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Merkel kündigt auf dem Zentralverbandstag in Berlin Mietrechtsreform an
„Die Energiewende gelingt nur gemeinsam mit den privaten Hauseigentümern“
16.05.2011 Bundeskanzlerin Angela Merkel hat auf dem 125. Zentralverbandstag von Haus & Grund Deutschland am 12. Mai in Berlin umfangreiche gesetzliche Änderungen zugunsten der energetischen Modernisierung des Wohnungsbestandes angekündigt. „Die Energiewende gelingt nur gemeinsam mit den privaten Hauseigentümern“, sagte Merkel. Zudem versprach sie gesetzliche Maßnahmen zur Bekämpfung von Mietnomaden an.
Die Reaktionen darauf fielen erwartungsgemäß unterschiedlich aus. Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann begrüßte die angekündigten gesetzlichen Vorhaben, denn nur mit bürokratischen Entlastungen im Mietrecht werde es Fortschritte bei der energetischen Modernisierung im Wohnungsbestand geben. Die Pläne der Bundesregierung zur Bekämpfung des Mietnomadentums seien auch geeignet, den Mietbetrügern endlich das Handwerk zu legen und verloren gegangenes Vertrauen der privaten Vermieter in den Rechtsstaat zurückzugewinnen. Ähnlich lautet die Einschätzung der Immobilienverbände BSI und ZIA. Der Reformvorschlag sei sozial ausgewogen und die Verbesserung der Position des Vermieters erfolge mit Augenmaß und ohne zusätzliche finanzielle Belastungen der. Naturgemäß anders sieht das der Deutsche Mieterbund, der in der Vergangenheit zwar immer vollmundig energetische Modernisierungen angemahnt hat, aber nun zurückschreckt, wenn es ums Bezahlen geht. Der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, nannte die beabsichtige Novellierung des Mietrechts eine „Aufkündigung des bisherigen energiepolitischen Konsenses zwischen Regierung, Parteien, Mietern, Vermietern und Verbänden.“ Einen solchen Konsens hat es nur nie gegeben, sondern nur die – wirtschaftlich abwegige – Wunschvorstellung von Mieterbund und insbesondere Grünen und SPD, die Kosten der energetischen Ertüchtigung sollten von Mietern, Eigentümern und Staat jeweils zu einem Drittel getragen werden. Das solche Forderungen im Hinblick auf Wirtschaftsgüter irreal ist, versteht sich von selbst. Am Ende zahlt der, der ein Wirtschaftsgut in Anspruch nimmt: Der Eigentümer als Selbstnutzer, der Mieter und der Steuerzahler, der für die Mieter und Eigentümer einspringen muss, welche die Lasten nicht alleine Schultern können.
Der inzwischen veröffentlichte Referentenentwurf - Stand 11. Mai 2011 - für ein „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG)“ stellt heraus, dass zu den wichtigsten Zukunftsaufgaben im Wohnungsmarkt angesichts knapper Energiereserven und des Klimawandels die energetische Modernisierung des Wohnungsbestandes gehört. Vor dem Hintergrund des Energiekonzept der Bundesregierung vom 28. September 2010 und seiner Weiterentwicklung sei offenkundig, dass die bestehenden Vorschriften im Mietrecht (§§ 554, 559 bis 559 b des Bürgerlichen Gesetzbuchs [BGB]) den Anforderungen, die an vermieteten Wohnraum im Hinblick auf die Energieeffizienz und den Klimaschutz gestellt werden, nicht mehr gerecht würden.
Auch im Hinblick auf Mieter, die ihren Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht nachkommen, werde das bestehende Recht den Erfordernissen eines modernen und effizienten Mietrechts nicht mehr uneingeschränkt gerecht. Dies betreffe insbesondere die Konstellationen, in denen sich einzelne Mieter planmäßig ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen entzögen und insbesondere private Kleinanbieter auf dem Wohnungsmarkt im Einzelfall erheblich schädigten („Mietnomadentum“).
Schließlich seien auch die mietrechtlichen Vorschriften zum Schutz der Mieter bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen nach dem „Münchener Modell“, nach dem ein ordentliches Kündigungsrecht bislang auf den Eigenbedarf der erwerbenden Gesellschafter gestützt werden kann, unzureichend. Hier bestehe die Gefahr, dass die angestammte Mieterschaft aus attraktiven Wohngebieten verdrängt werde.
