Wertverbesserung bei einem führt zur Mietminderung bei anderen Mietern

11.01.2014 (GE 1/14, 21) Mieter müssen den Anbau eines Balkons als mietwertverbessernde Maßnahme dulden, auch wenn die Wohnung bereits über einen Balkon verfügt. Zusätzliche Verschattung durch einen Balkon im Innenhof kann aber eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung darstellen und dann zur Mietminderung durch einen anderen Mieter berechtigen.

Der Fall: Der Vermieter baute an der Hofseite des Hauses zwei neue Balkone an: einen vor der Wohnung des Mieters, einen weiteren darüber vor der Wohnung eines anderen Mieters. Der Mieter verlangte Entfernung beider Balkone und Mietminderung. Damit hatte er beim Amtsgericht hinsichtlich des Balkons im Stockwerk darüber Erfolg (wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf das in GE 2013, 625 veröffentlichte Urteil des AG Charlottenburg Bezug genommen). Dagegen ging der Vermieter in die Berufung.

Das Urteil: Das LG Berlin, ZK 18, Einzelrichter, änderte das Urteil ab. Es wies den Anspruch auf Entfernung des Balkons ab und reduzierte die Mietminderung auf 2 %; das AG hatte noch 10 % zugesprochen. Der Mieter habe den Bau auch des Balkons im Stockwerk über seiner Wohnung als Verbesserung der Mietsache zu dulden. Ob es sich um eine Verbesserungsmaßnahme handele, sei grundsätzlich objektiv unter Abwägung aller beteiligten Interessen zu beurteilen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die von dem Mieter angemietete Wohnung nicht isoliert betrachtet werden könne, weil das gesamte Gebäude in die Abwägung mit einbezogen werden müsse. Danach stelle die Schaffung jeweils eines weiteren Balkons für in dem Haus befindliche Wohnungen insgesamt eine Wertverbesserung für alle Wohnungen dar. Das ergebe sich schon aus der zusätzlichen Nutzungsmöglichkeit einer unmittelbar an die Wohnung angrenzenden weiteren Fläche. Soweit der Mieter sich darauf berufe, dass die vorhandenen Balkone (zur Straßenseite der 5-Zimmerwohnung) dazu ausreichten, verkenne er, dass es nicht auf seine individuelle Betrachtung ankomme. Zu berücksichtigen sei auch, dass der neue Balkon einen Austritt in eine andere Himmelsrichtung schaffe.

Für die Duldungspflicht des Mieters sei es vorliegend grundsätzlich unerheblich, ob die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt worden sei. Es verstieße gegen Treu und Glauben, dem Vermieter allein wegen möglicher formeller Mängel bei der Ankündigung den Abriss des Balkons aufzugeben, wenn er diesen bei Einhaltung aller formellen Voraussetzungen umgehend erneut errichten könnte.

Auch wenn der Mieter mithin die Errichtung des im zweiten OG über seiner Wohnung zum Hof hin angebrachten Balkons dulden müsse, sei wegen der Verschlechterung des Lichteinfalls in die Räume zum Hof, die unmittelbar unter dem Balkon liegen, der Mietzinsanspruch des Vermieters gemindert. Im Hinblick darauf, dass es sich um Fenster zum Innenhof eines fünfgeschossigen Gebäudes handele, stelle die zusätzliche Verschattung auch eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung für den Mieter dar. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die betreffenden Räume aber auch nach dem eigenen Vortrag des Mieters weiterhin im Wesentlichen nutzbar geblieben seien, und unter Einbeziehung der Größe der Wohnung insgesamt erscheine die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs mit 10 % allerdings zu hoch bewertet; ein Minderungssatz von 2 % sei angemessen. Anmerkung: Vorliegend war die Frage entscheidend, ob es sich bei dem Balkonanbau um eine (zu duldende) Modernisierungsmaßnahme handelte. Das hatte das AG mit dem floskelhaften Satz„keine Modernisierung im Sinne einer im Mietmarkt honorierten Wohnwertverbesserung” verneint, weil die beiden vorhandenen straßenseitigen Balkone ohne Weiteres nutzbar seien. Dabei wurde verkannt, dass es nicht Sache des Gerichts ist, darüber zu entscheiden, wie viele Balkone der Eigentümer anbauen darf, zumal – wie das Berufungsgericht richtig herausstellt – der dritte Balkon zur anderen Seite hinausgeht.

(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 1 /2014, 60)

Autor: Klaus Schach