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Praxis der Teilungsversteigerung
20.11.2000 (GE 20/2000, 1370) Erbstreitigkeiten oder Ehescheidungen sind die häufigsten Gründe für „Teilungsversteigerungen“.
Praxis der Teilungsversteigerung
Zunächst war für die vier Geschwister die Freude über das Erbe groß. Zum Nachlaß gehörte ein attraktives Geschäftshaus in der Hamburger Innenstadt. Schnell wurde jedoch klar, daß die Erben sehr unterschiedliche Vorstellungen über die weitere Verwertung des Hauses hatten. Während die jüngeren Geschwister das Haus als langfristige Kapitalanlage sahen, wollten die anderen Miteigentümer die Immobilie zügig verkaufen, um den Erlös aus der Veräußerung für ihre geschäftlichen Aktivitäten zu nutzen. Schnell gerieten die Miteigentümer in Streit und korrespondierten ungeachtet familiärer Bande bald nur noch über Anwälte. Weil die verkaufswilligen Erben von den anderen nicht ausgezahlt werden konnten, verlor einer der Miterben die Geduld und beantragte die Versteigerung des Hauses.
So oder ähnlich beginnen im Jahr viele von mehreren tausend Fällen einer Teilungsversteigerung in Deutschland. Bei der Teilungsversteigerung stellt einer von mehreren Miteigentümern den Antrag, das gemeinschaftliche Grundstück durch das Gericht versteigern zu lassen, weil sich die Eigentümergemeinschaft nicht über die weitere Verwaltung oder Verwertung der Immobilie einigen kann. Der Versteigerungserlös tritt an die Stelle des Grundstücks und wird sodann unter den Miteigentümern verteilt. Der Grund für die Einleitung eines solchen Verfahrens ist also nicht in der Zahlungsunfähigkeit, sondern in der Zerstrittenheit der Eigentümergemeinschaft zu suchen. Am häufigsten resultieren Teilungsversteigerungen aus Ehescheidungen oder Erbstreitigkeiten. Dieser Beitrag erläutert wichtige Aspekte dieses Verfahrens.
Antragsberechtigung
Jeder Miteigentümer ist unabhängig von der Größe seines Anteils antragsberechtigt. Das Verfahren kann auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer durchgeführt werden. Die Teilungsversteigerung kann ausnahmsweise unzulässig sein, wenn eine Auseinandersetzung durch Aufteilung des Grundstücks in der Weise erfolgen kann, daß sich das Grundstück ohne Verminderung seines Wertes in gleichartige, den Anteilen der Miteigentümer entsprechende Teile zerlegen läßt. Bei bebauten Grundstücken ist eine Aufteilung in gleichwertige Anteile meist unmöglich.
Häufiger ist der Fall, daß die Auseinandersetzung durch Vertrag oder Gesetz ausgeschlossen ist, z. B. in einem Testament oder einem BGB-Vertrag. Soweit Testamentsvollstreckung angeordnet ist, kann nur der Testamentsvollstrecker die Teilungsversteigerung betreiben. Die Teilhaber einer BGB-Gesellschaft können erst dann die Teilungsversteigerung betreiben, wenn die Gesellschaft aufgelöst ist, sie muß also zunächst gekündigt werden. Probleme können sich bei Eheleuten ergeben. Gemäß § 1365 BGB darf ein Ehegatte über sein Vermögen im ganzen nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verfügen. Stellt der Grundstücksanteil des antragstellenden Ehegatten nahezu dessen gesamtes Vermögen dar, ist die Versteigerung nur zulässig, wenn der andere Ehegatte dem Versteigerungsantrag zustimmt. Nach der Scheidung ist die Zustimmung nicht mehr notwendig. Ist der Antragsteller Erbe eines eingetragenen Eigentümers, muß er vor Antragstellung das Grundbuch nicht berichtigen lassen. Es genügt, wenn er mit seinem Antrag den Erbnachweis (z. B. Erbschein oder Testament) vorlegt.
Einigungsversuch
Bevor die Teilungsversteigerung in die Wege geleitet wird, sollte eine gütliche Einigung versucht werden, denn meist ist die freihändige Veräußerung der Immobilie der bessere Weg. Besteht zwischen den Miteigentümern nur Streit über den Wert der Immobilien, ist es ratsam, schon vor Einleitung des Verfahrens ein Sachverständigengutachten zum Zwecke der Einigung einzuholen. Scheitert die Einigung, kann dieses Gutachten auch später im Rahmen des Teilungsversteigerungsverfahrens noch Verwendung finden.
