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Die Versagung der Anschlußförderung Folgen für Berlin werden deutlich
Auswirkungen auf den Berliner Haushalt durch insolvente Gesellschaften in Form einer KG
03.02.2008 (GE 2/2008, 75) Die Einstellung der sog. Anschlußförderung für Sozialwohnungen durch das Land Berlin hat den rechtlichen Segen aller drei Instanzen der Verwaltungsgerichtsbarkeit und auch den des Bundesverfassungsgerichtes gefunden. Erstinstanzlich sind auch Zivilrechtsansprüche durch das Landgericht Berlin abgewiesen worden. Das nüchterne Kalkül des Berliner Finanzsenators sieht man vom verheerenden Imageschaden in Anlegerkreise ab scheint aufgegangen, vordergründig jedenfalls. Dennoch spricht einiges dafür, daß sich die Entscheidung bei einer Einbeziehung aller Ansprüche zu einem Pyrrhussieg für das Land entwickeln könnte und es besser gewesen wäre, wenn man den Empfehlungen der sog. Expertenkommission gefolgt wäre.
Im Jahre 2003 hat das Berliner Abgeordnetenhaus entschieden, Sozialwohnungen, bei denen die Grundförderung ab dem 1. Januar 2003 ausgelaufen ist, nicht weiter zu fördern.
In den Berliner Doppelhaushalt für die Jahre 2006 und 2007 wurden jeweils 10 Mio. für die Inanspruchnahme aus Bürgschaften eingestellt (siehe Schulden- und Belastungsbilanz im Haushalt 2006/2007). Für die kommenden Jahre 2008 und 2009 wurde die Inanspruchnahme in der Vorausschau auf 55 Mio. bzw. 65 Mio. erhöht.
Gleichzeitig wurden 50 % der Inanspruchnahme aus Bürgschaften als Einnahmen aus den Rückbürgschaften des Bundes im Folgejahr eingestellt.
Im laufenden Haushalt für das Jahr 2007 wurde die Inanspruchnahme durch einen Nachtragshaushalt auf 35 Mio. aufgestockt.
Der neue Doppelhaushalt für die Jahre 2008 und 2009 weist für die Inanspruchnahme aus Bürgschaften für diese Jahre jeweils einen Wert von 80 Mio. aus.
Dabei wird, wie im alten Doppelhaushalt auch, eine Zahlung des Bundes aus den Rückbürgschaften im Folgejahr unterstellt.
Von der Versagung der Anschlußförderung sind rund 290 Gesellschaften in Form einer KG betroffen. Davon haben bis heute rund 80 Gesellschaften die Insolvenz angemeldet. Bei den restlichen Gesellschaften ist damit zu rechnen, daß die Insolvenz spätestens bei Ende der Grundförderung angemeldet wird.
Anhand von neun in der Insolvenz befindlichen Gesellschaften wird die Auswirkung dieser Entscheidung aus dem Jahre 2003 deutlich und damit die Belastung für den Berliner Haushalt.*
Alle neun Gesellschaften haben ihre Immobilien in den Stadtteilen Wedding, Neukölln oder Kreuzberg. Die wesentlichen Daten lauten:
Mieteinnahmen p. a. 4,1 Mio.
Restvaluta la-Darlehen 38,7 Mio.
Restvaluta Ib-Darlehen 57,1 Mio.
Restvaluta Aufwendungsdarlehen 30,5 Mio.
Restvaluta Verwaltungskostendarlehen 2,2 Mio. .
Bei der Insolvenz dieser Gesellschaften gibt es die folgenden wirtschaftlichen Belastungen für die Beteiligten:
Die Gesellschafter müssen die erhaltenen Ausschüttungen zurückzahlen und haben ihr negatives Kapitalkonto zu versteuern. Insgesamt werden die Gesellschafter rund 22 Mio. bezahlen müssen.
Die finanzierenden Banken bekommen die Restvaluta aus dem la-Darlehen durch den Verkaufserlös zurück.
