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Nachträglicher Balkonanbau
Wie mit WEG abzustimmen?
27.11.2008 (GE 22/2008, 1460) Fragen & Antworten
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Frage:
In einem von uns verwalteten, mehrgeschossigen WEG-Objekt hat die Wohnung im Hochparterre keinen Balkon. Der Sondereigentümer will in Eigenregie und auf eigene Kosten den Balkon nachträglich anbauen, um die bestehenden Vermietungsnachteile auszugleichen. Der neue Balkon soll in der Größe und im Erscheinungsbild den vorhandenen, darüberliegenden angeglichen werden.
Die erforderliche Baugenehmigung würde der Sondereigentümer sicher problemlos bekommen, da die Nachbarhäuser auch Balkone haben und für das fünfgeschossige Wohnhaus aus dem Jahr 1960 keine besonderen gestalterischen Ansprüche zu erwarten sind. Auf welchem Wege kann der Zustimmungsbeschluss der WEG beantragt und erreicht werden? Muss die Teilungserklärung wegen der geringen Erweiterung der Wohnfläche (ca. 1,5 m2 zu 1.000 m2 Gesamtwohnfläche) geändert werden?
Hausverwaltung T., Berlin
Antwort:
Der vorliegende Fall ist in den neuen §§ 22 Abs. 2, 16 Abs. 4 WEG geregelt. Es handelt sich um eine bauliche Veränderung, die einschließlich der gewünschten Kostenregelung neuerdings mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden kann. Der Umbaumaßnahme müssen drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, und zwar zwingend im Sinne des Kopfstimmrechts (also pro Wohnungseigentümer eine Stimme, auch wenn in der Gemeinschaftsordnung sonst das Objekt-Stimmrecht oder das Wert-Prinzip vereinbart ist) zustimmen. Diese Wohnungseigentümer müssen zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren (vgl. § 22 Abs. 2 WEG).
Mit derselben doppelt qualifizierten Mehrheit kann und sollte nach § 16 Abs. 4 WEG die Kostenregelung dahin getroffen werden, dass der betreffende Wohnungseigentümer den Balkonanbau auf eigene Kosten und Gefahr (Haftung für Zufallsschäden) durchführt. Umstritten ist im Schrifttum, ob die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer auch die späteren Folgekosten etwaiger Reparaturen des Balkons umfassen kann. Soweit vorsorglich die Regelung der Folgekosten erfolgen soll, wird hier eine beschlussmäßige (mit doppelt qualifizierter Mehrheit) Bedingung vorgeschlagen: Der umbauende Wohnungseigentümer übernimmt auch die späteren Folgekosten der notwendigen Instandhaltung und Instandsetzung des Balkons und hat diese Verpflichtung auch seinem Nachfolger aufzuerlegen. Die Gestattung des Anbaus erlischt, wenn der Wohnungseigentümer oder sein Nachfolger nicht bereit ist, die Folgekosten zu übernehmen.
Da die Erweiterung der Wohnfläche im Promille-Bereich liegt, dürfte eine Änderung der Miteigentumsanteile nicht erforderlich sein, zumal die übrigen Wohnungseigentümer von sämtlichen Umbaukosten (und auch den Folgekosten) freigestellt werden.
Zur Regelung des Verfahrens: Um dem qualifizierten Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer eine klare Grundlage zu geben, sollte der umbauwillige Wohnungseigentümer zumindest die bei der Baubehörde einzureichenden Planungsunterlagen (wenn auch vielleicht noch nicht die Baugenehmigung) in der Versammlung vorlegen, die dann diesen Anbau mit den erforderlichen Mehrheiten billigt. Der Verwalter sollte von den Wohnungseigentümern ermächtigt werden, die von den Baubehörden etwa geforderte Eigentümer-Zustimmung zum Balkonanbau (betrifft Gemeinschaftseigentum!) zu erteilen. Es sollte zugleich vorgeschrieben werden, dass der umbauwillige Wohnungseigentümer vor Beginn der Bauarbeiten die ihm erteilte Baugenehmigung dem Verwalter vorlegt.
Formulierungsvorschlag:
Die Wohnungseigentümerversammlung stimmt dem Anbau eines Balkons nach Maßgabe der Planung des Büros vom , die Bestandteil dieses Beschlusses ist, zu. Der Eigentümer der Einheit Nr. führt den Anbau auf eigene Kosten und Gefahr aus und übernimmt für sich und seinen Nachfolger auch alle Folgekosten. Insoweit liegt nach § 16 Abs. 3 bzw. Abs. 4 WEG eine Änderung der sonst geltenden Kostenverteilung vor.
Die Zustimmung zu der Baumaßnahme steht unter der auflösenden Bedingung, dass der genannte Eigentümer auch alle sonstigen Folgekosten, insbesondere die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung trägt. Kommt der Eigentümer oder sein Nachfolger dem auch nach Setzung einer angemessenen Nachfrist nicht nach, kann jeder Eigentümer die Beseitigung des Anbaus auf Kosten des Eigentümers oder seines Nachfolgers verlangen.
(Soweit gewünscht, folgen alsdann im Mehrheitsbeschluss die oben skizzierten Regelungen des Verfahrens.)
