Archiv / Suche
Betriebskostenabrechnung bleibt weiterhin paktikabel
BGH hält Abflussprinzip grundsätzlich für zulässig
15.04.2008 (GE 7/2008, 444) Lange Zeit war heftig umstritten, ob ein Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechnen darf oder sich der komplizierten und aufwendigen Zeitabgrenzungsmethode bedienen muss. Bei dem in Berlin überwiegend praktizierten Abflussprinzip werden alle in einem Abrechnungszeitram bezahlten Kosten angesetzt, auch wenn sie z. T. den vorigen oder folgenden Abrechnungszeitraum betreffen. Bei der Abgrenzungsmethode müssen dagegen aus den vorliegenden Rechnungen, ggf. mit Hilfe von Zwischenablesungen und zeitanteiliger Berechnung, die auf den jeweiligen Abrechnungszeitraum entfallenden Kostenanteile ermittelt werden. Jetzt hat der BGH die Streitfrage grundsätzlich entschieden: Der Vermieter ist frei in der Wahl der Methode.
Der Fall: Die Wasserversorgung eines zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten Gebäudes erfolgte über die Berliner Wasserbetriebe, deren Abrechnungsturnus nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmte. In sog. Turnusrechnungen rechneten die Wasserbetriebe über die vom Vermieter geleisteten Abschlagszahlungen ab. Der Vermieter beglich die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachforderungen. In die Betriebskostenabrechnung vom November 2005 für den Abrechnungszeitraum 2004 stellte der Vermieter sodann die im Jahr 2004 von ihm an die Wasserbetriebe erbrachten Vorauszahlungen und Nachzahlungen ein und legte die Gesamtkosten nach dem Verhältnis des in den einzelnen Mietwohnungen abgelesenen Einzelverbrauchs zum Gesamtverbrauch auf die Mieter um.
Mit der Klage verlangte der Mieter einen Teil der von ihm entrichteten Vorauszahlungen für die Jahre 2002, 2003 und 2004 zurück. Das Amtsgericht verurteilte den Beklagten, die Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2002 und für 2003 in ausgeurteilter Höhe zurückzuzahlen und wies im Übrigen die Klage ab. Auf die Berufung des Mieters verurteilte das Landgericht (Berlin) den Vermieter, dem Mieter auch für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2004 einen Teil der auf die Wasser- und Abwasserkosten geleisteten Vorauszahlungen zu erstatten. Mit der zugelassenen Revision verfolgte der Vermieter sein Begehren auf Zurückweisung der Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil weiter.
Das Urteil: Der VIII. Senat des BGH hob die Entscheidung des Landgerichts auf und wies die Berufung des Mieters gegen das insofern klageabweisende Urteil des Amtsgerichts zurück. Der Vermieter habe die im Streit befindlichen Wasser- und Abwasserkosten richtig abgerechnet, so dass kein Guthaben des Mieters aufgrund der geleisteten Vorauszahlungen bestehe.
Die Streitfrage, ob der Vermieter nach dem sog. Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip Betriebskosten abzurechnen habe, entschied der BGH dahin, dass dem Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich nicht verwehrt sei. Dem Gesetz mit den Vorschriften der §§ 556 ff. BGB und den Gesetzesmaterialien sei nicht zu entnehmen, dass das BGB den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten festlege.
§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 BGB stünden einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht entgegen. Gegen die Zulässigkeit einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip lasse sich nicht anführen, dass dem Mieter ein Vergleich der Kostenentwicklung über verschiedene Abrechnungsperioden hinweg erschwert werde. Die Anwendung des Abflussprinzips sei auch für den Mieter von Vorteil, weil ihm die Kontrolle der jeweiligen Betriebskostenabrechnung vereinfacht werde, denn er könne anhand des Fälligkeitsdatums der Rechnung des Versorgers leicht feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestellter Betrag zum Abrechnungszeitraum gehöre.
