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BGH bleibt auf Linie: Formanforderungen an Mieterhöhung nicht überspannen
Auch beim qualifizierten Mietspiegel keine Angabe der Spanne erforderlich Feldangabe reicht
13.02.2008 (GE 3/2008, 154) Stützt ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietspiegel wie den Berliner Mietspiegel, der eine Rastertabelle aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern enthält, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, reicht die genaue Angabe des nach Auffassung des Vermieters für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds aus, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt. Die Spanne selbst braucht im Erhöhungsverlangen ebensowenig wie noch weitere Angaben nicht mitgeteilt zu werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld (wie in Berlin) ohne weiteres ablesen kann. Der Mietspiegel selbst muß dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt werden, wenn er wie in Berlin im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich ist, entschied der BGH. Diese relativ einfache Anforderung an die äußere Form einer Mieterhöhung gilt auch, wenn eine Mieterhöhung nicht auf einen vorhandenen qualifizierten Mietspiegel, sondern auf andere Begründungsmittel wie Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten gestützt wird.
Der Fall: Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Durch Schreiben vom 29. Oktober 2003 verlangte der Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um monatlich 73 ab dem 1. Januar 2004 und führte unter anderem aus:
Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt damit die verlangte Miete je Quadratmeter monatlich nettokalt 3,43 . Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten. Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekanntgemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 BGB nF reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, daß der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt.
Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hatte die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hatte die Berufung des Klägers zurückgewiesen (vgl. die Entscheidung in GE 2007, 988). Es hat das Mieterhöhungsverlangen als bereits formell unwirksam angesehen, weil der Kläger nur das Mietspiegelfeld mitgeteilt habe, ohne auch die dort vorgesehene Mietspanne ausdrücklich anzugeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß das Mieterhöhungsverlangen des Klägers entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden ist. Es sei in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558 a Abs. 1 und 3 BGB). Nach diesen Bestimmungen hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietsspiegel stützt, dem Mieter die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung mitzuteilen.
Bei dem Berliner Mietspiegel handele es sich um einen qualifizierten Mietspiegel; er enthalte ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen sei. In einem solchen Fall sei nur die genaue Angabe des nach Auffassung des Vermieters für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liege. Die Spanne müsse im Erhöhungsverlangen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht ausdrücklich genannt werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld ohne weiteres ablesen könne. Der Mietspiegel selbst müsse dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt werden, wenn er wie im vorliegenden Fall im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich sei. Das Landgericht Berlin wird nunmehr festzustellen haben, ob das Mieterhöhungsverlangen materiell berechtigt war.
Der Entscheidung ist auch zu entnehmen, daß das relativ niedrige Anforderungsniveau für eine Mieterhöhung Benennung lediglich des Mietspiegelfeldes ohne weitere zusätzliche Angaben auch gilt, wenn eine Mieterhöhung auf andere Begründungsmittel als den qualifizierten Mietspiegel gestützt wird, also beispielsweise auf ein Sachverständigengutachten oder auf Vergleichswohnungen gestützt wird.
§ 558 a Abs. 3 BGB fordert nämlich, daß, sofern ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt und Angaben für die Wohnung enthält, für die eine Mieterhöhung verlangt wird, diese Angaben auch mitzuteilen sind, wenn die Mieterhöhung nicht auf den qualifizierten Mietspiegel, sondern auf andere Begründungsmittel gestützt wird.
Was in solchen Fällen unter diese Angaben zu verstehen ist, war bisher strittig. Insbesondere war was nahe liegt die Meinung vertreten worden, daß in jedem Fall die Mietspiegelspanne (= die Mietwerte) mitgeteilt werden müsse, weil mit anderen Begründungsmitteln logischerweise höhere Mieten durchgesetzt werden sollen als mit dem Mietspiegel, und der Mieter gewarnt werden müsse (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a BGB Rn. 163), daß mit dem Mieterhöhungsverlangen die Werte des qualifizierten Mietspiegels überschritten werden sollen, was zwar gesetzlich möglich, aber politisch nicht erwünscht ist.
Vor einigen Monaten hatte es deshalb in Berlin nach Mieterhöhungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) im Nikolaiviertel, die mit Sachverständigengutachten begründet worden waren, Probleme gegeben. Die WBM hatte zwar die Mietspiegelfelder identifizierbar durch Benennung der Wohnungsgröße, der Ausstattung und des Baualters wiedergegeben, aber keine Mietwerte aus dem Mietspiegel genannt. Zunächst war auch von damit befaßten Amtsrichtern die Auffassung geäußert worden, diese Mieterhöhungsverlangen litten an einem Formmangel. Mit der jetzigen Entscheidung des BGH dürfte diese Auffassung obsolet sein.
