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Wohnungsmarkt Berlin: Rückkehr zur Normalität?
Leichte Mietsteigerungen, sinkende Leerstände
26.05.2008 (GE 10/2008, 627) 2007 sind die Mieten bei den Berliner Mitgliedsunternehmen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) um 2 % auf durchschnittlich 4,56 /m2 und Monat gestiegen. Gleichzeitig sanken die Leerstände erstmals seit 2000 unter die Marke von 5 %. Überdurchschnittlich stark vom Leerstand betroffen sind aber nach wie vor Sozialwohnungen sowie Stadtrandlagen.
Mietenanstieg etwas abgeschwächt
Die Durchschnittsmieten bei den BBU-Mitgliedsunternehmen lagen im Dezember 2007 mit 4,56 /m2 weiterhin unter dem Berliner Mietspiegeldurchschnitt von 4,75 . Die Mieten sind bei ihnen 2007 mit 2 % langsamer gestiegen als im Vorjahr. Damals waren es 2,8 %. Im Ostteil verzeichneten die BBU-Mitgliedsunternehmen eine Nettokaltmiete pro m2 von 4,64 , im Westteil waren es 4,47 .
Leerstand rückläufig
Insgesamt standen bei den 140 Berliner Mitgliedsunternehmen zum 31. Dezember 2007 knapp 30.500 Wohnungen leer. Das waren rund 3.500 weniger als im Vorjahr. Im Westteil fiel der Rückgang mit 0,2 Prozentpunkten auf 4,1 % deutlich schwächer aus als im Ostteil. Hier sank der Leerstand von 5,8 auf 5,0 %. In 18 von 23 ausgewerteten Stadtteilen habe der Leerstand abgenommen, in Hellersdorf überdurchschnittlich um fast zwei Prozentpunkte. Am höchsten sei die Quote mit 8,4 % in Hellersdorf, am geringsten mit 2,2 % in Mitte.
Sozialwohnungen: BBU schlägt generelle Freistellung vor
Die im Westteil stagnierende Leerstandsentwicklung geht auf höhere Leerstände im Sozialwohnungsbestand zurück. Von 205.700 Wohnungen standen im Dezember 2007 12.999 Wohnungen leer (6,3 %). Bei 8.324 Wohnungen (64 %) dauerte der Leerstand mindestens sechs Monate. Der hohe Leerstand sei unmittelbare Folge des Förderabbaus der vergangenen Jahre, so Verbandschef Ludwig Burkardt. Die Nettokaltmiete je m2/mtl. liege bei Sozialwohnungen mittlerweile oft mehr als 50 Cent über der Berliner Durchschnittsmiete im nicht geförderten Wohnungsbestand.
Gerade für einkommensschwache Haushalte seien Sozialwohnungen daher vielfach unerschwinglich geworden. Sie versorgten sich deshalb verstärkt auf dem freien Wohnungsmarkt mit Wohnraum. Gleichzeitig erschwere die Belegungsbindung die Weitervermietung an einkommensstärkere Nachfrager, während die Mietpreisbindung die Spielräume für Investitionen einschränke. Hier wurde beim Förderabbau nicht zu Ende gedacht, kritisierte Burkardt. Der Senat hätte konsequent sein und die Sozialwohnungen generell aus der Bindung entlassen müssen. Die 2007 beschlossene Wiedereinführung einer Kappungsgrenze von 5,75 je Quadratmeter Wohnfläche und Monat für den Förderabbau bringe immerhin eine vorübergehende Verbesserung der Lage.
Der Anstieg der abgerechneten Betriebskosten 2006 fiel deutlich geringer aus, als der anhaltend starke Preisanstieg bei Energie und Wasser erwarten ließ. Die abgerechneten durchschnittlichen Betriebskosten je Quadratmeter Wohnfläche nahmen um 1,5 % von 2,07 2005 auf 2,10 2006 zu. Zu dem niedrigsten Betriebskostenanstieg beigetragen hätten das Aushandeln günstiger Rahmenverträge für den Einkauf von Heizenergie, ein effizienteres Abfallmanagement durch den Rückgriff auf spezialisierte Dienstleister im Wettbewerb mit den BSR, ein sparsameres Verbraucherverhalten der Mieter sowie der relativ warme Winter 2006.
Aufgrund starker Steigerungen beim Grundsteuerhebesatz und der Mehrwertsteuer sowie den Preisen für Heizenergie, Wasser und Müll prognostiziert der BBU für das Abrechnungsjahr 2007 eine Zunahme der durchschnittlichen Betriebskosten je Quadratmeter Wohnfläche und Monat um bis zu 0,14 auf dann durchschnittlich 2,24 .
Trotz des für 2007 vorhergesagten Anstiegs bewegten sich die durchschnittlichen Betriebskosten in Berlin dann erst wieder auf dem Niveau von 1995. Dass die Betriebskosten 2007 trotz der seit 1995 von den Wohnungsunternehmen in Modernisierungen investierten knapp 5,6 Mrd. wieder das Niveau von 1995 erreichen dürften, zeige, in welchem Maße Einsparungserfolge von Mietern und Vermietern durch die ständigen Preiserhöhungen von Ver- und Entsorgern sowie der öffentlichen Hand aufgezehrt würden. So legten die Wasserpreise in Berlin seit 2003 um gut 29 % zu. Ein durchschnittlicher Berliner Haushalt muss bei einem Jahresverbrauch von 100 m3 mittlerweile fast 200 mehr für sein Trink- und Abwasser bezahlen als ein Haushalt in Köln oder München. Fernwärme wurde seit 2003 um 11, Gas um 45 und Heizöl um 115 % teurer.
