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Fahrstuhlwartung
Voll umlagefähig?
25.04.2008 (GE 8/2008, 504) Fragen & Antworten
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Frage:
Mit der Aufzugsfirma ist ein Teilunterhaltungswartungsvertrag abgeschlossen und nennt sich Servicevertrag OC Plus. Er beinhaltet Wartungs- und Inspektionsdienst mit u. a. folgenden Ergänzungen: Auswechseln defekter Signallampen Kabine und Außentableau während der regelmäßigen Inspektion, Lieferung und Montage sämtlicher Kontakte, für Schütze und Relais die Kontaktfinger, Kontaktkohlen, Kontaktbügel, Spulen und Litzen, Ölwechsel an Motor und Getriebe bei Treibscheiben. Nunmehr erläutert die Aufzugsfirma erstmalig die Arbeitskosten (haushaltsnahe Dienstleistungen), die mit 90 % des Gesamtwartungspreises angegeben sind. Hat dies Auswirkung auf die abzurechnenden Betriebskosten hinsichtlich eines Abzugs für Materialien? (Es handelt sich nicht um einen Vollwartungsvertrag.)
I. Sch., Berlin
Antwort:
Zu den gem. § 2 Nr. 7 BetrKV umlagefähigen Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
Umlagefähig sind sowohl die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- als auch des Lastenaufzugs.
Zu den Kosten der Einstellung der Aufzugsanlage durch einen Fachmann gehören die reinen Inspektionskosten, der Abschmierdienst, die Probefahrt, die Reinigung der Anlage (ohne Fahrstuhlkorb und Fahrstuhlschacht), Schmierstoffe, Reinigungsstoffe, Kleinteile. Werden dabei reparaturbedürftige Ersatzteile ausgetauscht, so handelt es sich um Reparaturkosten, die nicht als Aufzugskosten nach § 2 Nr. 7 BetrKV umgelegt werden dürfen (Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 3336).
Die Kosten für in sog. Vollwartungsverträgen oder Vollunterhaltsverträgen enthaltene nicht umlagefähige Wartungs- und Reparaturarbeiten, wie z. B. für die Beseitigung von Störungen einschließlich des Austauschs von Kleinteilen (vgl. dazu näher Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 138), müssen aus den in der Abrechnung darzustellenden Gesamtkosten herausgerechnet werden. Feste Prozentsätze für die nicht umlegbaren Reparatur- und Wartungskosten je nach der Art des Vertrags (LG Essen, WuM 1991, 702: 50 %; LG Duisburg, Urteil v. 2.3.2004, 13 S 265/03, WuM 2004, 717: 40 % bis 50 %; LG Hamburg, GE 2001, 992: 37 %; LG Berlin, GE 1988, 463: 35 %; LG Berlin, GE 1986, 112: 25 %; LG Berlin, GE 1982, 778; LG Berlin, GE 1988, 523; LG Berlin, GE 1990, 655; AG Tiergarten, Urteil v. 1.11.2004, 8a C 189/04, MM 2005, 191 [LS]: 20 %) sind problematisch, aber weit verbreitet (z. B. BGH, Urteil 31.10.2007, VIII ZR 261/06, unter III.- 31, GE 2007,1686: pauschaler Abzug von 22 % für Reparaturkosten nicht beanstandet). Ein Abstellen auf die Kalkulation der Wartungsfirma (AG Köln, ZMR 1995, Heft 6, VIII) ist ebenfalls nicht bedenkenfrei (so zutreffend Schmid, ZMR 1998, 257 [258]). Noch weniger geeignet sind bloße Schätzungen (wie z. B. die des LG Hamburg, WuM 1989, 640).
Daher müsste streng genommen der Anteil der umlagefähigen Fahrstuhlkosten zu den nicht umlagefähigen Reparatur- und Wartungskosten aus dem Verhältnis der auf die jeweiligen Arbeiten entfallenden Arbeits- und Materialkosten ermittelt werden (so LG Berlin, GE 1988, 523; Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 3342). Die Rechnung ist um den tatsächlichen Anteil der nicht umlagefähigen Kosten zu kürzen (LG Berlin, GE 2002, 931; LG Hamburg, NZM 2001, 806 = ZMR 2001, 970 [971]; AG Tiergarten, Urteil v. 1.11.2004, 8a C 189/04, MM 2005, 191 [LS]; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 32). Der Abzug ist in der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar zu erläutern (LG Berlin, GE 2002, 931; LG Berlin, GE 2003, 257; AG Tiergarten, Urteil v. 1.11.2004, 8a C 189/04, MM 2005, 191 [LS]; Geldmacher, DWW 1999, 56 [57]). Die Abrechnung ist nur dann formell ordnungsgemäß, wenn auch die gesamten Aufzugskosten mitgeteilt werden, von denen die nicht umlagefähigen Kosten abzuziehen sind (BGH, Beschluss v. 11.9.2007, VIII ZR 1/07, GE 2007, 1378 = WuM 2007, 575 = NZM 2007, 770). Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 1/06, GE 2007, 438 = WuM 2007,196 = NZM 2007, 244).
Bei einem Teilunterhaltungsvertrag ist ebenfalls zwischen den reinen Wartungs- und den Reparaturkosten zu unterscheiden. Die Kosten für das Auswechseln defekter Signallampen dürften als Instandsetzungskosten nicht umlagefähig sein. Insoweit sind aber sowohl die reinen Arbeitskosten als auch die Materialkosten nicht umlagefähig, die zusammen nicht höher als 10 % der Gesamtkosten anzusetzen sein dürften.