Auch das Abflussprinzip ermögliche grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstelle, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet werde. Das veranschauliche besonders der vorliegende Fall, in dem der Vermieter für die nach dem Kalenderjahr vorgenommene Abrechnung mehrere Mietobjekte zu einer (zulässigen) Wirtschaftseinheit zusammengefasst habe, während der Versorger jeweils etwa im August oder September eines Jahres Turnusrechnungen erstelle, die sich ungefähr auf die vorangegangenen zwölf Monate bezögen. Nach der vom Landgericht geforderten Abrechnungsweise wäre dem Vermieter eine im Interesse beider Parteien liegende zeitnahe Abrechnung nicht möglich, denn er könnte eine vollständige Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2004 erst nach Erhalt der weiteren Turnusrechnungen für die vom Versorger gewählte Abrechnungsperiode 2004/2005 erstellen.
Ob ein Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedürfe im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil das Mietverhältnis der Parteien durchgängig sowohl im Verbrauchs- als auch im Abrechnungszeitraum bestanden habe.
Anmerkung: Der BGH hat entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip zulässig ist. Ausnahmen, die die Abrechnung nach dem Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip erfordern, sind auch nach dieser Entscheidung denkbar. Der BGH erwähnt allerdings nur besonders gelagerte Fälle eines Mieterwechsels, der hier nicht vorlag.
Die Entscheidung spricht sich also nicht gegen eine Abrechnung nach Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip aus, bei der jedenfalls keine rechtlichen Fallstricke auszumachen sind. Bei Verwendung des Abflussprinzips sieht das anders aus.
Der vom BGH erwähnte besonders gelagerte Fall eines Mieterwechsels ist wohl kaum der einzige denkbare Ausnahmefall.
Es sind nämlich Fallkonstellationen denkbar, wo eine Abrechnung nach Abflussprinzip zu Ergebnissen führen würde, die mit der gesetzlichen Regelung der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht in Einklang zu bringen sind. Die Regelung über die Ausschlußfrist für Betriebskostenabrechnungen soll nicht nur wie der BGH meint (Rn. 22 des Urteils) eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen oder Gewissheit darüber erlangen kann, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Vielmehr schließt die Versäumung der Abrechnungsfrist eine Nachforderung aus, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Stellt er aber im Rahmen einer Abrechnung nach Abflussprinzip faktisch Betriebskosten in Rechnung, die in Jahren davor angefallen (aber nicht bezahlt) sind, handelt es sich letztlich um eine Nachforderung.
Hat der Vermieter etwa - bewusst oder aus Nachlässigkeit - Betriebskostenrechnungen nicht bzw. verspätet bezahlt (und in die Abrechnung der nächsten Periode eingestellt), kann das einen Ausschluss der Nachforderung rechtfertigen.
Beispiel: Der Vermieter bezahlt die Rechnung des Schneebeseitigungsunternehmens für 2006 sogleich, kann er sie in das Abrechnungsjahr 2006 einstellen. Bezahlt er sie erst 2007 oder gar 2008 und stellt die Kosten erst in die Betriebskostenabrechnung für diese Jahre ein, dürfte das schwerlich mit § 556 Abs. 3 BGB in Einklang zu bringen sein. In solchen Fällen liegt faktisch eine Nachforderung vor, die der Vermieter zu vertreten hat und die als eine Art Umgehung der Ausschlußfristregelung betrachtet werden könnte.
Im übrigen sollten Vermieter die Entscheidung des BGH nicht unbedingt zum Anlass nehmen, aus Gründen der Einfachheit auf das Abflussprinzip umzusteigen. Zwar würde es sich bei einem solchen Schritt nicht um die Änderung des Abrechnungsmaßstabs im Rahmen des § 556 a BGB handeln, denn der Vermieter hat die Wahl, entweder nach Leistungs- oder nach Abflussprinzip abzurechnen. Wenn er aber umstellt, muss er darauf achten, dass er nicht mit den Zeiträumen innerhalb der einzelnen Betriebskostenarten durcheinanderkommt.