Die Durchschnittsmieten bei den BBU-Mitgliedsunternehmen lagen im Dezember 2007 mit 4,56 /m2 weiterhin unter dem Berliner Mietspiegeldurchschnitt von 4,75 . Die Mieten sind bei ihnen 2007 mit 2 % langsamer gestiegen als im Vorjahr. Damals waren es 2,8 %. Im Ostteil verzeichneten die BBU-Mitgliedsunternehmen eine Nettokaltmiete pro m2 von 4,64 , im Westteil waren es 4,47 .
Leerstand rückläufig
Insgesamt standen bei den 140 Berliner Mitgliedsunternehmen zum 31. Dezember 2007 knapp 30.500 Wohnungen leer. Das waren rund 3.500 weniger als im Vorjahr. Im Westteil fiel der Rückgang mit 0,2 Prozentpunkten auf 4,1 % deutlich schwächer aus als im Ostteil. Hier sank der Leerstand von 5,8 auf 5,0 %. In 18 von 23 ausgewerteten Stadtteilen habe der Leerstand abgenommen, in Hellersdorf überdurchschnittlich um fast zwei Prozentpunkte. Am höchsten sei die Quote mit 8,4 % in Hellersdorf, am geringsten mit 2,2 % in Mitte.
Sozialwohnungen: BBU schlägt generelle Freistellung vor
Die im Westteil stagnierende Leerstandsentwicklung geht auf höhere Leerstände im Sozialwohnungsbestand zurück. Von 205.700 Wohnungen standen im Dezember 2007 12.999 Wohnungen leer (6,3 %). Bei 8.324 Wohnungen (64 %) dauerte der Leerstand mindestens sechs Monate. Der hohe Leerstand sei unmittelbare Folge des Förderabbaus der vergangenen Jahre, so Verbandschef Ludwig Burkardt. Die Nettokaltmiete je m2/mtl. liege bei Sozialwohnungen mittlerweile oft mehr als 50 Cent über der Berliner Durchschnittsmiete im nicht geförderten Wohnungsbestand.
Gerade für einkommensschwache Haushalte seien Sozialwohnungen daher vielfach unerschwinglich geworden. Sie versorgten sich deshalb verstärkt auf dem freien Wohnungsmarkt mit Wohnraum. Gleichzeitig erschwere die Belegungsbindung die Weitervermietung an einkommensstärkere Nachfrager, während die Mietpreisbindung die Spielräume für Investitionen einschränke. Hier wurde beim Förderabbau nicht zu Ende gedacht, kritisierte Burkardt. Der Senat hätte konsequent sein und die Sozialwohnungen generell aus der Bindung entlassen müssen. Die 2007 beschlossene Wiedereinführung einer Kappungsgrenze von 5,75 je Quadratmeter Wohnfläche und Monat für den Förderabbau bringe immerhin eine vorübergehende Verbesserung der Lage.
Der Anstieg der abgerechneten Betriebskosten 2006 fiel deutlich geringer aus, als der anhaltend starke Preisanstieg bei Energie und Wasser erwarten ließ. Die abgerechneten durchschnittlichen Betriebskosten je Quadratmeter Wohnfläche nahmen um 1,5 % von 2,07 2005 auf 2,10 2006 zu. Zu dem niedrigsten Betriebskostenanstieg beigetragen hätten das Aushandeln günstiger Rahmenverträge für den Einkauf von Heizenergie, ein effizienteres Abfallmanagement durch den Rückgriff auf spezialisierte Dienstleister im Wettbewerb mit den BSR, ein sparsameres Verbraucherverhalten der Mieter sowie der relativ warme Winter 2006.
Aufgrund starker Steigerungen beim Grundsteuerhebesatz und der Mehrwertsteuer sowie den Preisen für Heizenergie, Wasser und Müll prognostiziert der BBU für das Abrechnungsjahr 2007 eine Zunahme der durchschnittlichen Betriebskosten je Quadratmeter Wohnfläche und Monat um bis zu 0,14 auf dann durchschnittlich 2,24 .
Trotz des für 2007 vorhergesagten Anstiegs bewegten sich die durchschnittlichen Betriebskosten in Berlin dann erst wieder auf dem Niveau von 1995. Dass die Betriebskosten 2007 trotz der seit 1995 von den Wohnungsunternehmen in Modernisierungen investierten knapp 5,6 Mrd. wieder das Niveau von 1995 erreichen dürften, zeige, in welchem Maße Einsparungserfolge von Mietern und Vermietern durch die ständigen Preiserhöhungen von Ver- und Entsorgern sowie der öffentlichen Hand aufgezehrt würden. So legten die Wasserpreise in Berlin seit 2003 um gut 29 % zu. Ein durchschnittlicher Berliner Haushalt muss bei einem Jahresverbrauch von 100 m3 mittlerweile fast 200 mehr für sein Trink- und Abwasser bezahlen als ein Haushalt in Köln oder München. Fernwärme wurde seit 2003 um 11, Gas um 45 und Heizöl um 115 % teurer.