Mit der Aufzugsfirma ist ein Teilunterhaltungswartungsvertrag abgeschlossen und nennt sich Servicevertrag OC Plus. Er beinhaltet Wartungs- und Inspektionsdienst mit u. a. folgenden Ergänzungen: Auswechseln defekter Signallampen Kabine und Außentableau während der regelmäßigen Inspektion, Lieferung und Montage sämtlicher Kontakte, für Schütze und Relais die Kontaktfinger, Kontaktkohlen, Kontaktbügel, Spulen und Litzen, Ölwechsel an Motor und Getriebe bei Treibscheiben. Nunmehr erläutert die Aufzugsfirma erstmalig die Arbeitskosten (haushaltsnahe Dienstleistungen), die mit 90 % des Gesamtwartungspreises angegeben sind. Hat dies Auswirkung auf die abzurechnenden Betriebskosten hinsichtlich eines Abzugs für Materialien? (Es handelt sich nicht um einen Vollwartungsvertrag.)
I. Sch., Berlin
Antwort:
Zu den gem. § 2 Nr. 7 BetrKV umlagefähigen Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
Umlagefähig sind sowohl die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- als auch des Lastenaufzugs.
Zu den Kosten der Einstellung der Aufzugsanlage durch einen Fachmann gehören die reinen Inspektionskosten, der Abschmierdienst, die Probefahrt, die Reinigung der Anlage (ohne Fahrstuhlkorb und Fahrstuhlschacht), Schmierstoffe, Reinigungsstoffe, Kleinteile. Werden dabei reparaturbedürftige Ersatzteile ausgetauscht, so handelt es sich um Reparaturkosten, die nicht als Aufzugskosten nach § 2 Nr. 7 BetrKV umgelegt werden dürfen (Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 3336).
Die Kosten für in sog. Vollwartungsverträgen oder Vollunterhaltsverträgen enthaltene nicht umlagefähige Wartungs- und Reparaturarbeiten, wie z. B. für die Beseitigung von Störungen einschließlich des Austauschs von Kleinteilen (vgl. dazu näher Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 138), müssen aus den in der Abrechnung darzustellenden Gesamtkosten herausgerechnet werden. Feste Prozentsätze für die nicht umlegbaren Reparatur- und Wartungskosten je nach der Art des Vertrags (LG Essen, WuM 1991, 702: 50 %; LG Duisburg, Urteil v. 2.3.2004, 13 S 265/03, WuM 2004, 717: 40 % bis 50 %; LG Hamburg, GE 2001, 992: 37 %; LG Berlin, GE 1988, 463: 35 %; LG Berlin, GE 1986, 112: 25 %; LG Berlin, GE 1982, 778; LG Berlin, GE 1988, 523; LG Berlin, GE 1990, 655; AG Tiergarten, Urteil v. 1.11.2004, 8a C 189/04, MM 2005, 191 [LS]: 20 %) sind problematisch, aber weit verbreitet (z. B. BGH, Urteil 31.10.2007, VIII ZR 261/06, unter III.- 31, GE 2007,1686: pauschaler Abzug von 22 % für Reparaturkosten nicht beanstandet). Ein Abstellen auf die Kalkulation der Wartungsfirma (AG Köln, ZMR 1995, Heft 6, VIII) ist ebenfalls nicht bedenkenfrei (so zutreffend Schmid, ZMR 1998, 257 [258]). Noch weniger geeignet sind bloße Schätzungen (wie z. B. die des LG Hamburg, WuM 1989, 640).
Daher müsste streng genommen der Anteil der umlagefähigen Fahrstuhlkosten zu den nicht umlagefähigen Reparatur- und Wartungskosten aus dem Verhältnis der auf die jeweiligen Arbeiten entfallenden Arbeits- und Materialkosten ermittelt werden (so LG Berlin, GE 1988, 523; Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 3342). Die Rechnung ist um den tatsächlichen Anteil der nicht umlagefähigen Kosten zu kürzen (LG Berlin, GE 2002, 931; LG Hamburg, NZM 2001, 806 = ZMR 2001, 970 [971]; AG Tiergarten, Urteil v. 1.11.2004, 8a C 189/04, MM 2005, 191 [LS]; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 32). Der Abzug ist in der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar zu erläutern (LG Berlin, GE 2002, 931; LG Berlin, GE 2003, 257; AG Tiergarten, Urteil v. 1.11.2004, 8a C 189/04, MM 2005, 191 [LS]; Geldmacher, DWW 1999, 56 [57]). Die Abrechnung ist nur dann formell ordnungsgemäß, wenn auch die gesamten Aufzugskosten mitgeteilt werden, von denen die nicht umlagefähigen Kosten abzuziehen sind (BGH, Beschluss v. 11.9.2007, VIII ZR 1/07, GE 2007, 1378 = WuM 2007, 575 = NZM 2007, 770). Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 1/06, GE 2007, 438 = WuM 2007,196 = NZM 2007, 244).
Bei einem Teilunterhaltungsvertrag ist ebenfalls zwischen den reinen Wartungs- und den Reparaturkosten zu unterscheiden. Die Kosten für das Auswechseln defekter Signallampen dürften als Instandsetzungskosten nicht umlagefähig sein. Insoweit sind aber sowohl die reinen Arbeitskosten als auch die Materialkosten nicht umlagefähig, die zusammen nicht höher als 10 % der Gesamtkosten anzusetzen sein dürften.
