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Wohn- und Gewerberäume werden unterschiedlich behandelt
Verstoß gegen Pflicht zur getrennten Anlage der Mietkaution ist bei Gewerberäumen nicht strafbar
14.07.2008 (GE 13/2008, 831) Nach § 551 BGB muss der Wohnraumvermieter eine Kaution von seinem Vermögen getrennt, also insolvenzfest anlegen. Wenn nicht, kommt strafbare Untreue in Betracht (OLG Zweibrücken GE 2007, 844). Viele Gerichte meinen: Diese Verpflichtung gilt auch für Vermieter von Geschäftsräumen (z. B. OLG Nürnberg MDR 2006, 1100). Der BGH war jetzt in einem Fall, über den wir berichtet hatten (GE 2006, 928), anderer Auffassung.
Der Fall: Der (Berliner) Angeklagte war mit Familienmitgliedern wegen Untreue und Insolvenzverschleppung angeklagt (von Letzterem blieb offenbar nichts übrig). Die Untreue in 201 Fällen wurde vom Landgericht Berlin damit begründet, dass Mietkautionen nicht insolvenzfest angelegt wurden, sondern auf ein Girokonto mit Kontokorrentvereinbarung eingezahlt wurden. Nachdem über das Vermögen der vermietenden Gesellschaft das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, konnten die ehemaligen Mieter ihre Ansprüche auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von insgesamt mehreren 100.000 DM nicht durchsetzen. Das Landgericht Berlin nahm eine strafbare Untreue an.
Der Beschluss: Mit einstimmigem Beschluss hob der Bundesgerichtshof das Urteil auf und verwies das Verfahren an eine andere Wirtschaftsstrafkammer des Landgerichts Berlin zurück. Das Urteil des Landgerichts sei schon deshalb fehlerhaft, weil nicht zwischen Wohn- und Geschäftsraummietverhältnissen unterschieden sei. Bei letzteren sei schon zweifelhaft, ob überhaupt eine Pflicht zur getrennten Vermögensanlage bestehe. Jedenfalls habe hier ohne besondere vertragliche Vereinbarungen der Vermieter keine Vermögensbetreuungspflicht, was die Voraussetzung für eine Untreue nach § 266 BGB wäre. Bei Wohnraummietverhältnissen wäre das zwar anzunehmen, aber hier reicht nach Auffassung des BGH die bloße Einzahlung der Kaution auf das Girokonto des Vermieters nicht aus, um eine einem Vermögensschaden gleichstehende Vermögensgefährdung anzunehmen. Das wäre erst der Fall bei erkennbarer drohender Überschuldung des Vermieters. In Betracht kommt nach Auffassung des BGH allein eine Untreue durch Unterlassen, wenn die Rückzahlbarkeit der Kaution erst später aufgrund der Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse nicht mehr gewährleistet war. Der Vermieter hätte dann später handeln und die Kaution nachträglich insolvenzfest anlegen müssen.
BGH, Beschluss vom 2. April 2008 - 5 StR 354/07 - Wortlaut Seite 858
Der Beschluss: Mit einstimmigem Beschluss hob der Bundesgerichtshof das Urteil auf und verwies das Verfahren an eine andere Wirtschaftsstrafkammer des Landgerichts Berlin zurück. Das Urteil des Landgerichts sei schon deshalb fehlerhaft, weil nicht zwischen Wohn- und Geschäftsraummietverhältnissen unterschieden sei. Bei letzteren sei schon zweifelhaft, ob überhaupt eine Pflicht zur getrennten Vermögensanlage bestehe. Jedenfalls habe hier ohne besondere vertragliche Vereinbarungen der Vermieter keine Vermögensbetreuungspflicht, was die Voraussetzung für eine Untreue nach § 266 BGB wäre. Bei Wohnraummietverhältnissen wäre das zwar anzunehmen, aber hier reicht nach Auffassung des BGH die bloße Einzahlung der Kaution auf das Girokonto des Vermieters nicht aus, um eine einem Vermögensschaden gleichstehende Vermögensgefährdung anzunehmen. Das wäre erst der Fall bei erkennbarer drohender Überschuldung des Vermieters. In Betracht kommt nach Auffassung des BGH allein eine Untreue durch Unterlassen, wenn die Rückzahlbarkeit der Kaution erst später aufgrund der Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse nicht mehr gewährleistet war. Der Vermieter hätte dann später handeln und die Kaution nachträglich insolvenzfest anlegen müssen.
BGH, Beschluss vom 2. April 2008 - 5 StR 354/07 - Wortlaut Seite 858