In einem von uns verwalteten, mehrgeschossigen WEG-Objekt hat die Wohnung im Hochparterre keinen Balkon. Der Sondereigentümer will in Eigenregie und auf eigene Kosten den Balkon nachträglich anbauen, um die bestehenden Vermietungsnachteile auszugleichen. Der neue Balkon soll in der Größe und im Erscheinungsbild den vorhandenen, darüberliegenden angeglichen werden.
Die erforderliche Baugenehmigung würde der Sondereigentümer sicher problemlos bekommen, da die Nachbarhäuser auch Balkone haben und für das fünfgeschossige Wohnhaus aus dem Jahr 1960 keine besonderen gestalterischen Ansprüche zu erwarten sind. Auf welchem Wege kann der Zustimmungsbeschluss der WEG beantragt und erreicht werden? Muss die Teilungserklärung wegen der geringen Erweiterung der Wohnfläche (ca. 1,5 m2 zu 1.000 m2 Gesamtwohnfläche) geändert werden?
Hausverwaltung T., Berlin
Antwort:
Der vorliegende Fall ist in den neuen §§ 22 Abs. 2, 16 Abs. 4 WEG geregelt. Es handelt sich um eine bauliche Veränderung, die einschließlich der gewünschten Kostenregelung neuerdings mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden kann. Der Umbaumaßnahme müssen drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, und zwar zwingend im Sinne des Kopfstimmrechts (also pro Wohnungseigentümer eine Stimme, auch wenn in der Gemeinschaftsordnung sonst das Objekt-Stimmrecht oder das Wert-Prinzip vereinbart ist) zustimmen. Diese Wohnungseigentümer müssen zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren (vgl. § 22 Abs. 2 WEG).
Mit derselben doppelt qualifizierten Mehrheit kann und sollte nach § 16 Abs. 4 WEG die Kostenregelung dahin getroffen werden, dass der betreffende Wohnungseigentümer den Balkonanbau auf eigene Kosten und Gefahr (Haftung für Zufallsschäden) durchführt. Umstritten ist im Schrifttum, ob die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer auch die späteren Folgekosten etwaiger Reparaturen des Balkons umfassen kann. Soweit vorsorglich die Regelung der Folgekosten erfolgen soll, wird hier eine beschlussmäßige (mit doppelt qualifizierter Mehrheit) Bedingung vorgeschlagen: Der umbauende Wohnungseigentümer übernimmt auch die späteren Folgekosten der notwendigen Instandhaltung und Instandsetzung des Balkons und hat diese Verpflichtung auch seinem Nachfolger aufzuerlegen. Die Gestattung des Anbaus erlischt, wenn der Wohnungseigentümer oder sein Nachfolger nicht bereit ist, die Folgekosten zu übernehmen.
Da die Erweiterung der Wohnfläche im Promille-Bereich liegt, dürfte eine Änderung der Miteigentumsanteile nicht erforderlich sein, zumal die übrigen Wohnungseigentümer von sämtlichen Umbaukosten (und auch den Folgekosten) freigestellt werden.
Zur Regelung des Verfahrens: Um dem qualifizierten Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer eine klare Grundlage zu geben, sollte der umbauwillige Wohnungseigentümer zumindest die bei der Baubehörde einzureichenden Planungsunterlagen (wenn auch vielleicht noch nicht die Baugenehmigung) in der Versammlung vorlegen, die dann diesen Anbau mit den erforderlichen Mehrheiten billigt. Der Verwalter sollte von den Wohnungseigentümern ermächtigt werden, die von den Baubehörden etwa geforderte Eigentümer-Zustimmung zum Balkonanbau (betrifft Gemeinschaftseigentum!) zu erteilen. Es sollte zugleich vorgeschrieben werden, dass der umbauwillige Wohnungseigentümer vor Beginn der Bauarbeiten die ihm erteilte Baugenehmigung dem Verwalter vorlegt.
Formulierungsvorschlag:
Die Wohnungseigentümerversammlung stimmt dem Anbau eines Balkons nach Maßgabe der Planung des Büros vom , die Bestandteil dieses Beschlusses ist, zu. Der Eigentümer der Einheit Nr. führt den Anbau auf eigene Kosten und Gefahr aus und übernimmt für sich und seinen Nachfolger auch alle Folgekosten. Insoweit liegt nach § 16 Abs. 3 bzw. Abs. 4 WEG eine Änderung der sonst geltenden Kostenverteilung vor.
Die Zustimmung zu der Baumaßnahme steht unter der auflösenden Bedingung, dass der genannte Eigentümer auch alle sonstigen Folgekosten, insbesondere die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung trägt. Kommt der Eigentümer oder sein Nachfolger dem auch nach Setzung einer angemessenen Nachfrist nicht nach, kann jeder Eigentümer die Beseitigung des Anbaus auf Kosten des Eigentümers oder seines Nachfolgers verlangen.
(Soweit gewünscht, folgen alsdann im Mehrheitsbeschluss die oben skizzierten Regelungen des Verfahrens.)
Autor: Die Frage wurde beantwortet von Dr. Lothar Briesemeister, VRiKG a.D.
