An überzogener Forderung gescheitert

24.11.2000 (GE 6/2000, 392) Der Vermieter ist nach § 536 BGB verpflichtet, die vermietete Sache instand zu halten; der Mieter ist zu Veränderungen der Räume über den Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs hinaus nicht berechtigt (§ 548 BGB). Soweit die Theorie.

In der Praxis sieht das völlig anders aus, wie die gefüllten Heimwerkermärkte beweisen. Denn viele Mieter fühlen sich - auch noch bestärkt durch eine Wundertüten-Entscheidung des höchsten deutschen Gerichts, wonach bekanntlich auch das Mietrecht den Schutz von Artikel 14 Grundgesetz genießt - als Quasi-Eigentümer der Wohnung und meinen, sie seien zu sinnvollen Veränderungen auch ohne Zustimmung des Vermieters berechtigt.

In einem vom Amtsgericht Potsdam am 17. Februar 2000 entschiedenen Fall wollte der Mieter statt der vorhandenen Öfen eine Gasetagenheizung einbauen. Und die Chancen, so etwas auch gegen den Willen des Vermieters durchzusetzen, sind bekanntlich nicht einmal schlecht - das gilt auch für den Einbau einer Gasetagenheizung durch den Mieter (vgl. den Nachweis von gegen den Willen des Vermieters durchgesetzten Modernisierungsmaßnahmen des Mieters bei Blömeke/Blümmel, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, Teil A Rdn. 111 ff.).

Allerdings darf der Mieter nicht überziehen, sonst geht der Schuß - wie der vom AG Potsdam entschiedene Fall beweist - nach hinten los. Da verlangte der Mieter nicht nur, daß der Vermieter den Einbau der Gasetagenheizung anstelle vorhandener Öfen dulde, sondern darüber hinaus, daß der Vermieter in einer Vereinbarung auf das Recht verzichten müsse, bei Auszug des Mieters den Rückbau zu verlangen. Außerdem sollte der Vermieter sich verpflichten, bei vorzeitigem Auszug vor Ablauf von zehn Jahren vom Mieter die Heizungsanlage zum Zeitwert zu übernehmen.
Das war zuviel. Zu diesen Konditionen müsse der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme des Mieters nicht dulden, entschied das Amtsgericht Potsdam. Der Mieter hat schließlich ein gesetzliches Recht auf Wegnahme der von ihm geschaffenen Einrichtungen (§ 547 a BGB); alles andere ist eine Sache der freiwilligen Vereinbarung.

Allerdings ist nicht allen Ausführungen des Amtsgerichts zuzustimmen. Warum der Vermieter verpflichtet sein soll, wie das Amtsgericht meint, jeder Modernisierung durch Mieter zuzustimmen, die eine Wohnung auf den heutigen Standard bringt, ist nicht nachzuvollziehen. Ein Mieter, dem der Standard der gemieteten Wohnung nicht ausreicht, kann sich eine bessere Wohnung suchen. Wohnungsnot, die eine andere Sicht rechtfertigen könnte, herrscht seit langem nicht mehr. Auch die weitere Aussage des Gerichts, wonach der Vermieter nach Treu und Glauben Mieter nicht unterschiedlich behandeln dürfe, trifft nicht zu. Gerade im wesentlichen Punkt eines Mietverhältnisses, nämlich der Miethöhe, ist eine Ungleichbehandlung der Mieter bei vergleichbaren Wohnungen im Hause ohne weiteres zulässig (sieht man einmal von Genossenschaftswohnungen ab, vgl. dazu ausführlich Bultmann GE 2000, 314 ff.). Nicht jede Ungleichbehandlung ist Willkür, so daß nicht der Vermieter sachgerechte Gründe anführen muß, sondern umgekehrt der Mieter eine Willkür darzulegen hätte.
AG Potsdam, Urteil vom 17. Februar 2000 - 26 c 354/99 -
Den Wortlaut des gesamten Urteils finden Sie abgedruckt in der Zeitschrift GE (Nr./Jahr/Seite) 6/2000, 411.

PRAXISTIP

1. Wenn Mieter von Ihnen die Zustimmung haben wollen, Modernisierungsmaßnahmen in den Wohnungen durchzuführen, lehnen Sie es vernünftigerweise nicht rundherum ab. Manche Maßnahmen passen auch in das von Ihnen verfolgte Gesamtentwicklungskonzept für Ihre Immobilie. Bedenken Sie: Ein Mieter, der in seine Wohnung investieren will, hat i. d. R. vor, langfristig zu bleiben (ein Schatz bei diesem Markt) und wird durch sein Verhalten seine Investitionen nicht aufs Spiel setzen wollen. Ein investitionswilliger Mieter, der nicht modernisieren darf, wird sich entweder eine andere Wohnung suchen oder jedenfalls ein unzufriedener Mieter sein.
2. Wenn Sie aufgrund der Abwägung aller Umstände - manchmal sucht man ja auch Anlässe, sich von einem Mieter zu trennen - aber zu dem Ergebnis kommen, daß Sie eine Modernisierung durch den Mieter verhindern wollen, greifen Sie in die Trickkiste. Und das heißt, dem Mieter die Erlaubnis zu erteilen, aber sie unter eine ganze Latte von Erlaubnisvorbehalten zu stellen, bis ihm die Lust vergeht.
Das dürfen Sie alles zur Bedingung machen:
Der Mieter muß die Einbauten bei Auszug entfernen und den alten Zustand wiederherstellen. Er muß eine Bauherrenversicherung abschließen und nachweisen. Er muß sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für die von ihm geschaffenen Baumaßnahmen tragen. Er muß, falls die Art der Baumaßnahme es hergibt, entprechende laufende Versicherungen abschließen und/oder aufgrund der Baumaßnahme erforderliche Gefahrerhöhungszuschläge der Versicherungen tragen. Der Mieter muß Fachfirmen beauftragen. Der Mieter muß alle erforderlichen Genehmigungen für die Baumaßnahmen einholen, für die von anderen Mietern durchsetzbaren Mietminderungen geradestehen, dem Vermieter und/oder seinem Beauftragten während der Bauarbeiten jederzeit Zutritt gewähren. Und schließlich - falls noch nicht geschehen - ist das auch der richtige Zeitpunkt, vom Mieter eine Mietkaution zu verlangen. Sie sehen, man darf (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1993, 2815, 2817; AG Hamburg NJWE-MietR 1996, 123) dem modernisierungswilligen Mieter eine Menge Hürden in den Parcours stellen, über die er erst einmal springen muß … Wem noch weitere Erlaubnisvorbehalte (keine Schikanen, sondern begründbare Vorbehalte) einfallen, wende sich bitte an die Redaktion. Stichwort „Erlaubnisvorbehalte bei Mietermodernisierung“.