Die Ib-Darlehen sind durch das Land Berlin verbürgt. Hier werden Bürgschaftsleistungen von rund 45 Mio. anfallen und durch den Haushalt des Landes beglichen.
Die Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen in Höhe von 30,5 Mio. ist wegen fehlender Haftung der Eigentümer nicht möglich.
Auch die Rückzahlung der Verwaltungskostendarlehen in Höhe von 2,2 Mio. ist abzuschreiben.
Die Auswirkungen auf den Berliner Haushalt werden in verschiedenen Perioden stattfinden. In dem neuen Doppelhaushalt 2008/2009 werden vor allem die mit der Insolvenz verbundenen Bürgschaftsleistungen ihren Niederschlag finden.
Auch in bezug auf die Rückbürgschaften wird es zu einer Haushaltsauswirkung kommen. Das Land Berlin besteht auf der Verpflichtung des Bundes, diese Rückbürgschaften zu leisten. Der Bund beruft sich hingegen auf die Entscheidung des Landes, die Insolvenzen herbeigeführt zu haben und verweigert die Zahlung. Das Land wiederum erwägt, den Bund deswegen zu verklagen. Ob die Zahlungen, wie im Haushalt 2008/2009 vorgesehen, zu jeweils 50 % der Bürgschaftsinanspruchnahme erzielt werden, darf bezweifelt werden.
Die gesamte Dimension der Belastungen konnte man schon in dem Bericht der Expertenkommission nachlesen.
Dort wird der nominelle Wert der Bürgschaften, die das Land in den kommenden Jahren aufzuwenden hat, mit 896 Mio. (Seite 76, Tabelle 27) angegeben.
Durch die oben dargelegte Anzahl der heutigen Insolvenzen dürfte auch klar sein, daß von den von der Expertenkommission angenommenen Grundvarianten der Einsparung (Insolvenzen und Bürgschaften erst am Ende der Grundförderung und Insolvenzen und Bürgschaften sofort) die letztere Variante nicht realisiert werden kann. Aus dieser Variante speist sich jedoch die vom Finanzsenator erhoffte Einsparung.
Die oberste Priorität hat für den Finanzsenator die Darstellung eines ausgeglichenen Haushalts für die Jahre 2008/2009. Dabei muß eine realistische Ausgabendarstellung diesem Ziel untergeordnet werden.
Über Nachtragshaushalte kann man sich ja später die notwendigen Genehmigungen für die Mehrausgaben holen, wie dies im Jahre 2007 erfolgt ist. Diese Mehrausgaben gehen dann zu Lasten der Schuldentilgung.
Ein weiteres Indiz für den fehlerhaften Haushaltsansatz ist der Umgang mit den Einnahmen aus der Rückbürgschaft. Wenn der Bund sich schriftlich äußert, daß er die Rückbürgschaften nicht zahlen will, und das Land Berlin erwägt, den Bund deswegen zu verklagen, kann man in einem seriösen Haushalt keine Einnahmen planen. Hier zeigt sich sehr deutlich die oben angeführte These.
Eine Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen und der Verwaltungskostendarlehen erfolgt nicht bei einer Insolvenz. Hier wird auf eine mögliche Einnahme ab dem Jahre 2018 verzichtet, genau zu dem Zeitpunkt , an dem die Einnahmen aus dem Solidarpakt auslaufen.
Die Aufwendungsdarlehen, deren Rückzahlung durch die Insolvenzen der KGs nicht mehr vorgenommen werden, belaufen sich nach Aussage der Expertenkommission auf 367 Mio. . Dazu kommen weitere 130 Mio. , die nach Auffassung der Expertenkommission dem Bund zustehen und vom Land an den Bund zu zahlen sind (Seite 75 f., Tabelle 27).
Weitere Konsequenzen aus der im Jahre 2003 getroffenen Entscheidung betreffen nicht direkt den Berliner Haushalt. Ihre Auswirkungen sind noch nicht abzusehen.
