Foggingschäden sind Vermietersache

14.08.2008 (GE 15/2008, 954) Die Beseitigung der unter der Bezeichnung „Fogging“ bekannten Schwarzverfärbungen in Wohnungen ist in der Regel Sache des Vermieters, entschied der BGH in einem jetzt veröffentlichten Grundsatzurteil. Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache habe der Vermieter auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen sei, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten habe, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten habe.

Der Fall: Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten in Berlin. In der Wohnung traten Anfang Dezember 2002 plötzlich Schwarzstaubablagerungen („Fogging“) auf, zunächst in geringem Umfang in der Küche, dem Bad und den Zimmern der Wohnung. Bis Februar 2003 verbreiteten sich die Ablagerungen auf sämtliche Decken und Wände. Die Klägerin forderte die Beklagten erfolglos zur Beseitigung der Schwarzverfärbungen auf. Mit der Klage hat die Klägerin Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Beseitigung der Verfärbungen in Höhe von 5.423 € verlangt. Dieser Betrag entspricht dem Kostenvoranschlag durch einen Fachbetrieb. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten antragsgemäß verurteilt (vgl. GE 2007, 1487).

Das Urteil: Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Klägerin ein Anspruch auf Vorschuss in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten zustehe. Das Berufungsgericht habe in den plötzlich aufgetretenen Schwarzverfärbungen zu Recht einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB gesehen. Dessen Beseitigung schuldeten die Beklagten als Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Ursache des Mangels in ihrem eigenen oder im Gefahrenbereich der Klägerin zu suchen sei.
Anders wäre es nur dann, wenn die Klägerin die Entstehung des Mangels zu vertreten hätte. Das sei hier jedoch nicht der Fall. Nach dem vom Berufungsgericht eingeholten Sachverständigengutachten kämen als Ursache der Ablagerungen zwar lediglich Maßnahmen der Mieterin in Betracht, nämlich die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppich, das Streichen der Wände mit handelsüblichen Farben und das Reinigen der Fenster im Winter. Diese Maßnahmen stellten sich jedoch sämtlich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache dar, dessen Folgen der Mieter nicht zu vertreten habe (§ 538 BGB).
Der BGH bekräftigte außerdem seine Rechtsprechung zur Verpflichtung des Vermieters, Vorschüsse zur Mangelbeseitigung zu leisten. Sei der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, könne der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen.

BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07 - Wortlaut Seite 982