Anmerkung: Das der BGH-Entscheidung zugrunde liegende landgerichtliche Urteil der ZK 62 ist in GE 2007, 988 mit Anmerkung Seite 940 veröffentlicht. Ausdrücklich gibt der BGH in diesem Zusammenhang seine bisherige Rechtsprechung zu § 2 MHG, der durch § 558 ff. BGB ersetzt worden ist, wonach die Spanne im Mieterhöhungsverlangen zu nennen sei, auf (vgl. das Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03 -, GE 2004, 232).
BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07 - Wortlaut Seite 191
Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt damit die verlangte Miete je Quadratmeter monatlich nettokalt 3,43 . Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten. Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekanntgemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 BGB nF reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, daß der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt.
Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hatte die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hatte die Berufung des Klägers zurückgewiesen (vgl. die Entscheidung in GE 2007, 988). Es hat das Mieterhöhungsverlangen als bereits formell unwirksam angesehen, weil der Kläger nur das Mietspiegelfeld mitgeteilt habe, ohne auch die dort vorgesehene Mietspanne ausdrücklich anzugeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß das Mieterhöhungsverlangen des Klägers entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden ist. Es sei in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558 a Abs. 1 und 3 BGB). Nach diesen Bestimmungen hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietsspiegel stützt, dem Mieter die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung mitzuteilen.
Bei dem Berliner Mietspiegel handele es sich um einen qualifizierten Mietspiegel; er enthalte ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen sei. In einem solchen Fall sei nur die genaue Angabe des nach Auffassung des Vermieters für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liege. Die Spanne müsse im Erhöhungsverlangen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht ausdrücklich genannt werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld ohne weiteres ablesen könne. Der Mietspiegel selbst müsse dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt werden, wenn er wie im vorliegenden Fall im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich sei. Das Landgericht Berlin wird nunmehr festzustellen haben, ob das Mieterhöhungsverlangen materiell berechtigt war.
Der Entscheidung ist auch zu entnehmen, daß das relativ niedrige Anforderungsniveau für eine Mieterhöhung Benennung lediglich des Mietspiegelfeldes ohne weitere zusätzliche Angaben auch gilt, wenn eine Mieterhöhung auf andere Begründungsmittel als den qualifizierten Mietspiegel gestützt wird, also beispielsweise auf ein Sachverständigengutachten oder auf Vergleichswohnungen gestützt wird.
§ 558 a Abs. 3 BGB fordert nämlich, daß, sofern ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt und Angaben für die Wohnung enthält, für die eine Mieterhöhung verlangt wird, diese Angaben auch mitzuteilen sind, wenn die Mieterhöhung nicht auf den qualifizierten Mietspiegel, sondern auf andere Begründungsmittel gestützt wird.
Was in solchen Fällen unter diese Angaben zu verstehen ist, war bisher strittig. Insbesondere war was nahe liegt die Meinung vertreten worden, daß in jedem Fall die Mietspiegelspanne (= die Mietwerte) mitgeteilt werden müsse, weil mit anderen Begründungsmitteln logischerweise höhere Mieten durchgesetzt werden sollen als mit dem Mietspiegel, und der Mieter gewarnt werden müsse (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a BGB Rn. 163), daß mit dem Mieterhöhungsverlangen die Werte des qualifizierten Mietspiegels überschritten werden sollen, was zwar gesetzlich möglich, aber politisch nicht erwünscht ist.
Vor einigen Monaten hatte es deshalb in Berlin nach Mieterhöhungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) im Nikolaiviertel, die mit Sachverständigengutachten begründet worden waren, Probleme gegeben. Die WBM hatte zwar die Mietspiegelfelder identifizierbar durch Benennung der Wohnungsgröße, der Ausstattung und des Baualters wiedergegeben, aber keine Mietwerte aus dem Mietspiegel genannt. Zunächst war auch von damit befaßten Amtsrichtern die Auffassung geäußert worden, diese Mieterhöhungsverlangen litten an einem Formmangel. Mit der jetzigen Entscheidung des BGH dürfte diese Auffassung obsolet sein.
Anmerkung: Das der BGH-Entscheidung zugrunde liegende landgerichtliche Urteil der ZK 62 ist in GE 2007, 988 mit Anmerkung Seite 940 veröffentlicht. Ausdrücklich gibt der BGH in diesem Zusammenhang seine bisherige Rechtsprechung zu § 2 MHG, der durch § 558 ff. BGB ersetzt worden ist, wonach die Spanne im Mieterhöhungsverlangen zu nennen sei, auf (vgl. das Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03 -, GE 2004, 232).
BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07 - Wortlaut Seite 191
Autor: Klaus Schach
