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Mietereinbauten
Wer trägt Reparaturkosten?
15.04.2008 (GE 7/2008, 438) Fragen & Antworten
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Frage:
Wir sind Mieter und haben vor rund 15 Jahren unseren Etagen-Kohleheizkessel auf eigene Kosten gegen eine Gastherme ersetzt. Sind die Kosten für Wartung und Reparatur an der Therme von uns oder dem Vermieter zu tragen?
Horst F., Neuruppin
Antwort:
Hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so trifft ihn grundsätzlich, und zwar auch ohne entsprechende Vereinbarung, die gesamte Instandsetzungs- und Erneuerungspflicht für die von ihm durchgeführte Maßnahme (hier Einbau einer Gastherme). Gleiches gilt auch für erforderliche Wartungskosten. Diese Grundsätze gelten jedenfalls dann, wenn die Parteien keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen haben. Anders kann es auch sein, wenn Mietereinbauten in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind. Dann trifft den Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung und Wartung der vom Mieter geschaffenen Einbauten. Einbauten gehen beispielsweise dann in das Eigentum des Vermieters über, wenn sich der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen gegenüber dem Vermieter verpflichtet hat und wenn vereinbart ist, dass der Mieter die Einbauten bei seinem Auszug zurückzulassen hat (BGH, NJW 1996, 916, 917). Gleiches gilt, wenn die Parteien vereinbart haben, dass der Mieter auf sein Wegnahmerecht und ggf. eine Abgeltung für die Einbauten verzichtet.
Einbauten gehen auch dann in das Eigentum des Vermieters über, wenn dem Mieter bei Einbau die Absicht gefehlt hat, die Einbauten beim Auszug wieder zu entfernen und er dazu auch nicht verpflichtet wäre regelmäßig ist der Mieter aber zur Entfernung seiner Einbauten verpflichtet (LG Berlin, GE 1985, 935; LG Berlin, GE 1987, 39, 41).
Außerdem gehen Einbauten stets in das Eigentum des Vermieters über, wenn sie sich auf eine Vermieterleistung beziehen. Beispiel: Eine vorhandene Kohleetagenheizung ist defekt, eine Reparatur nicht möglich, der Vermieter bleibt untätig, und der Mieter baut im Wege der Ersatzvornahme eine Gasetagenheizung ein. Fazit: Entscheidend ist also, ob eine der vorstehend geschilderten Fallkonstellationen vorliegt, bei der die Gastherme in das Eigentum des Vermieters übergegangen wäre. Ist das Eigentum an der Gastherme aber beim Mieter verblieben, hat er alle in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten selbst zu tragen.
Wir sind Mieter und haben vor rund 15 Jahren unseren Etagen-Kohleheizkessel auf eigene Kosten gegen eine Gastherme ersetzt. Sind die Kosten für Wartung und Reparatur an der Therme von uns oder dem Vermieter zu tragen?
Horst F., Neuruppin
Antwort:
Hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so trifft ihn grundsätzlich, und zwar auch ohne entsprechende Vereinbarung, die gesamte Instandsetzungs- und Erneuerungspflicht für die von ihm durchgeführte Maßnahme (hier Einbau einer Gastherme). Gleiches gilt auch für erforderliche Wartungskosten. Diese Grundsätze gelten jedenfalls dann, wenn die Parteien keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen haben. Anders kann es auch sein, wenn Mietereinbauten in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind. Dann trifft den Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung und Wartung der vom Mieter geschaffenen Einbauten. Einbauten gehen beispielsweise dann in das Eigentum des Vermieters über, wenn sich der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen gegenüber dem Vermieter verpflichtet hat und wenn vereinbart ist, dass der Mieter die Einbauten bei seinem Auszug zurückzulassen hat (BGH, NJW 1996, 916, 917). Gleiches gilt, wenn die Parteien vereinbart haben, dass der Mieter auf sein Wegnahmerecht und ggf. eine Abgeltung für die Einbauten verzichtet.
Einbauten gehen auch dann in das Eigentum des Vermieters über, wenn dem Mieter bei Einbau die Absicht gefehlt hat, die Einbauten beim Auszug wieder zu entfernen und er dazu auch nicht verpflichtet wäre regelmäßig ist der Mieter aber zur Entfernung seiner Einbauten verpflichtet (LG Berlin, GE 1985, 935; LG Berlin, GE 1987, 39, 41).
Außerdem gehen Einbauten stets in das Eigentum des Vermieters über, wenn sie sich auf eine Vermieterleistung beziehen. Beispiel: Eine vorhandene Kohleetagenheizung ist defekt, eine Reparatur nicht möglich, der Vermieter bleibt untätig, und der Mieter baut im Wege der Ersatzvornahme eine Gasetagenheizung ein. Fazit: Entscheidend ist also, ob eine der vorstehend geschilderten Fallkonstellationen vorliegt, bei der die Gastherme in das Eigentum des Vermieters übergegangen wäre. Ist das Eigentum an der Gastherme aber beim Mieter verblieben, hat er alle in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten selbst zu tragen.