Fraglich ist in diesem Zusammenhang auch, ob der Vermieter in einer Betriebskostenabrechnung einzelne Betriebskosten nach Leistungs-, andere nach Abflussprinzip abrechnen darf; nach einer weit verbreiteten Meinung ist das unzulässig. Eine tragende Begründung dafür gibt es aber nicht. So bietet es sich sogar an, z. B. wegen unterschiedlicher Rechnungszeiträume der Dienstleister einige Betriebskosten nach Abflussprinzip, andere Betriebskosten nach Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip abzurechnen. Die Betriebskostenabrechnung darf allerdings nicht unübersichtlich und dem Mieter muss mitgeteilt werden, welche Betriebskosten nach welcher Abrechnungsart abgerechnet werden.
BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07 - Wortlaut Seite 471
Mit der Klage verlangte der Mieter einen Teil der von ihm entrichteten Vorauszahlungen für die Jahre 2002, 2003 und 2004 zurück. Das Amtsgericht verurteilte den Beklagten, die Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2002 und für 2003 in ausgeurteilter Höhe zurückzuzahlen und wies im Übrigen die Klage ab. Auf die Berufung des Mieters verurteilte das Landgericht (Berlin) den Vermieter, dem Mieter auch für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2004 einen Teil der auf die Wasser- und Abwasserkosten geleisteten Vorauszahlungen zu erstatten. Mit der zugelassenen Revision verfolgte der Vermieter sein Begehren auf Zurückweisung der Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil weiter.
Das Urteil: Der VIII. Senat des BGH hob die Entscheidung des Landgerichts auf und wies die Berufung des Mieters gegen das insofern klageabweisende Urteil des Amtsgerichts zurück. Der Vermieter habe die im Streit befindlichen Wasser- und Abwasserkosten richtig abgerechnet, so dass kein Guthaben des Mieters aufgrund der geleisteten Vorauszahlungen bestehe.
Die Streitfrage, ob der Vermieter nach dem sog. Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip Betriebskosten abzurechnen habe, entschied der BGH dahin, dass dem Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich nicht verwehrt sei. Dem Gesetz mit den Vorschriften der §§ 556 ff. BGB und den Gesetzesmaterialien sei nicht zu entnehmen, dass das BGB den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten festlege.
§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 BGB stünden einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht entgegen. Gegen die Zulässigkeit einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip lasse sich nicht anführen, dass dem Mieter ein Vergleich der Kostenentwicklung über verschiedene Abrechnungsperioden hinweg erschwert werde. Die Anwendung des Abflussprinzips sei auch für den Mieter von Vorteil, weil ihm die Kontrolle der jeweiligen Betriebskostenabrechnung vereinfacht werde, denn er könne anhand des Fälligkeitsdatums der Rechnung des Versorgers leicht feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestellter Betrag zum Abrechnungszeitraum gehöre.
Auch das Abflussprinzip ermögliche grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstelle, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet werde. Das veranschauliche besonders der vorliegende Fall, in dem der Vermieter für die nach dem Kalenderjahr vorgenommene Abrechnung mehrere Mietobjekte zu einer (zulässigen) Wirtschaftseinheit zusammengefasst habe, während der Versorger jeweils etwa im August oder September eines Jahres Turnusrechnungen erstelle, die sich ungefähr auf die vorangegangenen zwölf Monate bezögen. Nach der vom Landgericht geforderten Abrechnungsweise wäre dem Vermieter eine im Interesse beider Parteien liegende zeitnahe Abrechnung nicht möglich, denn er könnte eine vollständige Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2004 erst nach Erhalt der weiteren Turnusrechnungen für die vom Versorger gewählte Abrechnungsperiode 2004/2005 erstellen.
Ob ein Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedürfe im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil das Mietverhältnis der Parteien durchgängig sowohl im Verbrauchs- als auch im Abrechnungszeitraum bestanden habe.
