkt ausübt.
Ein Zusammenhang zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung wird vom DIW allenfalls als schwach bewertet. Tendenziell steige die Miete jedoch in den Städten am schnellsten, in denen auch die Kaufpreise stark steigen.
Für das 3. Quartal 2014 sagt das DIW weitere Preissteigerungen gegenüber dem Vorjahresquartal voraus, wobei auch hier für die Metropolregionen die größten Steigerungen zu erwarten sind. Kaufpreissteigerungen für Neu- bzw. Bestandsimmobilien in Berlin werden beispielsweise auf 8,7 % bzw. 14,1 % geschätzt.
Vorsicht vor Prognosen
Allerdings ist die DIW-Studie mit Vorsicht zu genießen. Text und Wertetabellen weichen an einigen Stellen voneinander ab, ohne dass ein konkreter Grund (eine andere Handhabung der Zahlen, andere Mittelwertbildung, höhere Datendichte o.Ä.) erkennbar wäre. So wird beispielsweise für den Zeitraum vom 1. Quartal 2010 bis zum 3. Quartal 2013 tabellarisch ein durchschnittliches Kaufpreiswachstum von -1,2 % für Bestandswohnungen in Chemnitz angegeben, an anderer Stelle aber erklärt, diese Preisentwicklung habe in allen untersuchten Städten im positiven Bereich gelegen.
Skepsis ist auch und insbesondere in Hinsicht auf die Prognosen für das kommende Jahr angebracht, basieren die Voraussagen doch im Wesentlichen auf Unternehmensvertrauensindizes, also im Prinzip den Einschätzungen von Unternehmern bezüglich gegenwärtiger und zukünftiger Entwicklung ihrer Firmen, beinhalten somit bereits ihrerseits Prognosen, von denen nicht bekannt ist, ob und inwieweit sie sich auf Belastbares (z. B. vorhandene Bestellungen, Verträge etc.) stützen. Zusätzlich fließen lokale Variablen ein, die das Wachstum der Nachbarregionen sowie die bisherige Preisentwicklung berücksichtigen. Inwieweit jedoch Wechselwirkungen zwischen den verwendeten Indikatoren bestehen, ist der Studie nicht zu entnehmen, ebenso wenig der Einfluss eventueller Korrelationen, die das Ergebnis verfälschen könnten.
Auch ist von einem zu erwartenden überdurchschnittlich schnellen Mietpreiswachstum in den meisten Metropolregionen die Rede – Beispiel ist hier München mit etwa 8 % statt wie bisher 5 %. Schaut man sich die Zahlen der Metropolen dann genauer an, stellt sich nicht nur heraus, dass in sieben von 13 Metropolregionen die Mietpreisprognosen einen Wachstumsrückgang voraussagen. Dies ist der Fall für Berlin, Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Bremen und Hannover. In diesen Städten leben aber nach dem Zensus 2011 knapp 57 % der Metropolbevölkerung. Dies führt dann dazu, dass das durchschnittliche Mietpreiswachstum in Metropolregionen (gewichtet mit der Bevölkerung) im Falle von Neubauten von bisher 4,85 % auf 3,9 % und für Bestandswohnungen von 4,7 % auf 4,55 % fallen müsste.
Vor diesem Hintergrund sollte man sich vergegenwärtigen, wie einfach es ist, Statistiken – und gerade statistische Schwankungen – zu nutzen, um ein Ergebnis zu produzieren, das wahlweise in die eine oder die andere Richtung ausschlägt. Gemessen an der Inflation liegen im Bundesdurchschnitt sowohl die Miet- als auch die Kaufpreise noch unter dem Niveau von 2004.
Eine Ausnahme bilden seit letztem Jahr die kreisfreien Städte, in denen u. a. im Neubausegment seit 2013 die Inflation knapp überholt wurde.Generell lässt sich für ganz Deutschland sagen, dass sowohl Kauf- als auch Mietpreise seit Ende 2009 mit durchschnittlich ca. 4,1 % bzw. ca. 2,5 % jährlich – und damit schneller, als die Inflation – gestiegen sind. Zwischen dem 4. Quartal 2012 und 2013 legten die Preise sogar um knapp 5 % bzw. 3,1 % zu. Auffällig ist, dass seit dem 1. Quartal 2013 eine generelle Abflachung der Preiskurven zu erkennen ist. Seitens Empirica wird bereits von einem Ende des Verteuerungszyklus gesprochen. Die Preisveränderungen in dieser Zeitspanne entsprechen jährlichen Wachstumsraten von 1 % im Miet- und 2,1 % im Kaufsegment. Das bedeutet, dass sich Immobilienkäufe – gemessen an der Inflation – nur noch leicht verteuern. Wohnen zur Miete wird sogar tendenziell billiger.
Autor: Pascal Blümmel
