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Wohnungsmieten und Wohnkostenbelastung auf Postleitzahlenebene
Große Spreizung der Mieten in Berlin
27.03.2008 (GE 6/2008, 355) Berlins Wohnungsmieten steigen im größten Teil der Stadt weiter an. Eine detaillierte Untersuchung für 189 Stadtquartiere zeigt: In besonders gefragten Stadtgebieten werden Mietwohnungen viermal teurer angeboten als in den billigsten. Und die Mietbelastung schwankt zwischen 15 und 50 % der Haushaltsnettoeinkommen. Die Mieten neu angebotener Wohnungen in Berlin stiegen im zweiten Halbjahr 2007 im Mittel um 1,7 % und betrugen im Durchschnitt 5,90 Euro je Monat und Quadratmeter. Das geht aus dem dritten Berliner Wohnmarktreport hervor, den die GSW zusammen mit dem internationalen Immobilienberater Jones Lang LaSalle erstellt hat. Beide rechnen mit einem weiteren Anstieg der Mieten und Kaufpreise.
Für die Erhebung wurden insgesamt rund 172.000 Neuvermietungsangebote und 3.180 Kaufangebote im Jahr 2007 erfasst. Die Ergebnisse sind nicht mit dem Berliner Mietspiegel vergleichbar, der alle zwei Jahre vornehmlich die Bestandsmieten in Berlin mittels einer Stichprobe in der Größenordnung von 8.000 Wohnungen auswertet.
Zeitgleich mit dem Wohnmarktreport geben GSW und Jones Lang LaSalle erstmalig einen Wohnkostenatlas über Berlin heraus. Er nennt für die 189 Berliner Postleitzahlengebiete die Preise und Größen angebotener Mietwohnungen, aber auch die Einkommen in den jeweiligen Quartieren und damit die relative Mietbelastung der Haushalte. Der Wohnkostenatlas verfeinert die Aussagen des bisherigen Wohnmarktreports: Die absoluten Wohnkosten allein sagen über ein Quartier längst nicht alles aus, erklärt Thomas Zinnöcker, Vorsitzender der Geschäftsführung der GSW Immobilien GmbH. Weit mehr erfährt man, wenn man sie zu den Einkommen der Bewohner in Beziehung setzt. Im Durchschnitt müssen die Berliner 24,2 % ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Kaltmiete und 5,8 % für die Nebenkosten aufbringen.
Methode des Wohnmarktreports
Der Wohnmarktreport beruht auf 85.989 Miet- und 1.589 Kaufangeboten. Insgesamt wurden im Jahr 2007 zwar 171.978 Miet- und 3.178 Kaufangebote erfasst, jedoch wurden von diesen in jedem Bezirk die oberen und unteren 25 % abgezogen, um das Marktbild von Ausreißern zu bereinigen. Die durchschnittlichen Mieten und Kaufpreise wurden als Schwerpunktwerte aus den in jedem Bezirk am meisten aufgerufenen Preisen der eingeflossenen Angebote errechnet.
Mieten steigen
In sieben der zwölf Berliner Stadtbezirke konnte im zweiten Halbjahr 2007 ein leichter Anstieg der Mieten von durchschnittlich 1,7 % verzeichnet werden. Der Trend geht jedoch von Bezirk zu Bezirk weit auseinander: In Lichtenberg waren Angebote 7,6 % teurer als noch im ersten Halbjahr, im Bezirk Mitte einschließlich Tiergarten und Wedding sanken sie um 4,9 %.
Erster Wohnkostenatlas
Zusammen mit dem Wohnmarktreport handelt es sich um die bislang umfassendste Erhebung zum Berliner Wohnimmobilienmarkt. Die 44.491 Datensätze des Wohnkostenatlas stammen aus der Mietangebotserhebung des Wohnmarktreports. Dabei handelt es sich um diejenigen Mietangebote, die sich zweifelsfrei einer der Berliner Postleitzahlengebiete zuordnen ließen. Mit dieser Anzahl an Mietangeboten, die eine Wohnfläche von 3,3 Millionen Quadratmetern umfassen und nach Postleitzahlen sortiert sowie mit den Einkommensdaten dieser Gebiete in Beziehung gesetzt wurden, liegt nun eine Wohnmarktauswertung vor, wie es sie bis dato nicht gegeben hat.
Unter den Linden besonders teuer
Unter den Linden/Friedrichstraße mit der Postleitzahl 10117 ist das Verhältnis von Einkommen und Angebotsmieten extrem: Die verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen lagen durchschnittlich bei 2.210 Euro. Die geforderten Kaltmieten betragen im Schnitt 1.097 Euro 49,6 % der Einkommen. Die Warmmieten liegen sogar bei 58,9 %. Das Angebot wird hier mittlerweile von großen und sehr komfortablen Wohnungen dominiert. Die Mieten im Wohnungsbestand liegen allerdings deutlich darunter. Ähnlich, wenn auch nicht ganz so auffällig, sind die Verhältnisse beiderseits des Kurfürstendamms. Das Angebot ist von großen Altbauwohnungen geprägt, für die rund 40 % der dortigen Haushaltseinkommen gefordert werden. In diesen zentralen Quartieren gleicht sich Berlin anderen Metropolen an.