Berlin hatte im Jahre 2005 rund 224.000 Sozialwohnungen und rund 128.000 belegungsgebundene Wohnungen. Nach dem Wohnungsbericht der IBB werden sich diese Bestände bis zum Jahre 2016 um 36 % bei den Sozialwohnungen und um 31 % bei den belegungsgebundenen Wohnungen verringern (IBB-Wohnungsmarktbericht 2006, Seite 32 ff.).
Laut Aussage der Expertenkommission sind von der Versagung der Anschlußförderung rund 290 Objekte mit 12.500 Wohnungen betroffen (Expertenkommission, Seite 43).
In den nächsten zehn Jahren wird sich der Bestand an Sozialwohnungen/belegungsgebundenen Wohnungen massiv verringern. Das Ende der Belegungsbindung führt in der Regel dazu, daß die Mieten erhöht werden.
Nach der Zwangsversteigerung wird die Belegungsbindung nur noch eine begrenzte Zeit aufrechterhalten. Dies führt dazu, daß die oben aufgeführte Tendenz verstärkt wird.
Ein weiteres Problem, das die Expertenkommission leider nicht berücksichtigt hat, ist die Tatsache, daß sich eine Reihe von Objekten auf Erbbaugrundstücken des Landes Berlin befinden. Bei einer Insolvenz dieser Gesellschaften und der anschließenden Zwangsversteigerung ist der neue Käufer dieser Objekte nicht verpflichtet, den Erbbauzins für das Grundstück zu bezahlen (siehe Beitrag von Vogel GE 2006 [14] 894). Dies hat zur Folge, daß der Liegenschaftsfonds des Landes Berlin über vielleicht 60 bis 70 Jahre hinweg für diese Grundstücke keinen Erbbauzins erhalten wird. Es handelt sich hierbei folglich um einen weiteren Einnahmeausfall des Landes Berlin.
Die Entscheidung des Senats aus dem Jahre 2003 wird eine Reihe von Problemen für die jetzige und auch für zukünftige Legislaturperioden nach sich ziehen. Dabei ist Abwarten die denkbar schlechteste aller Lösungen. Alle Beteiligten sollten in der Lage sein, sich zur Lösung der Problematik vorurteilsfrei an einen Tisch zu setzen. Dies wird nicht für alle KGs der Fall sein, jedoch sollte die Möglichkeit erkundet werden, ob eine Lösung realisierbar ist, bei der alle Parteien weniger Geldmittel aufwenden, als dies bei einer Insolvenz der Fall sein wird.
In den Berliner Doppelhaushalt für die Jahre 2006 und 2007 wurden jeweils 10 Mio. für die Inanspruchnahme aus Bürgschaften eingestellt (siehe Schulden- und Belastungsbilanz im Haushalt 2006/2007). Für die kommenden Jahre 2008 und 2009 wurde die Inanspruchnahme in der Vorausschau auf 55 Mio. bzw. 65 Mio. erhöht.
Gleichzeitig wurden 50 % der Inanspruchnahme aus Bürgschaften als Einnahmen aus den Rückbürgschaften des Bundes im Folgejahr eingestellt.
Im laufenden Haushalt für das Jahr 2007 wurde die Inanspruchnahme durch einen Nachtragshaushalt auf 35 Mio. aufgestockt.
Der neue Doppelhaushalt für die Jahre 2008 und 2009 weist für die Inanspruchnahme aus Bürgschaften für diese Jahre jeweils einen Wert von 80 Mio. aus.
Dabei wird, wie im alten Doppelhaushalt auch, eine Zahlung des Bundes aus den Rückbürgschaften im Folgejahr unterstellt.
Von der Versagung der Anschlußförderung sind rund 290 Gesellschaften in Form einer KG betroffen. Davon haben bis heute rund 80 Gesellschaften die Insolvenz angemeldet. Bei den restlichen Gesellschaften ist damit zu rechnen, daß die Insolvenz spätestens bei Ende der Grundförderung angemeldet wird.