Anmerkung: Der BGH hat entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip zulässig ist. Ausnahmen, die die Abrechnung nach dem Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip erfordern, sind auch nach dieser Entscheidung denkbar. Der BGH erwähnt allerdings nur besonders gelagerte Fälle eines Mieterwechsels, der hier nicht vorlag.
Die Entscheidung spricht sich also nicht gegen eine Abrechnung nach Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip aus, bei der jedenfalls keine rechtlichen Fallstricke auszumachen sind. Bei Verwendung des Abflussprinzips sieht das anders aus.
Der vom BGH erwähnte besonders gelagerte Fall eines Mieterwechsels ist wohl kaum der einzige denkbare Ausnahmefall.
Es sind nämlich Fallkonstellationen denkbar, wo eine Abrechnung nach Abflussprinzip zu Ergebnissen führen würde, die mit der gesetzlichen Regelung der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht in Einklang zu bringen sind. Die Regelung über die Ausschlußfrist für Betriebskostenabrechnungen soll nicht nur wie der BGH meint (Rn. 22 des Urteils) eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen oder Gewissheit darüber erlangen kann, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Vielmehr schließt die Versäumung der Abrechnungsfrist eine Nachforderung aus, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Stellt er aber im Rahmen einer Abrechnung nach Abflussprinzip faktisch Betriebskosten in Rechnung, die in Jahren davor angefallen (aber nicht bezahlt) sind, handelt es sich letztlich um eine Nachforderung.
Hat der Vermieter etwa - bewusst oder aus Nachlässigkeit - Betriebskostenrechnungen nicht bzw. verspätet bezahlt (und in die Abrechnung der nächsten Periode eingestellt), kann das einen Ausschluss der Nachforderung rechtfertigen.
Beispiel: Der Vermieter bezahlt die Rechnung des Schneebeseitigungsunternehmens für 2006 sogleich, kann er sie in das Abrechnungsjahr 2006 einstellen. Bezahlt er sie erst 2007 oder gar 2008 und stellt die Kosten erst in die Betriebskostenabrechnung für diese Jahre ein, dürfte das schwerlich mit § 556 Abs. 3 BGB in Einklang zu bringen sein. In solchen Fällen liegt faktisch eine Nachforderung vor, die der Vermieter zu vertreten hat und die als eine Art Umgehung der Ausschlußfristregelung betrachtet werden könnte.
Im übrigen sollten Vermieter die Entscheidung des BGH nicht unbedingt zum Anlass nehmen, aus Gründen der Einfachheit auf das Abflussprinzip umzusteigen. Zwar würde es sich bei einem solchen Schritt nicht um die Änderung des Abrechnungsmaßstabs im Rahmen des § 556 a BGB handeln, denn der Vermieter hat die Wahl, entweder nach Leistungs- oder nach Abflussprinzip abzurechnen. Wenn er aber umstellt, muss er darauf achten, dass er nicht mit den Zeiträumen innerhalb der einzelnen Betriebskostenarten durcheinanderkommt.
Fraglich ist in diesem Zusammenhang auch, ob der Vermieter in einer Betriebskostenabrechnung einzelne Betriebskosten nach Leistungs-, andere nach Abflussprinzip abrechnen darf; nach einer weit verbreiteten Meinung ist das unzulässig. Eine tragende Begründung dafür gibt es aber nicht. So bietet es sich sogar an, z. B. wegen unterschiedlicher Rechnungszeiträume der Dienstleister einige Betriebskosten nach Abflussprinzip, andere Betriebskosten nach Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip abzurechnen. Die Betriebskostenabrechnung darf allerdings nicht unübersichtlich und dem Mieter muss mitgeteilt werden, welche Betriebskosten nach welcher Abrechnungsart abgerechnet werden.
BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07 - Wortlaut Seite 471
Autor: Klaus Schach
