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Kündigungen bei befristeten Mietverträgen sind möglich
"dann geh doch endlich", Kündigungsprozeß verloren
24.11.2000 (GE 6/2000, 400) Bei Wohnungsmietverträgen mit bereits mehrjähriger Dauer schützt der Gesetzgeber den Vermieter vor überraschenden Kündigungen des Mieters (noch) durch verlängerte Kündigungsfristen bis zu einem Jahr.
Damit dieser Schutz auch bei neu auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Verträgen erzielt wird, sehen viele Mietverträge eine ggf. mehrjährige Frist vor, während der die Kündigung ausgeschlossen sein soll.
Natürlich kann es aber vorkommen, daß der Mieter solche Verträge aus den verschiedensten Gründen ohne Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Frist beenden will. Abgesehen von Gründen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, ist dies aber nur möglich, wenn Mieter und Vermieter sich auf eine einvernehmliche Vertragsaufhebung einigen.
Dem Vermieter bleibt der Weg zum Gericht nicht erspart, wenn eine einvernehmliche Einigung scheitert und der Mieter gleichwohl unter Berufung auf eine angebliche Berechtigung zur vorzeitigen Vertragsbeendigung die Wohnung zurückgibt. Der Gerichtsalltag zeigt, daß in vielen Fällen Mieter diesen Rechtsstandpunkt auch durchsetzen können.
Bei vielen Mietverträgen mit Mindestlaufzeit stellen die Gerichte nämlich fest, daß die Vereinbarungen im schriftlichen Mietvertrag zur Frist ungenau und/oder widersprüchlich sind. Das AG Bad Homburg gestattete beispielsweise dem Mieter den vorzeitigen Auszug, weil neben der Vereinbarung über die Mindestmietdauer Bestimmungen mit anderen Kündigungsmöglichkeiten nicht durchgestrichen worden waren (Urt. v. 13. März 1998 - 2 C 5073/97 - 21 -, WM 1999, 114). Dies ist längst kein Einzelfall, wie ähnliche Entscheidungen, z. B. des LG Gießen (Urt. v. 17. April 1996 - 1 S 529/95 -, WM 1999, 115) und AG Alsfeld (Urt. v. 11. Juni 1997 - 31 C 687/96 -, WM 1999, 116), zeigen.
Das LG Frankfurt lastete dem Vermieter an, daß er durch in sich widersprüchliche Vereinbarungen im Mietvertrag eben nicht eine vorzeitige Kündigung des Mietvertrages ausgeschlossen hatte (Urt. v. 27. November 1998 - 17 S 63/98 -, WM 1999, 114). Die Erwähnung von Kündigungsmöglichkeiten neben der Vereinbarung einer Mindestlaufzeit ist nur dann unschädlich, wenn sich aus dem Mietvertrag eindeutig ergibt, daß die Kündigungsmöglichkeiten eben gerade nicht während der Mindestlaufzeit gelten sollen (LG Wiesbaden, Urt. v. 20. März 1995 - 1 S 263/94 -, WM 1999, 117).
Die Gerichte gestatten dem Mieter bisweilen auch dann eine vorzeitige einseitige Beendigung des Mietvertrages, wenn ihm nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ein weiteres Verbleiben in der Wohnung nicht mehr zugemutet werden kann. So beendete das Amtsgericht Frankfurt vorzeitig einen befristeten Vertrag, weil die Wohnung mit nur zwei Zimmern für die Familie des Mieters mit mittlerweile vier Personen viel zu eng geworden war (Urt. v. 9. September 1996 - 33 C 2628/1996 - 28 -, WM 1999, 571). Hier kam aber für den Vermieter noch erschwerend hinzu, daß die Mieter mehrere Ersatzmieter angeboten hatten. Der Vermieter bestand aber darauf, daß er nur einem von seinem Wohnungsmakler vermittelten Mieter zustimmen würde. Das Gericht sah diese Forderung des Vermieters als überzogen an.
