Amateure werden behandelt wie die Profis

03.02.2008 (GE 2/2008, 105) Wer, ohne als Verwalter bestellt zu sein, tatsächlich Aufgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung wahrnimmt, haftet der Gemeinschaft nach Grundsätzen des Auftragsrechts, ohne sich auf eine Haftungsbeschränkung berufen zu können.

Der Fall: Ein Wohnungseigentümer nahm Verwalteraufgaben wahr, ohne zum Verwalter bestellt worden zu sein. Er bezahlte aus Konten der Gemeinschaft Anpflanzungen, die eingingen. Die anderen Wohnungseigentümer verlangten Erstattung der Gelder.

Der Beschluß: Das OLG Hamm entschied, daß der Verwalter zur Erstattung der vom Gemeinschaftskonto überwiesenen Gelder verpflichtet sei, da er faktischer Verwalter sei, der nach Auftragsrecht zu haften habe.
Als faktischer Verwalter habe er die Grenze zwischen einem bloßen Gefälligkeitsverhältnis und einem Verhältnis, das dem Auftragsrecht unterfällt, überschritten. Aus der Natur der Sache ergebe sich, daß ihm beim Umfang mit den ihm anvertrauten Geldern nicht mehr Zuständigkeiten eingeräumt werden sollten, als sie einem bestellten Verwalter zustehen. Ein bestellter Verwalter dürfe über gemeinschaftliche Konten nur verfügen, soweit ihm eine dahingehende Befugnis entweder durch Gesetz oder durch Beschluß übertragen worden sei. Ein solcher Beschluß liege nicht vor. Eine Haftungsmilderung sehe das Auftragsrecht nicht vor.

Anmerkung: Die Ausführungen des OLG Hamm sprechen für sich. Ergänzt werden müssen sie um den Hinweis, daß auch sogenannte „Amateurverwalter“ den gleichen Haftungsmaßstäben unterliegen wie professionelle Verwalter – jedenfalls dann, wenn es um die „Kardinalpflichten“ eines Verwalters geht (OLG München vom 15. Mai 2006 - 34 Wx 156/05 - ZMR 2006, 716).

OLG Hamm, Beschluß vom 25. Oktober 2007 - 15 W 180/07 -

Autor: Hermann Kahlen