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Mietspiegeloberwerte
Überschreitung möglich?
13.06.2008 (GE 11/2008, 696) Fragen & Antworten
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Frage:
Hinsichtlich der Mieterhöhungsmöglichkeit oberhalb des geltenden Mietspiegeloberwerts haben wir folgende Fragen: In einem aufwendig modernisierten Berliner Altbau wurden bei Vertragsschluss Mieten oberhalb des damalig geltenden Mietspiegels vereinbart. Im Mietvertrag wurde ausdrücklich vereinbart, dass die Mieter wegen der hohen Investitionen mit der Mietspiegelüberschreitung einverstanden sind. Nach Auslaufen der Staffelmietvereinbarungen wurden vier Jahre lang die Mieten nicht erhöht, sie liegen aber immer noch oberhalb der derzeit gültigen Mietspiegelobergrenze.
Unsere Fragen dazu: Ist auch gegen den erklärten Willen des Mieters eine Mieterhöhung über die Mietspiegeloberwerte hinaus zulässig und gerichtlich durchsetzbar, wenn der Vermieter drei vergleichbare teurere Wohnungen aus dem gleichen Objekt benennen kann und als Begründung für die Erhöhung heranziehen möchte? Kann bei einer möglichen Erhöhung die Kappungsgrenze von 20 % ausgeschöpft werden?
Hausverwaltung D., Berlin
Antwort:
Ein Mieterhöhungsverlangen ist zwar zulässig, wenn sich nicht auf die Mietspiegelwerte gestützt wird, sondern auf Vergleichswohnungen. Praktisch durchsetzbar ist es i. d. R. nicht, weil im Mieterhöhungsverlangen gleichzeitig auf den qualifizierten Mietspiegel hingewiesen werden muss und das Gericht sich zum Beweis für die Höhe der ortsüblichen Mieten auf den Mietspiegel stützen wird. Für ausgeschlossen halten wir es aber nicht, dass bei Luxuswohnungen Gerichte stattdessen auch ein Sachverständigengutachten einholen, das zu über den Mietspiegeloberwerten liegenden Werten kommt.
Hinsichtlich der Mieterhöhungsmöglichkeit oberhalb des geltenden Mietspiegeloberwerts haben wir folgende Fragen: In einem aufwendig modernisierten Berliner Altbau wurden bei Vertragsschluss Mieten oberhalb des damalig geltenden Mietspiegels vereinbart. Im Mietvertrag wurde ausdrücklich vereinbart, dass die Mieter wegen der hohen Investitionen mit der Mietspiegelüberschreitung einverstanden sind. Nach Auslaufen der Staffelmietvereinbarungen wurden vier Jahre lang die Mieten nicht erhöht, sie liegen aber immer noch oberhalb der derzeit gültigen Mietspiegelobergrenze.
Unsere Fragen dazu: Ist auch gegen den erklärten Willen des Mieters eine Mieterhöhung über die Mietspiegeloberwerte hinaus zulässig und gerichtlich durchsetzbar, wenn der Vermieter drei vergleichbare teurere Wohnungen aus dem gleichen Objekt benennen kann und als Begründung für die Erhöhung heranziehen möchte? Kann bei einer möglichen Erhöhung die Kappungsgrenze von 20 % ausgeschöpft werden?
Hausverwaltung D., Berlin
Antwort:
Ein Mieterhöhungsverlangen ist zwar zulässig, wenn sich nicht auf die Mietspiegelwerte gestützt wird, sondern auf Vergleichswohnungen. Praktisch durchsetzbar ist es i. d. R. nicht, weil im Mieterhöhungsverlangen gleichzeitig auf den qualifizierten Mietspiegel hingewiesen werden muss und das Gericht sich zum Beweis für die Höhe der ortsüblichen Mieten auf den Mietspiegel stützen wird. Für ausgeschlossen halten wir es aber nicht, dass bei Luxuswohnungen Gerichte stattdessen auch ein Sachverständigengutachten einholen, das zu über den Mietspiegeloberwerten liegenden Werten kommt.