Das Recht der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird in einem neuen Kapitel 1 a in den §§ 555 a bis 555 f BGB neu geregelt. Die Vorschriften werden zugleich mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559 bis 559 b BGB) abgestimmt. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“:
Er umfasst alle Maßnahmen, die zur Verbesserung der Energieeffizienz und zum Klimaschutz beitragen. Energetische Modernisierungen führen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung. Dem Einwand einer wirtschaftlichen Härte für den Mieter wegen der zu erwartenden Mieterhöhung wird nicht mehr bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen Rechnung getragen, sondern (erst) im Mieterhöhungsverfahren.
Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, und zugleich wird klargestellt, welche Rechtsfolgen fehlerhafte Modernisierungsankündigungen für das Mieterhöhungsverfahren haben.
Im Übrigen bleibt es bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen wie bisher nach § 559 BGB mit jährlich elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können. Diese Erhöhungsgrenze gilt auch für die energetische Modernisierung.
Mit dem neuen § 556 c BGB soll ein Anspruch zur Umlage von Contracting-Kosten als Betriebskosten auf den Mieter geschaffen werden. Erforderlich ist zum einen eine Effizienzsteigerung bei der Umstellung von der Versorgung in Eigenregie auf gewerbliche Wärmelieferung, zum anderen die Kostenneutralität für den Mieter aufgrund einer vergleichenden Kostenbetrachtung. Die Regelung soll für sämtliche Bestandsverträge gelten. Technische Einzelheiten sollen in einer neuen Rechtsverordnung geregelt, auch Bestimmungen zum Wärmeliefervertrag zwischen Contractor und Vermieter enthält.
Durch die Hinterlegungsanordnung soll der Vermieter davor geschützt werden, dass er durch die Dauer des Hauptsacheverfahrens einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende nicht mehr in der Lage ist, die monatlich fällig gewordenen, aber einbehaltenen Mietentgelte zu bezahlen. Diese Sorge trifft jeden Gläubiger wiederkehrender Leistungen, weshalb die Hinterlegungsanordnung nicht auf Mietverträge beschränkt ist.
Außerdem soll das Räumungsverfahren effizienter und kostengünstiger gestaltet werde: Die in der Praxis entwickelte sog. Berliner Räumung wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Der Vermieter hat künftig die Möglichkeit einer auf die bloße Besitzverschaffung beschränkten Räumung als gleichberechtigte Alternative zur sog. klassischen Räumung (§ 885 a der Zivilprozessordnung [ZPO]). Dies erspart dem Vermieter insbesondere den Kostenvorschuss für die hohen Transport- und Lagerkosten des Räumungsguts. Scheitert die Räumungsvollstreckung an einer dritten, dem Vermieter bis dahin unbekannten Person, die an der Wohnung ein Besitzrecht geltend macht, gegen die sich der Vollstreckungstitel aber nicht richtet, kann ein weiterer Titel gegen diese dritte Person künftig schnell im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes nach § 940 a ZPO erlangt werden. Ist eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs rechtshängig und befolgt der Mieter eine in diesem Prozess erlassene Hinterlegungsanordnung nicht, kann der Vermieter den Mieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes aus der Wohnung zwingen.
Schließlich wird mit § 569 Absatz 3 a BGB ein neuer Kündigungsgrund geschaffen, wonach auch bei Zahlungsverzug mit der Mietkaution – wie bei Verzug mit der Mietzahlung – die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ausgesprochen werden kann.
Die Reform unterbindet des Weiteren die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem „Münchener Modell“, nach dem ein ordentliches Kündigungsrecht bislang auf den Eigenbedarf der erwerbenden Gesellschafter gestützt werden kann.
Der Referentenentwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes, der Entwurf der Mietwohnraum-Wärmelieferungsverordnung sowie die ausführliche Begründung und Erläuterung der geplanten Vorschriften finden Sie hier als PDF-Datei zum Download.
Der inzwischen veröffentlichte Referentenentwurf - Stand 11. Mai 2011 - für ein „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG)“ stellt heraus, dass zu den wichtigsten Zukunftsaufgaben im Wohnungsmarkt angesichts knapper Energiereserven und des Klimawandels die energetische Modernisierung des Wohnungsbestandes gehört. Vor dem Hintergrund des Energiekonzept der Bundesregierung vom 28. September 2010 und seiner Weiterentwicklung sei offenkundig, dass die bestehenden Vorschriften im Mietrecht (§§ 554, 559 bis 559 b des Bürgerlichen Gesetzbuchs [BGB]) den Anforderungen, die an vermieteten Wohnraum im Hinblick auf die Energieeffizienz und den Klimaschutz gestellt werden, nicht mehr gerecht würden.
