Archiv / Suche
Mehr Rechte für Kunden bei der Immobilienfinanzierung
Verkauf von Krediten durch die Banken: Verbraucherschutz und Transparenz erweitert
28.07.2008 (GE 14/2008, 883) Union und SPD haben sich auf verbraucherfreundliche Regelungen zum Schutz von Darlehensnehmern vor Kreditverkäufen geeinigt. Die Regelungen haben Eingang in das sog. Risikobegrenzungsgesetz gefunden, das auch vom Bundesrat in seiner letzten Sitzung vor der parlamentarischen Sommerpause verabschiedet wurde. Die Gesetzesänderungen, erhöhen bei Kreditverkäufen die Transparenz und den Schutz der Kreditnehmer.
Nachfolgend einige wesentliche Änderungen:
Kreditinstitute werden künftig verpflichtet, ihre Kunden bereits bei Vertragsschluss ausdrücklich über einen möglichen Darlehensverkauf oder eine mögliche Forderungsabtretung zu informieren, sofern es sich um Immobilienkredite handelt (§ 492 a Abs. 1 a BGB-neu). Der Vorschlag, dass Kreditinstitute generell auch nicht abtretbare oder unveräußerliche Kredite anbieten müssen, ist dagegen nicht umgesetzt worden. Ebenso wenig werden Kreditverkäufe generell untersagt.
Außerdem wird das sogenannte Klauselverbot des § 309 Nr. 10 BGB auf Darlehensverträge erweitert. Das bedeutet, dass künftig AGB-Klauseln, nach denen Dritte in ein Vertragsverhältnis eintreten können, auch bei Immobiliendarlehensverträgen unwirksam sind, es sei denn, der Dritte ist namentlich bezeichnet oder dem Kunden wird das Recht eingeräumt, sich vom Vertrag zu lösen.
Eine Informationspflicht trifft die Banken auch, sofern sie Kredite verkaufen oder Forderungen abtreten (§ 496 BGB-neu). Damit erfahren Kunden in Zukunft während der Kreditlaufzeit, was ihr jeweiliger Gläubiger vorhat. Ein Verstoß gegen diese Informationspflicht macht die Bank in Zukunft schadensersatzpflichtig.
Kreditinstitute werden künftig ferner zur Abgabe eines Folgeangebotes spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verpflichtet (§ 492 a BGB-neu). Darlehensnehmer erfahren so künftig frühzeitig, zu welchen Konditionen eine Bank das Darlehen verlängern will oder ob seitens der Bank überhaupt kein Interesse mehr an einer Fortführung der Kundenbeziehungen besteht. Damit können sich Darlehensnehmer rechtzeitig um andere Angebote bemühen. Im Falle der Abtretung einer Darlehensforderung trifft diese Informationspflicht künftig auch den neuen Gläubiger, es sei denn, es liegt ein Fall der sogenannten stillen Zession vor.
Schließlich werden die Kündigungsmöglichkeiten bei Immobilienkrediten von Verbrauchern zu Lasten der Banken eingeschränkt. Künftig kann ein grundpfandrechtlich gesicherter Immobilienkredit seitens der Bank erst dann gekündigt und fällig gestellt werden, wenn der Darlehensnehmer mit mehr als zwei aufeinanderfolgenden Raten in Verzug ist und zusätzlich noch mindestens 2,5 % des Nennbetrags des Darlehens schuldet (§ 498 Abs. 3 BGB-neu). Kündigt die Bank das Darlehen, so vermindert sich die Restschuld künftig auch bei Immobiliarkrediten um die Zinsen und Kosten, die infolge der vorzeitigen Beendigung des Darlehens nicht mehr anfallen.
Bei Sicherungsgrundschulden wird künftig der gutgläubige einredefreie Erwerb weitgehend ausgeschlossen (§ 1192 Abs. 1 a BGB-neu). Darlehensnehmer können Einreden gegen die Grundschuld, die sich aufgrund des Sicherungsvertrags mit dem ursprünglichen Gläubiger ergeben oder die sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch gegen jeden Erwerber der Grundschuld erheben. Künftig werden zudem Vereinbarungen über die sofortige Fälligkeit von Sicherungsgrundschulden ausgeschlossen. Ebenso wird ausgeschlossen, dass eine Grundschuld sofort und fristlos gekündigt werden kann. Eine Kündigung ist in Zukunft nur mit einer Frist von sechs Monaten möglich (§ 1193 Abs. 2 S. 2 BGB-neu).
Haus & Grund hatte die Ausweitung der Transparenz vor und während der Laufzeit eines Darlehens zugunsten der Kreditnehmer gefordert. Auch die obligatorische Verpflichtung zur Abgabe eines Folgeangebotes bzw. eines Hinweises auf Nichtverlängerung eines Kreditvertrages seitens der Bank war von Haus & Grund für notwendig erachtet worden. Die Ausweitung der Vorschriften des Kündigungsschutzes bei Verbraucherkreditgeschäften auf Immobiliarkredite ist ebenfalls eine zentrale Forderung von Haus & Grund gewesen, die der Gesetzgeber jetzt umsetzt. Das Gesetz wurde Ende Juni 2008 vom Bundestag verabschiedet. Der Bundesrat hat dem Gesetz in seiner letzten Sitzung vor der parlamentarischen Sommerpause ebenfalls zugestimmt, so dass das Gesetz demnächst in Kraft treten kann.