Am Kollwitzplatz zählt die Lage
Rund um Berlins Mitte liegen Gebiete mit verhältnismäßig niedrigen Haushaltseinkommen, hoher Zentralität und überdurchschnittlich großen Wohnungen. Ein Beispiel sind die oft aufwendig sanierten Altbauten in Prenzlauer Berg zwischen Kollwitzplatz und Friedrichshain (PLZ 10405). Seit den 90er Jahren entwickelte sich das Viertel rasch zu einem der beliebtesten Wohn- und Ausgehviertel. Bei einem monatlichen Haushaltseinkommen von 1.679 Euro werden hier für neu zu vermietende Wohnungen durchschnittlich 914 Euro verlangt (Warmmiete). Thomas Zinnöcker: Die Wohnungen in diesem Viertel besitzen oft sehr hohe Raumhöhen, und die Angebote haben im Schnitt eine Größe von über 80 Quadratmeter, das sind die größten Wohnungen im ganzen Bezirk. Aber vor allem wird für die Lage bezahlt das Viertel ist einfach in. Eine ähnliche Situation findet sich auch im Westen Kreuzbergs (PLZ 10963): Bei einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen von 1.496 Euro werden durchschnittlich 689 Euro Warmmiete gefordert.
Reinickendorfer lagegenügsam
Eine besonders niedrige Wohnkostenbelastung findet sich dagegen in einigen Außenbezirken der Hauptstadt. Dabei handelt es sich um bürgerliche Quartiere wie zum Beispiel Alt-Wittenau in Reinickendorf (PLZ 13437): Die Haushalte dort verfügen oft über ein überdurchschnittliches Nettoeinkommen von 2.423 Euro im Monat, Mietwohnungen werden jedoch im Schnitt für 501 Euro angeboten 20,7 % der Einkommen. Theoretisch könnten die Bewohner einen deutlich größeren Teil ihres Einkommens fürs Wohnen aufwenden, aber das wollen sie offensichtlich nicht, erklärt Zinnöcker, Man könnte sie als lagegenügsam bezeichnen.
Quartiere mit niedrigen Mieten
Quartiere mit relativ geringer Wohnkostenbelastung finden sich an der südlichen Sonnenallee (Köllnische Heide, PLZ 12057). Hier liegen die Angebotsmieten kalt bei nur 19 % und warm bei 27,4 % der Haushaltseinkommen, die sich mit 1.525 Euro deutlich unter dem Berliner Durchschnitt von 1.808 Euro bewegen. Ähnliche Konstellationen lassen sich in den Rehbergen in Mitte (Wedding, PLZ 13351), an der südlichen Hermannstraße in Neukölln (PLZ 12051) und in weiten Teilen von Marzahn-Hellersdorf beobachten.
Den vollständigen Wohnmarktreport und Wohnkostenatlas erhalten Sie im Internet unter -> [GE060815]
Zeitgleich mit dem Wohnmarktreport geben GSW und Jones Lang LaSalle erstmalig einen Wohnkostenatlas über Berlin heraus. Er nennt für die 189 Berliner Postleitzahlengebiete die Preise und Größen angebotener Mietwohnungen, aber auch die Einkommen in den jeweiligen Quartieren und damit die relative Mietbelastung der Haushalte. Der Wohnkostenatlas verfeinert die Aussagen des bisherigen Wohnmarktreports: Die absoluten Wohnkosten allein sagen über ein Quartier längst nicht alles aus, erklärt Thomas Zinnöcker, Vorsitzender der Geschäftsführung der GSW Immobilien GmbH. Weit mehr erfährt man, wenn man sie zu den Einkommen der Bewohner in Beziehung setzt. Im Durchschnitt müssen die Berliner 24,2 % ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Kaltmiete und 5,8 % für die Nebenkosten aufbringen.
Methode des Wohnmarktreports
Der Wohnmarktreport beruht auf 85.989 Miet- und 1.589 Kaufangeboten. Insgesamt wurden im Jahr 2007 zwar 171.978 Miet- und 3.178 Kaufangebote erfasst, jedoch wurden von diesen in jedem Bezirk die oberen und unteren 25 % abgezogen, um das Marktbild von Ausreißern zu bereinigen. Die durchschnittlichen Mieten und Kaufpreise wurden als Schwerpunktwerte aus den in jedem Bezirk am meisten aufgerufenen Preisen der eingeflossenen Angebote errechnet.