Das AG Calw hatte dagegen zu klären, ob eine schon betagte Mieterin den Mietvertrag wegen des kurzfristigen Umzuges in ein Altenheim vorzeitig beenden durfte. Das Gericht wies auf die Beschwerlichkeiten für die Mieterin in der bisherigen Wohnung hin und sah demgegenüber den Wunsch des Vermieters auf Einhaltung der hier gesetzlichen Mietzeit als unangemessen an (Urt. v. 11. Mai 1999 - 7 C 1251/1998 -, WM 1999, 463).
Schließlich kann der Vermieter auch durch unbedachte Äußerungen dem Mieter ein vorzeitiges Auszugsrecht „schenken“. Genervt von den „Verhandlungen“ über die vorzeitige Kündigung rief z. B. ein Vermieter dem Mieter zu, er „solle doch endlich ausziehen“. Dies ließ sich der Mieter natürlich nicht zweimal sagen und verließ unter Berufung auf die vom Vermieter erklärte Vertragsaufhebung die Wohnung. Das AG Bergheim wertete die Äußerung des Vermieters tatsächlich als Angebot zu einer vorzeitigen Vertragsaufhebung. Die spätere Annahme der Wohnungsschlüssel vom Mieter wertete das Gericht als letztendliche Bestätigung der Beendigung des Mietvertrages. Der Vermieter versuchte vergeblich, das Gericht davon zu überzeugen, daß er mit seiner Äußerung unter keinen Umständen den Mietvertrag vorzeitig auflösen wollte (Urt. v. 22. Dezember 1998 - 22 C 167/98 -, WM 1999, 218).
Kann der Mieter keine vorzeitige Beendigung seines Mietvertrages erreichen, wird er möglicherweise beim Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung beantragen. Nach § 54 Abs. 2 BGB darf der Vermieter diese Genehmigung nicht verweigern, wenn der Mieter an der Untervermietung ein berechtigtes Interesse hat. Nur wenige Ausnahmen hierzu hat das Gericht zugelassen. Zum einen darf der Vermieter die Zustimmung versagen, wenn mit der Familie des Untermieters die Wohnung überbelegt würde. Zum anderen kann der Vermieter Gründe darlegen, aufgrund derer ihm die als Untermieter vorgeschlagene Person nicht zugemutet werden kann. Liegt keine dieser Ausnahmen vor und verweigert der Vermieter dennoch seine Zustimmung, kann der Mieter den Mietvertrag kündigen (§ 549 Abs. 1 BGB). Ein Ausschluß dieses Kündigungsrechtes im Mietvertrag ist nach dem Gesetz unzulässig.
Erwidert der Vermieter brüsk auf die Anfrage zur Untervermietung, er sei dazu nicht verpflichtet, kann das der Mieter als generelle Verweigerung der Untervermietung verstehen und den Mietvertrag kündigen (AG Bergisch-Gladbach, Urt. v. 28. April 1999 - 62 C 42/99 -, WM 1999, 515 und LG Mönchengladbach, Urt. v. 25. Juni 1999 - 2 S 154/98 -, WM 1999, 570). Demgegenüber besteht noch kein Kündigungsrecht für den Mieter, wenn der Vermieter auf die Frage zur Untervermietung schweigt (LG Gießen, Urt. v. 28. April 1999 - 1 S 53/99 -, WM 1999, 458). Das Gericht sieht eine Verpflichtung zum Einverständnis in die Untervermietung nur, wenn dem Vermieter ein konkreter Untermieter vorgeschlagen wird. Bei der vom Mieter gewünschten Untervermietung kann der Vermieter auch nicht den Vorbehalt machen, der Untermieter müsse von seinem eigenen Wohnungsmakler vermittelt werden. Das Gericht gestattete in einem solchen Fall das Sonderkündigungsrecht des § 549 BGB. In diesem Fall war nach der Meinung des Gerichtes im übrigen das Interesse des Mieters an der Untervermietung gegeben, weil die Wohnung nach der Geburt seines Kindes zu eng geworden war (AG Frankfurt/Main, Urt. v. 9. September 1996 - 33 C 2628/96 -28 -, WM 1999, 571). Daher sollte ein Vermieter den Wunsch des Mieters auf eine vorzeitige Beendigung des Wohnungsmietvertrages genau und sorgfältig prüfen. Keinesfalls sollte man vorschnell einen solchen Wunsch zurückweisen. Statt dessen sollte man den eigenen Anspruch auf Vertragseinhaltung mit den Gründen des Mieters für die Beendigung abwägen. Die Rechtsprechung zeigt, daß die Richter die vom Mieter dargestellten Gründe häufig akzeptieren. Daher ist der Aufhebungsvertrag doch meist für den Vermieter der kostengünstigere Weg.
