Minderung nur bei Fehler der Heizungsanlage

14.08.2008 (GE 15/2008, 955) Bei ungewöhnlich hohen Heizkosten ist eine Minderung nur dann berechtigt, wenn die Heizungsanlage einen Fehler aufweist, weil sie z. B. nicht mehr dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus entspricht oder einen zu gewährenden Mindeststandard unterschreitet.

Der Fall: Gemäß § 23 des von dem beklagten Mieter geschlossenen Mietvertrages über Büro- und Lagerräume sollte das Objekt von einem Dritten mit Wärmeenergie versorgt werden, mit dem die vermietende Klägerin einen Rahmenvertrag abschloss, wobei die jeweiligen Lieferungsverträge mit den Mietern abgeschlossen wurden. Der beklagte Mieter monierte, dass der von dem Dritten berechnete hohe Energieverbrauch auf das veraltete und mangelhaft isolierte Leitungsnetz des Grundstücks zurückzuführen sei, das zu Verlusten von mehr als einem Drittel führe, was der Klägerin auch bekannt gewesen sei. Außerdem sei nur ein Zähler am Eingang des Gebäudes vorhanden gewesen, so dass das Rohrleitungsnetz zu trennen und ein weiterer Wärmezähler einzubauen gewesen sei. Der Beklagte minderte deswegen die Miete, woraufhin die Klägerin auf Zahlung restlicher Miete und der Beklagte widerklagend auf Rückzahlung überzahlter Miete klagte. Das Landgericht gab der Klage statt und wies die Widerklage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Beklagten.

Das Urteil: Das Kammergericht wies die Berufung zurück. Zwar habe die Klägerin für die Tauglichkeit der Heizkörper und deren Zuleitungen einzustehen, auch wenn sie die Wärme nicht geliefert habe. Der Beklagte habe einen Mangel nicht vorgetragen. Soweit er behaupte, das Leitungsnetz sei veraltet und mangelhaft isoliert, habe er nicht dargelegt, dass dadurch die Tauglichkeit der Mietsache in einem nicht unerheblichen Umfang aufgehoben werde, denn die Heizungsanlage sei unstreitig in der Lage, die Mieträume ausreichend mit Wärme zu versorgen. Ungewöhnlich hohe Heizkosten könnten nur dann eine Minderung rechtfertigen, wenn die Heizungsanlage einen Fehler aufweise, weil sie nicht mehr dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus entspreche oder einen zu gewährenden Mindeststandard unterschreite, was der Beklagte ebenfalls nicht dargetan habe.
Der Vermieter sei auch nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten und müsse daher auch nicht eine dem technischen Stand zur Zeit ihres Einbaus entsprechende Heizungsanlage deshalb erneuern, weil sie nach heutigen Maßständen unwirtschaftlich arbeite. Auch der Umstand, dass die Klägerin die Flächen im Gebäude entgegen den Heizkreisläufen im Gebäude vermietet habe, so dass eine Erfassung des Verbrauchs des Beklagten nicht ordnungsgemäß möglich gewesen sei, stelle keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, da nicht erkennbar sei, inwieweit dieser Umstand die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt habe.

Anmerkung: Das Kammergericht stellte erfreulicherweise klar, dass grundsätzlich kein Anspruch auf Veränderung der technischen Ausstattung der gemieteten Räume besteht, wenn die technische Ausstattung dem üblichen Standard und der Konstruktion bei Abschluss des Mietvertrages entsprach (LG Berlin, GE 1995, 621) und für sich gesehen auch noch heute einwandfrei funktioniert. Allein die Änderung von technischen Normen führt nicht dazu, dass der Mieter einen Anspruch auf Anpassung der Ausstattung der gemieteten Räume an diese Normen hat, wenn im übrigen der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung weiter gewährleistet ist. Die Heizungsanlage braucht nicht schon deswegen nachgerüstet zu werden, weil sie nicht mehr den aktuellen technischen Anforderungen entspricht (LG Hannover, WuM 1991, 540). Sie muss aber so ausgerüstet sein, dass die vertraglich geschuldeten oder allgemein für angemessen gehaltenen Temperaturen in den Räumen erzielt werden können.
Führt der Mangel bei den Betriebsleistungen des Vermieters lediglich zu Mehrkosten, z. B. wenn die Heizung unwirtschaftlich arbeitet (vgl. auch Bub/Treier-Krämer, Handbuch, III. B, Rn. 1365) oder erhöhte Heizkosten infolge Neubaufeuchtigkeit und sukzessiver Belegung eines Neubaublocks bei einem Mieter entstehen (vgl. dazu LG Mannheim, WuM 1977, 138; AG Gengenbach, WuM 1989, 241), so ist nach richtiger Auffassung keine Minderung gerechtfertigt (a. A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 536 Rn. 231 zu überdimensionierter Heizung). Die überhöhten Kosten sind vielmehr bei der Betriebskostenabrechnung abzusetzen, wenn der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot oder die Pflicht zur ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung (vgl. dazu u. a. Kinne, GE 2003,711) verletzt hat (OLG Düsseldorf, WuM 1994, 54; LG Frankfurt, WuM 1987, 119).
Hinsichtlich der fehlenden Verbrauchserfassung kommt ein Kürzungsrecht des Mieters gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV in Betracht, das aber wiederum nur die Heiz- und Warmwasserkosten betrifft.

KG, Urteil vom 28. April 2008 - 12 U 6/07 - Wortlaut Seite 990

Autor: Harald Kinne