Mieten steigen
In sieben der zwölf Berliner Stadtbezirke konnte im zweiten Halbjahr 2007 ein leichter Anstieg der Mieten von durchschnittlich 1,7 % verzeichnet werden. Der Trend geht jedoch von Bezirk zu Bezirk weit auseinander: In Lichtenberg waren Angebote 7,6 % teurer als noch im ersten Halbjahr, im Bezirk Mitte einschließlich Tiergarten und Wedding sanken sie um 4,9 %.
Erster Wohnkostenatlas
Zusammen mit dem Wohnmarktreport handelt es sich um die bislang umfassendste Erhebung zum Berliner Wohnimmobilienmarkt. Die 44.491 Datensätze des Wohnkostenatlas stammen aus der Mietangebotserhebung des Wohnmarktreports. Dabei handelt es sich um diejenigen Mietangebote, die sich zweifelsfrei einer der Berliner Postleitzahlengebiete zuordnen ließen. Mit dieser Anzahl an Mietangeboten, die eine Wohnfläche von 3,3 Millionen Quadratmetern umfassen und nach Postleitzahlen sortiert sowie mit den Einkommensdaten dieser Gebiete in Beziehung gesetzt wurden, liegt nun eine Wohnmarktauswertung vor, wie es sie bis dato nicht gegeben hat.
Unter den Linden besonders teuer
Unter den Linden/Friedrichstraße mit der Postleitzahl 10117 ist das Verhältnis von Einkommen und Angebotsmieten extrem: Die verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen lagen durchschnittlich bei 2.210 Euro. Die geforderten Kaltmieten betragen im Schnitt 1.097 Euro 49,6 % der Einkommen. Die Warmmieten liegen sogar bei 58,9 %. Das Angebot wird hier mittlerweile von großen und sehr komfortablen Wohnungen dominiert. Die Mieten im Wohnungsbestand liegen allerdings deutlich darunter. Ähnlich, wenn auch nicht ganz so auffällig, sind die Verhältnisse beiderseits des Kurfürstendamms. Das Angebot ist von großen Altbauwohnungen geprägt, für die rund 40 % der dortigen Haushaltseinkommen gefordert werden. In diesen zentralen Quartieren gleicht sich Berlin anderen Metropolen an.
Am Kollwitzplatz zählt die Lage
Rund um Berlins Mitte liegen Gebiete mit verhältnismäßig niedrigen Haushaltseinkommen, hoher Zentralität und überdurchschnittlich großen Wohnungen. Ein Beispiel sind die oft aufwendig sanierten Altbauten in Prenzlauer Berg zwischen Kollwitzplatz und Friedrichshain (PLZ 10405). Seit den 90er Jahren entwickelte sich das Viertel rasch zu einem der beliebtesten Wohn- und Ausgehviertel. Bei einem monatlichen Haushaltseinkommen von 1.679 Euro werden hier für neu zu vermietende Wohnungen durchschnittlich 914 Euro verlangt (Warmmiete). Thomas Zinnöcker: Die Wohnungen in diesem Viertel besitzen oft sehr hohe Raumhöhen, und die Angebote haben im Schnitt eine Größe von über 80 Quadratmeter, das sind die größten Wohnungen im ganzen Bezirk. Aber vor allem wird für die Lage bezahlt das Viertel ist einfach in. Eine ähnliche Situation findet sich auch im Westen Kreuzbergs (PLZ 10963): Bei einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen von 1.496 Euro werden durchschnittlich 689 Euro Warmmiete gefordert.
Reinickendorfer lagegenügsam
Eine besonders niedrige Wohnkostenbelastung findet sich dagegen in einigen Außenbezirken der Hauptstadt. Dabei handelt es sich um bürgerliche Quartiere wie zum Beispiel Alt-Wittenau in Reinickendorf (PLZ 13437): Die Haushalte dort verfügen oft über ein überdurchschnittliches Nettoeinkommen von 2.423 Euro im Monat, Mietwohnungen werden jedoch im Schnitt für 501 Euro angeboten 20,7 % der Einkommen. Theoretisch könnten die Bewohner einen deutlich größeren Teil ihres Einkommens fürs Wohnen aufwenden, aber das wollen sie offensichtlich nicht, erklärt Zinnöcker, Man könnte sie als lagegenügsam bezeichnen.
Quartiere mit niedrigen Mieten
Quartiere mit relativ geringer Wohnkostenbelastung finden sich an der südlichen Sonnenallee (Köllnische Heide, PLZ 12057). Hier liegen die Angebotsmieten kalt bei nur 19 % und warm bei 27,4 % der Haushaltseinkommen, die sich mit 1.525 Euro deutlich unter dem Berliner Durchschnitt von 1.808 Euro bewegen. Ähnliche Konstellationen lassen sich in den Rehbergen in Mitte (Wedding, PLZ 13351), an der südlichen Hermannstraße in Neukölln (PLZ 12051) und in weiten Teilen von Marzahn-Hellersdorf beobachten.
Den vollständigen Wohnmarktreport und Wohnkostenatlas erhalten Sie im Internet unter -> [GE060815]
