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Neues Schneeräumgerät
Auf die Mieter umlegbar?
15.04.2008 (GE 7/2008, 439) Fragen & Antworten
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Frage:
Wir mussten im November 2006 unser defektes altes Schneeräumgerät (Motorbesen) durch ein neues zum Preis von 2.150 ersetzen. Bei den Betriebskosten (Schneebeseitigung) haben wir die Kosten auf vier Jahre (2006/2007/2008/2009 je 537,50 ) aufgeteilt. In der Presse hatte ich gelesen, dass dies erlaubt ist (leider weiß ich nicht mehr, wann und wo das stand). Die Schneebeseitigung wird durch mich erledigt. Im Jahre 2007 hatten wir einen Mieterwechsel. Unser neuer Mieter hat die Betriebskostenabrechnung 2007 durch den Berliner Mieterverein prüfen lassen. Dieser hat die Anschaffungskosten für das Gerät beanstandet, diese wären nicht umlegbar.
Gibt es dazu Gerichtsentscheide? Haben wir uns falsch verhalten?
Hans-Georg L., per eMail
Antwort:
Die Kosten für die Anschaffung eines neuen Schneeräumgerätes sind nach überwiegender Auffassung jedenfalls der Berliner Gerichte als Betriebskosten umlegungsfähig, weil dies auch im Interesse des Mieters liegt (AG Schöneberg GE 2001, 1609; LG Berlin GE 2000, 539). Wie das AG Schöneberg in einer weiteren Entscheidung ausgeführt hat (NJW-RR 2001, 1379), werden dadurch die Kosten für die Schnee- und Eisbeseitigung langfristig niedriger gehalten als bei Handarbeit oder Vergabe der Arbeiten an eine Fremdfirma. Die Frage ist allerdings streitig.
Nach Rechtsprechung und Literatur hat der Vermieter die Wahl, die Anschaffungskosten sofort voll in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen oder, was wiederum im Interesse der Mieter liegt, sie auf mehrere Jahre zu verteilen. Was bei einem Mieterwechsel passiert, ist umstritten. Langenberg (Schmidt-Futterer, 9. Aufl., Rdn. 321 zu § 556 BGB) meint, dass der Vermieter dann dem ausziehenden Mieter den gestundeten Restbetrag in Rechnung stellen müsse, weil es nicht zulässig sei, den neuen Mieter zu den Restkosten heranzuziehen. Wir halten das für falsch, weil auch dem einziehenden Mieter die Neuanschaffung zugute kommt.
Jedenfalls, und das ist unstreitig, darf der Vermieter, der die Schneebeseitigung selbst ausführt, seine Arbeitsstunden (ohne Mehrwertsteuer) ebenfalls als Betriebskosten ansetzen mit einem Betrag, der an eine Firma zu zahlen wäre (§ 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung [BetrKV]).
Wir mussten im November 2006 unser defektes altes Schneeräumgerät (Motorbesen) durch ein neues zum Preis von 2.150 ersetzen. Bei den Betriebskosten (Schneebeseitigung) haben wir die Kosten auf vier Jahre (2006/2007/2008/2009 je 537,50 ) aufgeteilt. In der Presse hatte ich gelesen, dass dies erlaubt ist (leider weiß ich nicht mehr, wann und wo das stand). Die Schneebeseitigung wird durch mich erledigt. Im Jahre 2007 hatten wir einen Mieterwechsel. Unser neuer Mieter hat die Betriebskostenabrechnung 2007 durch den Berliner Mieterverein prüfen lassen. Dieser hat die Anschaffungskosten für das Gerät beanstandet, diese wären nicht umlegbar.
Gibt es dazu Gerichtsentscheide? Haben wir uns falsch verhalten?
Hans-Georg L., per eMail
Antwort:
Die Kosten für die Anschaffung eines neuen Schneeräumgerätes sind nach überwiegender Auffassung jedenfalls der Berliner Gerichte als Betriebskosten umlegungsfähig, weil dies auch im Interesse des Mieters liegt (AG Schöneberg GE 2001, 1609; LG Berlin GE 2000, 539). Wie das AG Schöneberg in einer weiteren Entscheidung ausgeführt hat (NJW-RR 2001, 1379), werden dadurch die Kosten für die Schnee- und Eisbeseitigung langfristig niedriger gehalten als bei Handarbeit oder Vergabe der Arbeiten an eine Fremdfirma. Die Frage ist allerdings streitig.
Nach Rechtsprechung und Literatur hat der Vermieter die Wahl, die Anschaffungskosten sofort voll in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen oder, was wiederum im Interesse der Mieter liegt, sie auf mehrere Jahre zu verteilen. Was bei einem Mieterwechsel passiert, ist umstritten. Langenberg (Schmidt-Futterer, 9. Aufl., Rdn. 321 zu § 556 BGB) meint, dass der Vermieter dann dem ausziehenden Mieter den gestundeten Restbetrag in Rechnung stellen müsse, weil es nicht zulässig sei, den neuen Mieter zu den Restkosten heranzuziehen. Wir halten das für falsch, weil auch dem einziehenden Mieter die Neuanschaffung zugute kommt.
Jedenfalls, und das ist unstreitig, darf der Vermieter, der die Schneebeseitigung selbst ausführt, seine Arbeitsstunden (ohne Mehrwertsteuer) ebenfalls als Betriebskosten ansetzen mit einem Betrag, der an eine Firma zu zahlen wäre (§ 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung [BetrKV]).