Verfahren nach Antragstellung
Zu Beginn des Verfahrens begutachtet ein Sachverständiger das Grundstück. Im Anschluß daran setzt das Gericht den Verkehrswert fest. Oft ergibt sich eine Einigungsmöglichkeit der Miteigentümer zu diesem Zeitpunkt. Von Bedeutung ist hier § 62 ZVG, nach dem auf Antrag eines Miteigentümers ein sogenannter Vermittlungstermin vom Gericht anberaumt wird. Das Gericht wirkt dann auf eine Einigung der Beteiligten hin. Im Falle des Scheiterns wird das Verfahren fortgesetzt.
Die Beteiligten sollten sich bemühen, das Interesse von Bietinteressenten für das Objekt zu wecken. Dies erhöht den Preis. Ein probates Mittel ist, daß die Beteiligten durch Veröffentlichungen in Zeitungsanzeigen auf die bevorstehende Teilungsversteigerung aufmerksam machen. Kontraproduktiv ist dies nur für denjenigen, der als Miteigentümer das Objekt letztendlich selbst ersteigern möchte. Bei diesem ist das Interesse genau gegenläufig.
Versteigerungstermin
Der Versteigerungstermin findet als öffentliche Sitzung des Amtsgerichtes statt, zu der jedermann Zutritt hat. Der Termin selbst gliedert sich in drei Abschnitte: den Bekanntmachungsteil, die Bietzeit und die Verhandlung und Entscheidung über den Zuschlag. Der Rechtspfleger leitet den Termin ein. Es folgt die Feststellung der Anwesenden. Wenn sich ein Verfahrensbeteiligter nicht meldet, kann er keinen Einfluß auf das Verfahren nehmen. Außer dem Antragsteller erhält nur derjenige Einfluß auf das Verfahren, der den Beitritt zum Verfahren erklärt. Der Beitretende wird damit selbst zum Antragsteller. Ein Miteigentümer, der dem Verfahren nicht beitritt, wird als Antragsgegner bezeichnet. Tritt der Antragsgegner nicht bei, so kann der Antragsteller noch im Versteigerungstermin, also noch bis zum Zuschlag, den Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung zurücknehmen, z. B. wenn der Antragsgegner Meistbietender bleibt. Ist hingegen der Antragsgegner beigetreten, führt die Rücknahme des Antrages durch den ersten Antragsteller nicht zur Erledigung des Verfahrens, sondern wird wegen des Beitrittes des Antragsgegners fortgeführt. Der Zuschlag kann dann erfolgen.
Der Beitrittsbeschluß muß jedoch vier Wochen vor dem Versteigerungstermin dem bislang alleinigen Antragsteller zugestellt werden, damit er in dem Versteigerungstermin berücksichtigt wird (§ 43 Abs. 2 ZVG). Die Beitrittserklärung sollte also rechtzeitig gestellt werden, möglichst früh, um keine Fristen zu versäumen.
1. Bekanntmachungsteil
In diesem Abschnitt gibt der Rechtspfleger, der das Versteigerungsverfahren durchführt, Hinweise zum wesentlichen Grundbuchinhalt, den Beteiligten, zu An-meldungen der Beteiligten (auch etwaiger Mieter und Pächter), zum festgesetzten Verkehrswert mit 5/10- und 7/10-Grenze, soweit diese noch gelten. Kernstück des Bekanntmachungsteils sind die allgemeinen Versteigerungsbedingungen. In erster Linie bestimmen sie, daß durch den Zuschlag das Eigentum auf den Ersteher übergeht, und zwar am Grundstück und an allen Gegenständen, auf die sich die Versteigerung erstreckt. Als Zubehör gelten z. B. das Inventar von Hotel- und Gaststättenbetrieben, die Maschinen auf dem Fabrikgrundstück, die Bagger in der Kiesgrube. Als Eigentümer von Zubehör muß man darauf hinwirken, daß der Teilungsversteigerungsantrag bezüglich des Zubehörs aufgehoben oder eingestellt wird (§ 37 Ziff. 5 ZVG). Sonst geht das Eigentum verloren, und an seine Stelle tritt ein anzumeldender Anspruch am Gesamterlös. Die Versteigerungsbedingungen bestimmen weiter die Grunderwerbsteuerpflicht des Erstehers, Übergang von Nutzungen und Lasten und Gefahrübergang mit Zuschlag und einen vollständigen Gewährleistungsausschluß.
