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Heizkosten und Ablesetermine
Wer zahlt bei Mehrfachablesung?
15.12.2008 (GE 23/2008, 1522) Fragen & Antworten
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Frage:
1. Kosten für Ablesung bzw. Austausch von Heizkostenverteilern
Wie oft darf ein Mieter die von der Firma zwecks Ablesung angesetzten Termine platzen lassen, und ab wann darf die Firma diese Kosten in Rechnung stellen?
Die von uns beauftragte Firma setzt zu Beginn des Jahres per Aushang im Haus einen Termin zur Ablesung der HKV und Wasserzähler an. Wird ein Mieter nicht angetroffen, so wird er ein weiteres Mal per Karte benachrichtigt (dieser Service ist noch kostenlos). Trifft man danach den Mieter immer noch nicht an, so wird geschätzt. Diesmal musste die Firma auch die HKV austauschen, so dass der Mieter ein weiteres Mal aufgefordert werden musste. Gleichzeitig habe auch ich den Mieter angeschrieben. Beim dritten/vierten Versuch hat man dann den Mieter angetroffen. Die Kosten hierfür hat mir die Firma in Rechnung gestellt. Nun habe ich aber in einer Ihrer Ausgaben gelesen, dass die Rechtsprechung es anders sieht. Allerdings weiß ich nicht mehr, welches Urteil es war. Wenn der Mieter die Termine platzen lassen darf und nicht zahlen muss, dann muss der Vermieter doch erst recht nicht zahlen, oder?
2. Verjährung der von der Bank zwecks Schätzung veranlagten Taxkosten
Einer gerichtlichen Entscheidung zufolge sind solche Kosten rechtswidrig. Ich habe damals ca. 8.000 für die Schätzung bezahlt. Jetzt, im Rahmen der Anschlussfinanzierung, verlangen die Banken eine erneute Schätzung. Wenn man bedenkt, dass ich die gleiche Schätzung jetzt aufgrund der Rechtsprechung für nur noch 950 erhalte, ist es offensichtlich das, was die Bank an dieser Schätzung mitverdient hat. So werden mir dann auch bei Abschluss des Vertrages die Kosten von der Bank zurückerstattet. Ich habe meine Hausbank zur Rückerstattung der Kosten aufgefordert. Diese beruft sich aber auf Verjährung. Hier gehen wohl die Meinungen auseinander. Während einige der Meinung sind, dass Verjährung erst mit Kenntnis des Betroffenen einsetzt, sind andere der Meinung, dass Verjährung erst mit dem Zeitpunkt der Entscheidung eintritt. Beide Meinungen haben aber gemeinsam, dass sie nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abstellen. Ist dieser Rückschluss richtig? Gibt es diesbezüglich vielleicht auch schon eine Entscheidung?
J. T., per eMail
Antwort:
Zu 1.: Ob das Ableseunternehmen die für die mehrfache Benachrichtigung des Mieters in Rechnung gestellten Kosten von dem Vermieter verlangen kann, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen mit dem Unternehmen. Der Vermieter kann aber die Mehrkosten für die dritte Ablesung als Schadensersatz von dem Mieter verlangen, wenn dieser den Mitarbeitern einer vom Vermieter beauftragten Firma auch nach dem zweiten ordnungsgemäß angekündigten Ablesetermin schuldhaft nicht den Zutritt zur Wohnung zwecks Ablesung der Heizkostenverteiler ermöglicht (AG Schöneberg , Urteil v. 29. Januar 1985 - 15 C 474/85 - MM 1986, 83; AG Hamburg WuM 1996, 348). Der Vermieter bzw. die Ablesefirma müssen jedoch die vorausgegangenen Ablesetermine unmissverständlich bekannt gegeben haben, wozu aber auch der Aushang im Hausflur ausreicht. Bei mehreren Hauseingängen muss an jedem Eingang ein Anschlag angebracht werden (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 7. Aufl., Rn. 6124). Außerdem muss auch ein zweiter Termin (Schmidt‑Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., § 6 HeizkV Rn. 7) im Abstand von mindestens zwei Wochen vorgesehen sein (LG München I WuM 2001, 190, 192). Bei Verhinderung auch beim zweiten Termin muss der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung durch Zuhilfenahme Dritter (Nachbar, Hauswart etc.) ermöglichen (LG Berlin, GE 1989, 39). Die Ankündigungsfrist muss mindestens zwei Wochen betragen (Lammel, HeizkostenV, § 6 Rn. 6; a. A. AG Münster WuM 1987, 230: eine Woche).
2. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt nicht bereits dann, wenn der Anspruch entstanden ist, sondern erst dann, wenn der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei Schadensersatzansprüchen wegen Vertragsverletzung genügt das Setzen der Schadensursache und das Entstehen einer risikobehafteten Situation nicht, sondern es muss eine konkrete Verschlechterung der Vermögenslage eingetreten sein. Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen ist erst dann anzunehmen, wenn der Geschädigte die Pflichtverletzung oder die gleichstehende Handlung, den Eintritt des Schadens und die eigene Schadensbetroffenheit positiv kennt. Grob fahrlässige Unkenntnis ist dann anzunehmen, wenn der Gläubiger in Kenntnis eines drohenden Schadens untätig bleibt, obwohl die Beschaffung von Informationen über die zur Anspruchsverfolgung relevanten Tatsachen unschwer möglich und zumutbar war (Palandt/Heinrichs, 67. Aufl. 2008, § 199 BGB Rn. 36). Entscheidungen zur Verjährung eines Schadensersatzanspruches gegen eine Bank wegen überhöhter Taxkosten sind hier nicht bekannt.