Kreditinstitute werden künftig verpflichtet, ihre Kunden bereits bei Vertragsschluss ausdrücklich über einen möglichen Darlehensverkauf oder eine mögliche Forderungsabtretung zu informieren, sofern es sich um Immobilienkredite handelt (§ 492 a Abs. 1 a BGB-neu). Der Vorschlag, dass Kreditinstitute generell auch nicht abtretbare oder unveräußerliche Kredite anbieten müssen, ist dagegen nicht umgesetzt worden. Ebenso wenig werden Kreditverkäufe generell untersagt.
Außerdem wird das sogenannte Klauselverbot des § 309 Nr. 10 BGB auf Darlehensverträge erweitert. Das bedeutet, dass künftig AGB-Klauseln, nach denen Dritte in ein Vertragsverhältnis eintreten können, auch bei Immobiliendarlehensverträgen unwirksam sind, es sei denn, der Dritte ist namentlich bezeichnet oder dem Kunden wird das Recht eingeräumt, sich vom Vertrag zu lösen.
Eine Informationspflicht trifft die Banken auch, sofern sie Kredite verkaufen oder Forderungen abtreten (§ 496 BGB-neu). Damit erfahren Kunden in Zukunft während der Kreditlaufzeit, was ihr jeweiliger Gläubiger vorhat. Ein Verstoß gegen diese Informationspflicht macht die Bank in Zukunft schadensersatzpflichtig.
Kreditinstitute werden künftig ferner zur Abgabe eines Folgeangebotes spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verpflichtet (§ 492 a BGB-neu). Darlehensnehmer erfahren so künftig frühzeitig, zu welchen Konditionen eine Bank das Darlehen verlängern will oder ob seitens der Bank überhaupt kein Interesse mehr an einer Fortführung der Kundenbeziehungen besteht. Damit können sich Darlehensnehmer rechtzeitig um andere Angebote bemühen. Im Falle der Abtretung einer Darlehensforderung trifft diese Informationspflicht künftig auch den neuen Gläubiger, es sei denn, es liegt ein Fall der sogenannten stillen Zession vor.
Schließlich werden die Kündigungsmöglichkeiten bei Immobilienkrediten von Verbrauchern zu Lasten der Banken eingeschränkt. Künftig kann ein grundpfandrechtlich gesicherter Immobilienkredit seitens der Bank erst dann gekündigt und fällig gestellt werden, wenn der Darlehensnehmer mit mehr als zwei aufeinanderfolgenden Raten in Verzug ist und zusätzlich noch mindestens 2,5 % des Nennbetrags des Darlehens schuldet (§ 498 Abs. 3 BGB-neu). Kündigt die Bank das Darlehen, so vermindert sich die Restschuld künftig auch bei Immobiliarkrediten um die Zinsen und Kosten, die infolge der vorzeitigen Beendigung des Darlehens nicht mehr anfallen.
Bei Sicherungsgrundschulden wird künftig der gutgläubige einredefreie Erwerb weitgehend ausgeschlossen (§ 1192 Abs. 1 a BGB-neu). Darlehensnehmer können Einreden gegen die Grundschuld, die sich aufgrund des Sicherungsvertrags mit dem ursprünglichen Gläubiger ergeben oder die sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch gegen jeden Erwerber der Grundschuld erheben. Künftig werden zudem Vereinbarungen über die sofortige Fälligkeit von Sicherungsgrundschulden ausgeschlossen. Ebenso wird ausgeschlossen, dass eine Grundschuld sofort und fristlos gekündigt werden kann. Eine Kündigung ist in Zukunft nur mit einer Frist von sechs Monaten möglich (§ 1193 Abs. 2 S. 2 BGB-neu).
Haus & Grund hatte die Ausweitung der Transparenz vor und während der Laufzeit eines Darlehens zugunsten der Kreditnehmer gefordert. Auch die obligatorische Verpflichtung zur Abgabe eines Folgeangebotes bzw. eines Hinweises auf Nichtverlängerung eines Kreditvertrages seitens der Bank war von Haus & Grund für notwendig erachtet worden. Die Ausweitung der Vorschriften des Kündigungsschutzes bei Verbraucherkreditgeschäften auf Immobiliarkredite ist ebenfalls eine zentrale Forderung von Haus & Grund gewesen, die der Gesetzgeber jetzt umsetzt. Das Gesetz wurde Ende Juni 2008 vom Bundestag verabschiedet. Der Bundesrat hat dem Gesetz in seiner letzten Sitzung vor der parlamentarischen Sommerpause ebenfalls zugestimmt, so dass das Gesetz demnächst in Kraft treten kann.
Autor: RA Stefan Walter