Anhand von neun in der Insolvenz befindlichen Gesellschaften wird die Auswirkung dieser Entscheidung aus dem Jahre 2003 deutlich und damit die Belastung für den Berliner Haushalt.*
Alle neun Gesellschaften haben ihre Immobilien in den Stadtteilen Wedding, Neukölln oder Kreuzberg. Die wesentlichen Daten lauten:
Mieteinnahmen p. a. 4,1 Mio.
Restvaluta la-Darlehen 38,7 Mio.
Restvaluta Ib-Darlehen 57,1 Mio.
Restvaluta Aufwendungsdarlehen 30,5 Mio.
Restvaluta Verwaltungskostendarlehen 2,2 Mio. .
Bei der Insolvenz dieser Gesellschaften gibt es die folgenden wirtschaftlichen Belastungen für die Beteiligten:
Die Gesellschafter müssen die erhaltenen Ausschüttungen zurückzahlen und haben ihr negatives Kapitalkonto zu versteuern. Insgesamt werden die Gesellschafter rund 22 Mio. bezahlen müssen.
Die finanzierenden Banken bekommen die Restvaluta aus dem la-Darlehen durch den Verkaufserlös zurück.
Die Ib-Darlehen sind durch das Land Berlin verbürgt. Hier werden Bürgschaftsleistungen von rund 45 Mio. anfallen und durch den Haushalt des Landes beglichen.
Die Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen in Höhe von 30,5 Mio. ist wegen fehlender Haftung der Eigentümer nicht möglich.
Auch die Rückzahlung der Verwaltungskostendarlehen in Höhe von 2,2 Mio. ist abzuschreiben.
Die Auswirkungen auf den Berliner Haushalt werden in verschiedenen Perioden stattfinden. In dem neuen Doppelhaushalt 2008/2009 werden vor allem die mit der Insolvenz verbundenen Bürgschaftsleistungen ihren Niederschlag finden.
Auch in bezug auf die Rückbürgschaften wird es zu einer Haushaltsauswirkung kommen. Das Land Berlin besteht auf der Verpflichtung des Bundes, diese Rückbürgschaften zu leisten. Der Bund beruft sich hingegen auf die Entscheidung des Landes, die Insolvenzen herbeigeführt zu haben und verweigert die Zahlung. Das Land wiederum erwägt, den Bund deswegen zu verklagen. Ob die Zahlungen, wie im Haushalt 2008/2009 vorgesehen, zu jeweils 50 % der Bürgschaftsinanspruchnahme erzielt werden, darf bezweifelt werden.
Die gesamte Dimension der Belastungen konnte man schon in dem Bericht der Expertenkommission nachlesen.
Dort wird der nominelle Wert der Bürgschaften, die das Land in den kommenden Jahren aufzuwenden hat, mit 896 Mio. (Seite 76, Tabelle 27) angegeben.
Durch die oben dargelegte Anzahl der heutigen Insolvenzen dürfte auch klar sein, daß von den von der Expertenkommission angenommenen Grundvarianten der Einsparung (Insolvenzen und Bürgschaften erst am Ende der Grundförderung und Insolvenzen und Bürgschaften sofort) die letztere Variante nicht realisiert werden kann. Aus dieser Variante speist sich jedoch die vom Finanzsenator erhoffte Einsparung.
Die oberste Priorität hat für den Finanzsenator die Darstellung eines ausgeglichenen Haushalts für die Jahre 2008/2009. Dabei muß eine realistische Ausgabendarstellung diesem Ziel untergeordnet werden.
Über Nachtragshaushalte kann man sich ja später die notwendigen Genehmigungen für die Mehrausgaben holen, wie dies im Jahre 2007 erfolgt ist. Diese Mehrausgaben gehen dann zu Lasten der Schuldentilgung.