1. Kosten für Ablesung bzw. Austausch von Heizkostenverteilern
Wie oft darf ein Mieter die von der Firma zwecks Ablesung angesetzten Termine platzen lassen, und ab wann darf die Firma diese Kosten in Rechnung stellen?
Die von uns beauftragte Firma setzt zu Beginn des Jahres per Aushang im Haus einen Termin zur Ablesung der HKV und Wasserzähler an. Wird ein Mieter nicht angetroffen, so wird er ein weiteres Mal per Karte benachrichtigt (dieser Service ist noch kostenlos). Trifft man danach den Mieter immer noch nicht an, so wird geschätzt. Diesmal musste die Firma auch die HKV austauschen, so dass der Mieter ein weiteres Mal aufgefordert werden musste. Gleichzeitig habe auch ich den Mieter angeschrieben. Beim dritten/vierten Versuch hat man dann den Mieter angetroffen. Die Kosten hierfür hat mir die Firma in Rechnung gestellt. Nun habe ich aber in einer Ihrer Ausgaben gelesen, dass die Rechtsprechung es anders sieht. Allerdings weiß ich nicht mehr, welches Urteil es war. Wenn der Mieter die Termine platzen lassen darf und nicht zahlen muss, dann muss der Vermieter doch erst recht nicht zahlen, oder?
2. Verjährung der von der Bank zwecks Schätzung veranlagten Taxkosten
Einer gerichtlichen Entscheidung zufolge sind solche Kosten rechtswidrig. Ich habe damals ca. 8.000 für die Schätzung bezahlt. Jetzt, im Rahmen der Anschlussfinanzierung, verlangen die Banken eine erneute Schätzung. Wenn man bedenkt, dass ich die gleiche Schätzung jetzt aufgrund der Rechtsprechung für nur noch 950 erhalte, ist es offensichtlich das, was die Bank an dieser Schätzung mitverdient hat. So werden mir dann auch bei Abschluss des Vertrages die Kosten von der Bank zurückerstattet. Ich habe meine Hausbank zur Rückerstattung der Kosten aufgefordert. Diese beruft sich aber auf Verjährung. Hier gehen wohl die Meinungen auseinander. Während einige der Meinung sind, dass Verjährung erst mit Kenntnis des Betroffenen einsetzt, sind andere der Meinung, dass Verjährung erst mit dem Zeitpunkt der Entscheidung eintritt. Beide Meinungen haben aber gemeinsam, dass sie nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abstellen. Ist dieser Rückschluss richtig? Gibt es diesbezüglich vielleicht auch schon eine Entscheidung?
J. T., per eMail
Antwort:
Zu 1.: Ob das Ableseunternehmen die für die mehrfache Benachrichtigung des Mieters in Rechnung gestellten Kosten von dem Vermieter verlangen kann, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen mit dem Unternehmen. Der Vermieter kann aber die Mehrkosten für die dritte Ablesung als Schadensersatz von dem Mieter verlangen, wenn dieser den Mitarbeitern einer vom Vermieter beauftragten Firma auch nach dem zweiten ordnungsgemäß angekündigten Ablesetermin schuldhaft nicht den Zutritt zur Wohnung zwecks Ablesung der Heizkostenverteiler ermöglicht (AG Schöneberg , Urteil v. 29. Januar 1985 - 15 C 474/85 - MM 1986, 83; AG Hamburg WuM 1996, 348). Der Vermieter bzw. die Ablesefirma müssen jedoch die vorausgegangenen Ablesetermine unmissverständlich bekannt gegeben haben, wozu aber auch der Aushang im Hausflur ausreicht. Bei mehreren Hauseingängen muss an jedem Eingang ein Anschlag angebracht werden (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 7. Aufl., Rn. 6124). Außerdem muss auch ein zweiter Termin (Schmidt‑Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., § 6 HeizkV Rn. 7) im Abstand von mindestens zwei Wochen vorgesehen sein (LG München I WuM 2001, 190, 192). Bei Verhinderung auch beim zweiten Termin muss der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung durch Zuhilfenahme Dritter (Nachbar, Hauswart etc.) ermöglichen (LG Berlin, GE 1989, 39). Die Ankündigungsfrist muss mindestens zwei Wochen betragen (Lammel, HeizkostenV, § 6 Rn. 6; a. A. AG Münster WuM 1987, 230: eine Woche).
2. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt nicht bereits dann, wenn der Anspruch entstanden ist, sondern erst dann, wenn der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei Schadensersatzansprüchen wegen Vertragsverletzung genügt das Setzen der Schadensursache und das Entstehen einer risikobehafteten Situation nicht, sondern es muss eine konkrete Verschlechterung der Vermögenslage eingetreten sein. Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen ist erst dann anzunehmen, wenn der Geschädigte die Pflichtverletzung oder die gleichstehende Handlung, den Eintritt des Schadens und die eigene Schadensbetroffenheit positiv kennt. Grob fahrlässige Unkenntnis ist dann anzunehmen, wenn der Gläubiger in Kenntnis eines drohenden Schadens untätig bleibt, obwohl die Beschaffung von Informationen über die zur Anspruchsverfolgung relevanten Tatsachen unschwer möglich und zumutbar war (Palandt/Heinrichs, 67. Aufl. 2008, § 199 BGB Rn. 36). Entscheidungen zur Verjährung eines Schadensersatzanspruches gegen eine Bank wegen überhöhter Taxkosten sind hier nicht bekannt.