Auch im Hinblick auf Mieter, die ihren Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht nachkommen, werde das bestehende Recht den Erfordernissen eines modernen und effizienten Mietrechts nicht mehr uneingeschränkt gerecht. Dies betreffe insbesondere die Konstellationen, in denen sich einzelne Mieter planmäßig ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen entzögen und insbesondere private Kleinanbieter auf dem Wohnungsmarkt im Einzelfall erheblich schädigten („Mietnomadentum“).
Schließlich seien auch die mietrechtlichen Vorschriften zum Schutz der Mieter bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen nach dem „Münchener Modell“, nach dem ein ordentliches Kündigungsrecht bislang auf den Eigenbedarf der erwerbenden Gesellschafter gestützt werden kann, unzureichend. Hier bestehe die Gefahr, dass die angestammte Mieterschaft aus attraktiven Wohngebieten verdrängt werde.
Das Recht der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird in einem neuen Kapitel 1 a in den §§ 555 a bis 555 f BGB neu geregelt. Die Vorschriften werden zugleich mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559 bis 559 b BGB) abgestimmt. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“:
Er umfasst alle Maßnahmen, die zur Verbesserung der Energieeffizienz und zum Klimaschutz beitragen. Energetische Modernisierungen führen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung. Dem Einwand einer wirtschaftlichen Härte für den Mieter wegen der zu erwartenden Mieterhöhung wird nicht mehr bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen Rechnung getragen, sondern (erst) im Mieterhöhungsverfahren.
Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, und zugleich wird klargestellt, welche Rechtsfolgen fehlerhafte Modernisierungsankündigungen für das Mieterhöhungsverfahren haben.
Im Übrigen bleibt es bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen wie bisher nach § 559 BGB mit jährlich elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können. Diese Erhöhungsgrenze gilt auch für die energetische Modernisierung.
Mit dem neuen § 556 c BGB soll ein Anspruch zur Umlage von Contracting-Kosten als Betriebskosten auf den Mieter geschaffen werden. Erforderlich ist zum einen eine Effizienzsteigerung bei der Umstellung von der Versorgung in Eigenregie auf gewerbliche Wärmelieferung, zum anderen die Kostenneutralität für den Mieter aufgrund einer vergleichenden Kostenbetrachtung. Die Regelung soll für sämtliche Bestandsverträge gelten. Technische Einzelheiten sollen in einer neuen Rechtsverordnung geregelt, auch Bestimmungen zum Wärmeliefervertrag zwischen Contractor und Vermieter enthält.
Durch die Hinterlegungsanordnung soll der Vermieter davor geschützt werden, dass er durch die Dauer des Hauptsacheverfahrens einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende nicht mehr in der Lage ist, die monatlich fällig gewordenen, aber einbehaltenen Mietentgelte zu bezahlen. Diese Sorge trifft jeden Gläubiger wiederkehrender Leistungen, weshalb die Hinterlegungsanordnung nicht auf Mietverträge beschränkt ist.
Außerdem soll das Räumungsverfahren effizienter und kostengünstiger gestaltet werde: Die in der Praxis entwickelte sog. Berliner Räumung wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Der Vermieter hat künftig die Möglichkeit einer auf die bloße Besitzverschaffung beschränkten Räumung als gleichberechtigte Alternative zur sog. klassischen Räumung (§ 885 a der Zivilprozessordnung [ZPO]). Dies erspart dem Vermieter insbesondere den Kostenvorschuss für die hohen Transport- und Lagerkosten des Räumungsguts. Scheitert die Räumungsvollstreckung an einer dritten, dem Vermieter bis dahin unbekannten Person, die an der Wohnung ein Besitzrecht geltend macht, gegen die sich der Vollstreckungstitel aber nicht richtet, kann ein weiterer Titel gegen diese dritte Person künftig schnell im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes nach § 940 a ZPO erlangt werden. Ist eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs rechtshängig und befolgt der Mieter eine in diesem Prozess erlassene Hinterlegungsanordnung nicht, kann der Vermieter den Mieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes aus der Wohnung zwingen.
Schließlich wird mit § 569 Absatz 3 a BGB ein neuer Kündigungsgrund geschaffen, wonach auch bei Zahlungsverzug mit der Mietkaution – wie bei Verzug mit der Mietzahlung – die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ausgesprochen werden kann.
Die Reform unterbindet des Weiteren die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem „Münchener Modell“, nach dem ein ordentliches Kündigungsrecht bislang auf den Eigenbedarf der erwerbenden Gesellschafter gestützt werden kann.
Der Referentenentwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes, der Entwurf der Mietwohnraum-Wärmelieferungsverordnung sowie die ausführliche Begründung und Erläuterung der geplanten Vorschriften finden Sie hier als PDF-Datei zum Download.
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