Natürlich kann es aber vorkommen, daß der Mieter solche Verträge aus den verschiedensten Gründen ohne Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Frist beenden will. Abgesehen von Gründen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, ist dies aber nur möglich, wenn Mieter und Vermieter sich auf eine einvernehmliche Vertragsaufhebung einigen.
Dem Vermieter bleibt der Weg zum Gericht nicht erspart, wenn eine einvernehmliche Einigung scheitert und der Mieter gleichwohl unter Berufung auf eine angebliche Berechtigung zur vorzeitigen Vertragsbeendigung die Wohnung zurückgibt. Der Gerichtsalltag zeigt, daß in vielen Fällen Mieter diesen Rechtsstandpunkt auch durchsetzen können.
Bei vielen Mietverträgen mit Mindestlaufzeit stellen die Gerichte nämlich fest, daß die Vereinbarungen im schriftlichen Mietvertrag zur Frist ungenau und/oder widersprüchlich sind. Das AG Bad Homburg gestattete beispielsweise dem Mieter den vorzeitigen Auszug, weil neben der Vereinbarung über die Mindestmietdauer Bestimmungen mit anderen Kündigungsmöglichkeiten nicht durchgestrichen worden waren (Urt. v. 13. März 1998 - 2 C 5073/97 - 21 -, WM 1999, 114). Dies ist längst kein Einzelfall, wie ähnliche Entscheidungen, z. B. des LG Gießen (Urt. v. 17. April 1996 - 1 S 529/95 -, WM 1999, 115) und AG Alsfeld (Urt. v. 11. Juni 1997 - 31 C 687/96 -, WM 1999, 116), zeigen.
Das LG Frankfurt lastete dem Vermieter an, daß er durch in sich widersprüchliche Vereinbarungen im Mietvertrag eben nicht eine vorzeitige Kündigung des Mietvertrages ausgeschlossen hatte (Urt. v. 27. November 1998 - 17 S 63/98 -, WM 1999, 114). Die Erwähnung von Kündigungsmöglichkeiten neben der Vereinbarung einer Mindestlaufzeit ist nur dann unschädlich, wenn sich aus dem Mietvertrag eindeutig ergibt, daß die Kündigungsmöglichkeiten eben gerade nicht während der Mindestlaufzeit gelten sollen (LG Wiesbaden, Urt. v. 20. März 1995 - 1 S 263/94 -, WM 1999, 117).
Die Gerichte gestatten dem Mieter bisweilen auch dann eine vorzeitige einseitige Beendigung des Mietvertrages, wenn ihm nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ein weiteres Verbleiben in der Wohnung nicht mehr zugemutet werden kann. So beendete das Amtsgericht Frankfurt vorzeitig einen befristeten Vertrag, weil die Wohnung mit nur zwei Zimmern für die Familie des Mieters mit mittlerweile vier Personen viel zu eng geworden war (Urt. v. 9. September 1996 - 33 C 2628/1996 - 28 -, WM 1999, 571). Hier kam aber für den Vermieter noch erschwerend hinzu, daß die Mieter mehrere Ersatzmieter angeboten hatten. Der Vermieter bestand aber darauf, daß er nur einem von seinem Wohnungsmakler vermittelten Mieter zustimmen würde. Das Gericht sah diese Forderung des Vermieters als überzogen an.
Das AG Calw hatte dagegen zu klären, ob eine schon betagte Mieterin den Mietvertrag wegen des kurzfristigen Umzuges in ein Altenheim vorzeitig beenden durfte. Das Gericht wies auf die Beschwerlichkeiten für die Mieterin in der bisherigen Wohnung hin und sah demgegenüber den Wunsch des Vermieters auf Einhaltung der hier gesetzlichen Mietzeit als unangemessen an (Urt. v. 11. Mai 1999 - 7 C 1251/1998 -, WM 1999, 463).
