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Terrassenfläche
Bei Betriebskosten zu berückichtigen?
12.05.2008 (GE 9/2008, 568) Fragen & Antworten
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Frage:
Ich habe eine Parterre-Wohnung mit Terrasse als Kinderhort vermietet. Wegen Streitigkeiten über die Größe der Wohnung wurde ein Architekt mit der Vermessung beauftragt. Dessen Aufmaß beträgt 130 m2 für die Wohnung und für die Terrasse 22,78 m2. Ich berechnete die Wohnfläche der Wohnung, indem ich die Hälfte der Fläche der Terrasse, also 11,39 m2 zur Wohnfläche von 130 m2 addierte und nahm die Summe von 141,39 m2 als Grundlage zur Berechnung für die Heizkosten und die Betriebskosten.
Der Mieter behauptet nun, die Terrasse darf weder in die Berechnung der Heizkosten noch in die Berechnung der Betriebskosten einfließen, denn für die Terrasse fallen keine Heizkosten an. Warum auch keine Betriebskosten anfallen, wird nicht begründet. Wie berechne ich die Nebenkosten nun korrekt?
Ich vermute, man will als Nächstes in Abrede stellen, dass die Kriterien einer Terrasse erfüllt werden.
Deshalb bitte ich Sie darum, mir mitzuteilen, welche Kriterien an eine Terrasse gestellt werden. Im vorliegenden Fall ist die Terrasse ca. 40 cm überhöht vom Erdboden angelegt und durch eine ebenso hohe Mauer von der Umgebung abgegrenzt. Die Terrasse ist gepflastert und liegt vor den Fenstern der gemieteten Wohnung im Parterre auf dem Hof des Grundstückes. Eine Tür führt von der Wohnung auf die Terrasse. Auf der Terrasse nehmen die Kinder des Kinderhortes regelmäßig in der warmen Jahreszeit ihre Mahlzeiten ein.
Genügen diese Kriterien für eine Terrasse?
Ingrid M., Berlin
Antwort:
Wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der verbrauchsunabhängige Teil der Heizkosten nach der beheizten Fläche umzulegen ist, ist die Sache klar. Dann fallen Balkone, Terrassen usw. heraus. Liegt keine Vereinbarung vor, hat das Kammergericht (GE 2006, 845) ähnlich entschieden, denn es meint, dass diese Flächen nicht bei der Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen sind, wenn nicht alle Wohnungen derartig ausgestattet sind. Begründet wird das damit, dass diese Räume keinen Einfluss auf den Verbrauch von Wärme haben. Ob man das auch auf kalte Betriebskosten übertragen kann, ist damit nicht gesagt. Wir würden das verneinen. Nach der Wohnflächenverordnung ist allerdings die Fläche einer Terrasse in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte anzurechnen. Im Vertrag kann vereinbart werden, dass die Anrechnung zur Hälfte erfolgen soll. Fehlt eine solche Vereinbarung und liegen keine besonderen Umstände vor, ist eine Anrechnung bis zu einem Viertel möglich.
Eine Terrasse ist eine offene Plattform zum Aufenthalt im Freien; das liegt in Ihrem Fall vor.
Ich habe eine Parterre-Wohnung mit Terrasse als Kinderhort vermietet. Wegen Streitigkeiten über die Größe der Wohnung wurde ein Architekt mit der Vermessung beauftragt. Dessen Aufmaß beträgt 130 m2 für die Wohnung und für die Terrasse 22,78 m2. Ich berechnete die Wohnfläche der Wohnung, indem ich die Hälfte der Fläche der Terrasse, also 11,39 m2 zur Wohnfläche von 130 m2 addierte und nahm die Summe von 141,39 m2 als Grundlage zur Berechnung für die Heizkosten und die Betriebskosten.
Der Mieter behauptet nun, die Terrasse darf weder in die Berechnung der Heizkosten noch in die Berechnung der Betriebskosten einfließen, denn für die Terrasse fallen keine Heizkosten an. Warum auch keine Betriebskosten anfallen, wird nicht begründet. Wie berechne ich die Nebenkosten nun korrekt?
Ich vermute, man will als Nächstes in Abrede stellen, dass die Kriterien einer Terrasse erfüllt werden.
Deshalb bitte ich Sie darum, mir mitzuteilen, welche Kriterien an eine Terrasse gestellt werden. Im vorliegenden Fall ist die Terrasse ca. 40 cm überhöht vom Erdboden angelegt und durch eine ebenso hohe Mauer von der Umgebung abgegrenzt. Die Terrasse ist gepflastert und liegt vor den Fenstern der gemieteten Wohnung im Parterre auf dem Hof des Grundstückes. Eine Tür führt von der Wohnung auf die Terrasse. Auf der Terrasse nehmen die Kinder des Kinderhortes regelmäßig in der warmen Jahreszeit ihre Mahlzeiten ein.
Genügen diese Kriterien für eine Terrasse?
Ingrid M., Berlin
Antwort:
Wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der verbrauchsunabhängige Teil der Heizkosten nach der beheizten Fläche umzulegen ist, ist die Sache klar. Dann fallen Balkone, Terrassen usw. heraus. Liegt keine Vereinbarung vor, hat das Kammergericht (GE 2006, 845) ähnlich entschieden, denn es meint, dass diese Flächen nicht bei der Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen sind, wenn nicht alle Wohnungen derartig ausgestattet sind. Begründet wird das damit, dass diese Räume keinen Einfluss auf den Verbrauch von Wärme haben. Ob man das auch auf kalte Betriebskosten übertragen kann, ist damit nicht gesagt. Wir würden das verneinen. Nach der Wohnflächenverordnung ist allerdings die Fläche einer Terrasse in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte anzurechnen. Im Vertrag kann vereinbart werden, dass die Anrechnung zur Hälfte erfolgen soll. Fehlt eine solche Vereinbarung und liegen keine besonderen Umstände vor, ist eine Anrechnung bis zu einem Viertel möglich.
Eine Terrasse ist eine offene Plattform zum Aufenthalt im Freien; das liegt in Ihrem Fall vor.