Ein weiteres Indiz für den fehlerhaften Haushaltsansatz ist der Umgang mit den Einnahmen aus der Rückbürgschaft. Wenn der Bund sich schriftlich äußert, daß er die Rückbürgschaften nicht zahlen will, und das Land Berlin erwägt, den Bund deswegen zu verklagen, kann man in einem seriösen Haushalt keine Einnahmen planen. Hier zeigt sich sehr deutlich die oben angeführte These.
Eine Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen und der Verwaltungskostendarlehen erfolgt nicht bei einer Insolvenz. Hier wird auf eine mögliche Einnahme ab dem Jahre 2018 verzichtet, genau zu dem Zeitpunkt , an dem die Einnahmen aus dem Solidarpakt auslaufen.
Die Aufwendungsdarlehen, deren Rückzahlung durch die Insolvenzen der KGs nicht mehr vorgenommen werden, belaufen sich nach Aussage der Expertenkommission auf 367 Mio. . Dazu kommen weitere 130 Mio. , die nach Auffassung der Expertenkommission dem Bund zustehen und vom Land an den Bund zu zahlen sind (Seite 75 f., Tabelle 27).
Weitere Konsequenzen aus der im Jahre 2003 getroffenen Entscheidung betreffen nicht direkt den Berliner Haushalt. Ihre Auswirkungen sind noch nicht abzusehen.
Berlin hatte im Jahre 2005 rund 224.000 Sozialwohnungen und rund 128.000 belegungsgebundene Wohnungen. Nach dem Wohnungsbericht der IBB werden sich diese Bestände bis zum Jahre 2016 um 36 % bei den Sozialwohnungen und um 31 % bei den belegungsgebundenen Wohnungen verringern (IBB-Wohnungsmarktbericht 2006, Seite 32 ff.).
Laut Aussage der Expertenkommission sind von der Versagung der Anschlußförderung rund 290 Objekte mit 12.500 Wohnungen betroffen (Expertenkommission, Seite 43).
In den nächsten zehn Jahren wird sich der Bestand an Sozialwohnungen/belegungsgebundenen Wohnungen massiv verringern. Das Ende der Belegungsbindung führt in der Regel dazu, daß die Mieten erhöht werden.
Nach der Zwangsversteigerung wird die Belegungsbindung nur noch eine begrenzte Zeit aufrechterhalten. Dies führt dazu, daß die oben aufgeführte Tendenz verstärkt wird.
Ein weiteres Problem, das die Expertenkommission leider nicht berücksichtigt hat, ist die Tatsache, daß sich eine Reihe von Objekten auf Erbbaugrundstücken des Landes Berlin befinden. Bei einer Insolvenz dieser Gesellschaften und der anschließenden Zwangsversteigerung ist der neue Käufer dieser Objekte nicht verpflichtet, den Erbbauzins für das Grundstück zu bezahlen (siehe Beitrag von Vogel GE 2006 [14] 894). Dies hat zur Folge, daß der Liegenschaftsfonds des Landes Berlin über vielleicht 60 bis 70 Jahre hinweg für diese Grundstücke keinen Erbbauzins erhalten wird. Es handelt sich hierbei folglich um einen weiteren Einnahmeausfall des Landes Berlin.
Die Entscheidung des Senats aus dem Jahre 2003 wird eine Reihe von Problemen für die jetzige und auch für zukünftige Legislaturperioden nach sich ziehen. Dabei ist Abwarten die denkbar schlechteste aller Lösungen. Alle Beteiligten sollten in der Lage sein, sich zur Lösung der Problematik vorurteilsfrei an einen Tisch zu setzen. Dies wird nicht für alle KGs der Fall sein, jedoch sollte die Möglichkeit erkundet werden, ob eine Lösung realisierbar ist, bei der alle Parteien weniger Geldmittel aufwenden, als dies bei einer Insolvenz der Fall sein wird.
Autor: Von KLAUS MENZENBACH, Interessengemeinschaft der Kapitalanleger im sozialen Wohnungsbau Berlin e.V.