Schließlich kann der Vermieter auch durch unbedachte Äußerungen dem Mieter ein vorzeitiges Auszugsrecht „schenken“. Genervt von den „Verhandlungen“ über die vorzeitige Kündigung rief z. B. ein Vermieter dem Mieter zu, er „solle doch endlich ausziehen“. Dies ließ sich der Mieter natürlich nicht zweimal sagen und verließ unter Berufung auf die vom Vermieter erklärte Vertragsaufhebung die Wohnung. Das AG Bergheim wertete die Äußerung des Vermieters tatsächlich als Angebot zu einer vorzeitigen Vertragsaufhebung. Die spätere Annahme der Wohnungsschlüssel vom Mieter wertete das Gericht als letztendliche Bestätigung der Beendigung des Mietvertrages. Der Vermieter versuchte vergeblich, das Gericht davon zu überzeugen, daß er mit seiner Äußerung unter keinen Umständen den Mietvertrag vorzeitig auflösen wollte (Urt. v. 22. Dezember 1998 - 22 C 167/98 -, WM 1999, 218).
Kann der Mieter keine vorzeitige Beendigung seines Mietvertrages erreichen, wird er möglicherweise beim Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung beantragen. Nach § 54 Abs. 2 BGB darf der Vermieter diese Genehmigung nicht verweigern, wenn der Mieter an der Untervermietung ein berechtigtes Interesse hat. Nur wenige Ausnahmen hierzu hat das Gericht zugelassen. Zum einen darf der Vermieter die Zustimmung versagen, wenn mit der Familie des Untermieters die Wohnung überbelegt würde. Zum anderen kann der Vermieter Gründe darlegen, aufgrund derer ihm die als Untermieter vorgeschlagene Person nicht zugemutet werden kann. Liegt keine dieser Ausnahmen vor und verweigert der Vermieter dennoch seine Zustimmung, kann der Mieter den Mietvertrag kündigen (§ 549 Abs. 1 BGB). Ein Ausschluß dieses Kündigungsrechtes im Mietvertrag ist nach dem Gesetz unzulässig.
Erwidert der Vermieter brüsk auf die Anfrage zur Untervermietung, er sei dazu nicht verpflichtet, kann das der Mieter als generelle Verweigerung der Untervermietung verstehen und den Mietvertrag kündigen (AG Bergisch-Gladbach, Urt. v. 28. April 1999 - 62 C 42/99 -, WM 1999, 515 und LG Mönchengladbach, Urt. v. 25. Juni 1999 - 2 S 154/98 -, WM 1999, 570). Demgegenüber besteht noch kein Kündigungsrecht für den Mieter, wenn der Vermieter auf die Frage zur Untervermietung schweigt (LG Gießen, Urt. v. 28. April 1999 - 1 S 53/99 -, WM 1999, 458). Das Gericht sieht eine Verpflichtung zum Einverständnis in die Untervermietung nur, wenn dem Vermieter ein konkreter Untermieter vorgeschlagen wird. Bei der vom Mieter gewünschten Untervermietung kann der Vermieter auch nicht den Vorbehalt machen, der Untermieter müsse von seinem eigenen Wohnungsmakler vermittelt werden. Das Gericht gestattete in einem solchen Fall das Sonderkündigungsrecht des § 549 BGB. In diesem Fall war nach der Meinung des Gerichtes im übrigen das Interesse des Mieters an der Untervermietung gegeben, weil die Wohnung nach der Geburt seines Kindes zu eng geworden war (AG Frankfurt/Main, Urt. v. 9. September 1996 - 33 C 2628/96 -28 -, WM 1999, 571). Daher sollte ein Vermieter den Wunsch des Mieters auf eine vorzeitige Beendigung des Wohnungsmietvertrages genau und sorgfältig prüfen. Keinesfalls sollte man vorschnell einen solchen Wunsch zurückweisen. Statt dessen sollte man den eigenen Anspruch auf Vertragseinhaltung mit den Gründen des Mieters für die Beendigung abwägen. Die Rechtsprechung zeigt, daß die Richter die vom Mieter dargestellten Gründe häufig akzeptieren. Daher ist der Aufhebungsvertrag doch meist für den Vermieter der kostengünstigere Weg.
Autor: Gerhard Birkenhauer
