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Miethöhe
Anspruch auf Senkung?
12.05.2008 (GE 9/2008, 570) Fragen & Antworten
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Frage:
Vor fünf Jahren habe ich für eine Altbauwohnung in Spandau in einfacher Wohnlage eine Mietanpassung vorgenommen und mich dabei an dem seinerzeit gültigen Mietspiegel orientiert. Der Mieter hat die neue Miete, ohne Abschläge wegen Wohnwertminderung geltend zu machen, akzeptiert. Sie ist seitdem trotz steigender Kosten für nicht umlagefähige Tatbestände und der erhöhten Mehrwertsteuer stabil geblieben und im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bisher auch nicht angefochten worden. Nach einer Beratung durch einen Mieterverein verlangt der Mieter nunmehr eine Reduzierung. Die Folge wäre eine Nettokaltmiete von 175,44 monatlich bzw. 5,85 täglich für eine 68 qm große Wohnung. Dafür kann man nicht einmal auf einem Campingplatz wohnen.
Frage 1:
Hat der Mieter einen Rechtsanspruch auf Herabsetzung der vereinbarten Miete?
Frage 2:
Die einfache Wohnlage resultiert doch ohnehin aus gewissen umgebungsbedingten Faktoren wie Fluglärm, Verkehrslärm, Belästigung durch Gewerbebetriebe etc. Durch die mögliche Kumulierung von Wohnwertminderungsgründen hat der Vermieter doch überhaupt keine Möglichkeit, die Mieten den steigenden Kosten anzupassen. Haben das die an der Konstruktion des Mietspiegels beteiligten Ingenieure der Eigentümerseite übersehen?
Klaus-W. W. L., Berlin
Antwort 1:
Nein, der Mieter hat keinen Anspruch auf Senkung der Miete. Er schuldet grundsätzlich die vereinbarte Miete, und eine Mieterhöhung ist genauso zu behandeln. Vermutlich hat der Mieter den Rat des Mietervereins in den falschen Hals bekommen. Bekanntlich führt der Berliner Mieterverein nach jedem neuen Mietspiegel eine sogenannte Mietüberprüfungsaktion durch, die, je nachdem, wie sich die Mietentwicklung in den einzelnen Feldern darstellt, durchaus dazu führen kann, dass vereinbarte Mieten über den Oberwerten des Mietspiegels liegen. In diesen Fällen empfiehlt der Mieterverein seinen Mitgliedern, in Verhandlungen mit dem Vermieter über eine Mietsenkung einzutreten. Verhandeln kann man viel, aber zu einem Vertragsschluss gehören zwei. Einen wie immer gearteten Rechtsanspruch auf Mietsenkung hat der Mieter in solchen Fällen nicht. Ein denkbarer Anspruch auf Mietsenkung deshalb, weil die vereinbarte Miete unangemessen sein und eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG darstellen könnte, würde voraussetzen, dass eine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum vorliegt. Das ist in Berlin schon seit langem nicht mehr der Fall.
Eine gewisse Ausnahme gibt es nur bei erheblichen Flächenabweichungen. Wenn sich herausstellt, dass die Wohnfläche mehr als 10 % geringer ist als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter faktisch eine Reduzierung verlangen. Dabei handelt es sich rechtlich gesehen zwar nicht um eine Mietsenkung, sondern um einen Mietminderungsanspruch, was letztlich aber auf dasselbe hinausläuft.
Antwort 2:
Ihren Einwand haben die Aufsteller der Mietspiegel nicht übersehen. Das Aufstellen von Mietspiegeln hat sich an engen gesetzlichen Voraussetzungen zu orientieren, bei denen Faktoren wie Kostenentwicklung gar keine Rolle spielen dürfen. Mietspiegel müssen vereinfacht gesagt die ortsübliche Miete widerspiegeln. Das ist die Miete, welche die Vermieter in einer Gemeinde in den letzten vier Jahren neu vereinbart bzw. durch entsprechende Mieterhöhungen errreicht haben. Dabei dürfen nur die im Gesetz erwähnten Kriterien das sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage berücksichtigt werden. Die Einbeziehung anderer Faktoren ist grundsätzlich unzulässig.