Die Erläuterungen des Gerichts zum geringsten Gebot sind außerordentlich wichtig. Das geringste Gebot besteht aus den Verfahrenskosten und den Rechten, die der Erwerber übernehmen muß (bestehenbleibende Rechte). Es muß bei der Versteigerung mindestens erreicht werden, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden. Das geringste Gebot richtet sich in der Zwangsversteigerung nach dem betreibenden bestrangigen Gläubiger. Alle diesem Gläubiger im Range vorgehenden Ansprüche bleiben bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden. Ähnlich wird das geringste Gebot auch bei der Teilungsversteigerung berechnet. Da allerdings ein „betreibender Gläubiger” mit einer Geldforderung fehlt, tritt an seine Stelle der Antragsteller, so daß alle seinem Auseinandersetzungsanspruch „vorgehenden“ Rechte bestehen bleiben. Für Objekte im Eigentum einer Gesamthandsgemeinschaft (Erbengemeinschaft, BGB-Gesellschaft), die ja nur einheitlich belastet sein kann, folgt daraus, daß alle auf dem Objekt lastenden Rechte in das geringste Gebot aufzunehmen sind. Dies gilt auch für Bruchteilsgemeinschaften, wenn alle Anteile mit Gesamtrechten gleich belastet sind. Die bestehenbleibenden Rechte muß der Ersteher als Teil seiner Gegenleistung für den Erwerb des Objektes übernehmen.
Sind im Grundbuch noch Grundschulden oder Hypotheken eingetragen, deren Darlehen die Gemeinschaft bereits vollständig zurückgezahlt hat, können die Versteigerungsbedingungen auch im Interesse der Miteigentümer erheblich vereinfacht werden. Anstatt diese Rechte als bestehenbleibend in das geringste Gebot aufzunehmen, kann der Rechtspfleger nämlich unter folgenden Voraussetzungen diese Rechte als offensichtlich löschungsreif behandeln:
– Dem Gericht muß eine Löschungsbewilligung der Gläubigerbank in öffentlich beglaubigter Form sowie der etwa erteilte Grundschuldbrief des Rechts vorliegen, und
– sämtliche Miteigentümer müssen im Versteigerungstermin persönlich zu Protokoll des Gerichts der Löschung zustimmen und sie beantragen. Möglich sind auch Teillöschungsbewilligungen.
Grundsätzlich gilt, daß der Bieterkreis nicht eingeschränkt werden kann. Freie Bieterkonkurrenz ist einer der elementaren Grundsätze des Zwangsversteigerungsrechts. Wenn aber alle Miteigentümer im Termin der Beschränkung des Bieterkreises auf die Teilhaber der Gemeinschaft zustimmen, muß das Gericht diese im BGB verankerte Regelung als gesetzliche Versteigerungsbedingung beachten (§ 753 Abs. 1 Satz 2 BGB).
2. Bietzeit
Im zweiten Abschnitt des Versteigerungstermins nimmt das Gericht mindestens 30 Minuten lang Gebote der Kaufinteressenten entgegen. Das Bietgeschäft wird allerdings so lange fortgesetzt, bis nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebotes niemand mehr höher bietet. Gebote können erst dann nicht mehr abgegeben werden, wenn der Rechtspfleger den Schluß der Versteigerung verkündet.
Ein Bieter muß sich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepaß ausweisen. Soll für andere geboten werden, dies gilt auch für Ehegatten, ist die Vorlage einer notariellen Vollmacht erforderlich. Die Vorlage muß zur Abgabe von Geboten berechtigen. Die Unterschrift des Vollmachtgebers ist vom Notar zu beglaubigen. Firmenvertreter müssen einen beglaubigten Handelsregisterauszug neueren Datums vorlegen.
