Archiv / Suche
Verwaltungsbeirat
Nur aus dem Kreis der Eigentümer?
13.02.2008 (GE 3/2008, 150) Fragen & Antworten
Sie fragen - Wir antworten!
Frage:
Ich habe mir das in Ihrem Verlag erschienene Buch Kahlen, Kurzkommentar zum WEG gekauft. Wir haben in unserer Wohnungseigentümergemeinschaft das Problem, daß wir einen Verwaltungsbeirat gewählt haben, der kein Eigentümer ist, und den wir nicht mehr haben wollen. Nun steht in dem Buch, daß Verwaltungsbeirat ein Externer nur dann sein kann, wenn das in der Gemeinschaftsordnung (GO) steht, was zulässig wäre. In unserer GO steht aber folgendes:
Die Wohnungseigentümer wählen mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbeirat, dessen Aufgaben sich aus § 29 WEG ergeben. Der Verwaltungsbeirat besteht aus drei Wohnungseigentümern, die aus ihrer Mitte den Vorsitzenden bestimmen. Unser Verwalter behauptet, die Wahl eines Externen sei dennoch in Ordnung, denn in der GO müßte explizit der Satz stehen, daß es kein externer Verwaltungsbeirat sein dürfe. Was ist nun richtig?
Hans-Heinz M., Berlin
Antwort:
§ 29 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt, daß der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer und zwei weiteren Wohnungseigentümern besteht. Wenn und soweit nichts anderes geregelt ist, dürfen somit nur Wohnungseigentümer dem Verwaltungsbeirat angehören. Nach herrschender Meinung ist § 29 aber abdingbar (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle WEG 9. Aufl., § 29 Rn. 15; KK-WEG Abramenko § 29 Rn. 31). Eine Abbedingung setzt jedoch (ebenfalls h. M.) voraus, daß eine entsprechende Vereinbarung beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung vorliegt. In Ihrem Fall fehlt es ausweislich Ihrer Schilderung an einer solchen Vereinbarung. Vielmehr schreibt die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vor, daß der Verwaltungsbeirat aus Wohnungseigentümern besteht - somit also nicht aus Externen. In der Literatur (aaO.) wird zu Recht darauf hingewiesen, daß ein entsprechender Beschluß der Wohnungseigentümer somit ein Beschluß, durch den von der vorliegenden Gemeinschaftsordnung abgewichen wurde nicht nichtig, sondern nur anfechtbar ist. Eine solche Anfechtung hat in der Vergangenheit offenbar nicht stattgefunden. Somit ist der gewählte Verwaltungsbeirat wohl wirksam bestellt worden. Lediglich das Kammergericht (NJW-RR 1989, 460) sieht einen derartigen Beschluß als nichtig an. Zur Vermeidung unnötiger prozessualer Risiken könnte wie folgt vorgegangen werden:
Der Verwalter wird aufgefordert, in der Einladung zur nächsten Wohnungseigentümerversammlung den Tagesordnungspunkt Abberufung des Verwaltungsbeirats aufzunehmen. Der Verwalter ist im Zweifel darauf hinzuweisen, daß Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf haben, daß ein konkret gewünschter Tagesordnungspunkt aufgenommen werden muß (vgl. OLG Saarbrücken vom 24. März 2004, 5 W 268/03-63, ZMR 2004, 534).
Man ergänzt den Hinweis an den Verwalter dahingehend, daß der Beschlußantrag vorgegeben wird. Beispielsweise: Verwaltungsbeirat X/Y soll abberufen werden.
In der nächsten Wohnungseigentümerversammlung wird entweder dem Antrag stattgegeben oder nicht. Falls nicht, entspricht dies nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, und man kann dagegen gerichtlich vorgehen.
(Die Frage beantwortete der Autor Dipl.-Finanzwirt RA Hermann Kahlen).
Ich habe mir das in Ihrem Verlag erschienene Buch Kahlen, Kurzkommentar zum WEG gekauft. Wir haben in unserer Wohnungseigentümergemeinschaft das Problem, daß wir einen Verwaltungsbeirat gewählt haben, der kein Eigentümer ist, und den wir nicht mehr haben wollen. Nun steht in dem Buch, daß Verwaltungsbeirat ein Externer nur dann sein kann, wenn das in der Gemeinschaftsordnung (GO) steht, was zulässig wäre. In unserer GO steht aber folgendes:
Die Wohnungseigentümer wählen mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbeirat, dessen Aufgaben sich aus § 29 WEG ergeben. Der Verwaltungsbeirat besteht aus drei Wohnungseigentümern, die aus ihrer Mitte den Vorsitzenden bestimmen. Unser Verwalter behauptet, die Wahl eines Externen sei dennoch in Ordnung, denn in der GO müßte explizit der Satz stehen, daß es kein externer Verwaltungsbeirat sein dürfe. Was ist nun richtig?
Hans-Heinz M., Berlin
Antwort:
§ 29 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt, daß der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer und zwei weiteren Wohnungseigentümern besteht. Wenn und soweit nichts anderes geregelt ist, dürfen somit nur Wohnungseigentümer dem Verwaltungsbeirat angehören. Nach herrschender Meinung ist § 29 aber abdingbar (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle WEG 9. Aufl., § 29 Rn. 15; KK-WEG Abramenko § 29 Rn. 31). Eine Abbedingung setzt jedoch (ebenfalls h. M.) voraus, daß eine entsprechende Vereinbarung beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung vorliegt. In Ihrem Fall fehlt es ausweislich Ihrer Schilderung an einer solchen Vereinbarung. Vielmehr schreibt die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vor, daß der Verwaltungsbeirat aus Wohnungseigentümern besteht - somit also nicht aus Externen. In der Literatur (aaO.) wird zu Recht darauf hingewiesen, daß ein entsprechender Beschluß der Wohnungseigentümer somit ein Beschluß, durch den von der vorliegenden Gemeinschaftsordnung abgewichen wurde nicht nichtig, sondern nur anfechtbar ist. Eine solche Anfechtung hat in der Vergangenheit offenbar nicht stattgefunden. Somit ist der gewählte Verwaltungsbeirat wohl wirksam bestellt worden. Lediglich das Kammergericht (NJW-RR 1989, 460) sieht einen derartigen Beschluß als nichtig an. Zur Vermeidung unnötiger prozessualer Risiken könnte wie folgt vorgegangen werden:
Der Verwalter wird aufgefordert, in der Einladung zur nächsten Wohnungseigentümerversammlung den Tagesordnungspunkt Abberufung des Verwaltungsbeirats aufzunehmen. Der Verwalter ist im Zweifel darauf hinzuweisen, daß Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf haben, daß ein konkret gewünschter Tagesordnungspunkt aufgenommen werden muß (vgl. OLG Saarbrücken vom 24. März 2004, 5 W 268/03-63, ZMR 2004, 534).
Man ergänzt den Hinweis an den Verwalter dahingehend, daß der Beschlußantrag vorgegeben wird. Beispielsweise: Verwaltungsbeirat X/Y soll abberufen werden.
In der nächsten Wohnungseigentümerversammlung wird entweder dem Antrag stattgegeben oder nicht. Falls nicht, entspricht dies nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, und man kann dagegen gerichtlich vorgehen.
(Die Frage beantwortete der Autor Dipl.-Finanzwirt RA Hermann Kahlen).