Vor fünf Jahren habe ich für eine Altbauwohnung in Spandau in einfacher Wohnlage eine Mietanpassung vorgenommen und mich dabei an dem seinerzeit gültigen Mietspiegel orientiert. Der Mieter hat die neue Miete, ohne Abschläge wegen Wohnwertminderung geltend zu machen, akzeptiert. Sie ist seitdem trotz steigender Kosten für nicht umlagefähige Tatbestände und der erhöhten Mehrwertsteuer stabil geblieben und im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bisher auch nicht angefochten worden. Nach einer Beratung durch einen Mieterverein verlangt der Mieter nunmehr eine Reduzierung. Die Folge wäre eine Nettokaltmiete von 175,44 monatlich bzw. 5,85 täglich für eine 68 qm große Wohnung. Dafür kann man nicht einmal auf einem Campingplatz wohnen.
Frage 1:
Hat der Mieter einen Rechtsanspruch auf Herabsetzung der vereinbarten Miete?
Frage 2:
Die einfache Wohnlage resultiert doch ohnehin aus gewissen umgebungsbedingten Faktoren wie Fluglärm, Verkehrslärm, Belästigung durch Gewerbebetriebe etc. Durch die mögliche Kumulierung von Wohnwertminderungsgründen hat der Vermieter doch überhaupt keine Möglichkeit, die Mieten den steigenden Kosten anzupassen. Haben das die an der Konstruktion des Mietspiegels beteiligten Ingenieure der Eigentümerseite übersehen?
Klaus-W. W. L., Berlin
Antwort 1:
Nein, der Mieter hat keinen Anspruch auf Senkung der Miete. Er schuldet grundsätzlich die vereinbarte Miete, und eine Mieterhöhung ist genauso zu behandeln. Vermutlich hat der Mieter den Rat des Mietervereins in den falschen Hals bekommen. Bekanntlich führt der Berliner Mieterverein nach jedem neuen Mietspiegel eine sogenannte Mietüberprüfungsaktion durch, die, je nachdem, wie sich die Mietentwicklung in den einzelnen Feldern darstellt, durchaus dazu führen kann, dass vereinbarte Mieten über den Oberwerten des Mietspiegels liegen. In diesen Fällen empfiehlt der Mieterverein seinen Mitgliedern, in Verhandlungen mit dem Vermieter über eine Mietsenkung einzutreten. Verhandeln kann man viel, aber zu einem Vertragsschluss gehören zwei. Einen wie immer gearteten Rechtsanspruch auf Mietsenkung hat der Mieter in solchen Fällen nicht. Ein denkbarer Anspruch auf Mietsenkung deshalb, weil die vereinbarte Miete unangemessen sein und eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG darstellen könnte, würde voraussetzen, dass eine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum vorliegt. Das ist in Berlin schon seit langem nicht mehr der Fall.
Eine gewisse Ausnahme gibt es nur bei erheblichen Flächenabweichungen. Wenn sich herausstellt, dass die Wohnfläche mehr als 10 % geringer ist als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter faktisch eine Reduzierung verlangen. Dabei handelt es sich rechtlich gesehen zwar nicht um eine Mietsenkung, sondern um einen Mietminderungsanspruch, was letztlich aber auf dasselbe hinausläuft.
Antwort 2:
Ihren Einwand haben die Aufsteller der Mietspiegel nicht übersehen. Das Aufstellen von Mietspiegeln hat sich an engen gesetzlichen Voraussetzungen zu orientieren, bei denen Faktoren wie Kostenentwicklung gar keine Rolle spielen dürfen. Mietspiegel müssen vereinfacht gesagt die ortsübliche Miete widerspiegeln. Das ist die Miete, welche die Vermieter in einer Gemeinde in den letzten vier Jahren neu vereinbart bzw. durch entsprechende Mieterhöhungen errreicht haben. Dabei dürfen nur die im Gesetz erwähnten Kriterien das sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage berücksichtigt werden. Die Einbeziehung anderer Faktoren ist grundsätzlich unzulässig.