Über ein Gebot wird sofort entschieden (Zulassung oder Zurückweisung), oft auch stillschweigend. Sämtliche Vorgänge werden protokolliert. Jeder Bieter muß damit rechnen, Sicherheit leisten zu müssen. Sie beträgt immer 10 % des Verkehrswertes und ist nicht abhängig von der Höhe des Gebots. Kann der Bieter die Sicherheit nicht vorlegen, bleibt sein Gebot unberücksichtigt. Als Sicherheit dienen
– Bargeld - allerdings bei größeren Beträgen nicht empfehlenswert
– bestätigte Bundes- oder Landeszentralbankschecks
– Bankverrechnungsschecks, die im Inland zahlbar und von einer Bank ausgestellt sein müssen, die sich auf der Liste der von der Europäischen Kommission zugelassenen Kreditinstitute befindet
– Bankbürgschaften von Banken, die Verrechnungsschecks ausstellen dürfen.
Schecks werden jedoch nur akzeptiert, wenn zwischen dem Versteigerungstermin und der Vorlegungsfrist mindestens drei Tage - nicht notwendig Werktage - liegen. Findet die Versteigerung beispielsweise an einem Dienstag statt, so muß der Scheck noch am Samstag derselben Woche der Bank vorgelegt werden können. Endet die Vorlagefrist bereits am Freitag, ist er nicht als Sicherheit geeignet. Die Schecks sollte sich ein Bietinteressent erst kurz vor der Versteigerung besorgen.
Die Beteiligung des bietenden Miteigentümers am Versteigerungsobjekt bleibt in jedem Fall bei der Verpflichtung zur Sicherheitsleistung völlig unberücksichtigt. Die zu erbringende Sicherheit vermindert sich also nicht um den Anteil an der Immobilie. Nur wenn dem Miteigentümer ein durch das Bargebot gedecktes Grundpfandrecht am Versteigerungsobjekt zusteht, ist er nicht verpflichtet, Sicherheit zu leisten. Gleiches gilt im übrigen auch für die Zahlung des Meistgebots, auch hier kann der Miteigentumsanteil nicht abgezogen werden.
3. Entscheidung über den Zuschlag
Im dritten Abschnitt verhandelt das Gericht über den Zuschlag an den Meistbietenden. Nach Schluß der Versteigerung hört das Gericht alle anwesenden Beteiligten und den Meistbietenden zum Terminergebnis an. Dies ist der letzte Moment, um Erklärungen abzugeben, die die zu treffende Entscheidung des Gerichts beeinflussen können. Liegt ein Meistgebot vor, ist über den Zuschlag zu entscheiden, entweder sofort oder in einem anzuberaumenden Verkündungstermin. Der Zuschlag muß versagt werden, wenn das Meistgebot, also bestehenbleibende Rechte plus Bargebot, die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht (§ 85 a ZVG). Damit sollen die Miteigentümer vor einer Verschleuderung der lmmobilie geschützt werden. Diese Grenze wendet das Gericht aber nur einmal an. Die sog. 7/10-Grenze hat im Teilungsversteigerungsverfahren nur geringe Bedeutung. Antragsberechtigt sind nur Gläubiger erlöschender dinglicher Rechte, dies kommt aber nur sehr selten vor.
Denkbar sind in diesem 3. Abschnitt des Verfahrens:
– Einstellung des Verfahrens durch betreibenden Miteigentümer
– Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot
– nachträgliche Offenlegung eines Vertretungsverhältnisses des Meistbietenden. Zum Beispiel: Der Meistbietende erklärt zu Protokoll des Versteigerungsgerichtes die Abtretung aller Rechte aus dem Meistgebot, und ein Dritter nimmt diese Abtretung an. Die Abtretung kann auch in notariell beglaubigter Form vorbereitet sein und vorgelegt werden.
Beispiel: Eine verdeckte Bietvollmacht kann jetzt noch offengelegt werden. Diese ist in notarieller Form nachzuweisen, muß also vorbereitet sein. Die Nachteile der Abtretung und Offenlegung bestehen darin, daß Meistbietender und Abtretungsempfänger einerseits bzw. Vertreter und Vertretener andererseits gesamtschuldnerisch für die Zahlung des Meistgebots haften und insbesondere die Grunderwerbsteuer doppelt anfällt.
Die Wirkungen des Zuschlagsbeschlusses treten unmittelbar mit Verkündung ein. Mit diesem Zeitpunkt geht das Eigentum auf den Erwerber über.
Verteilungstermin
Einige Wochen nach dem Zuschlag führt das Versteigerungsgericht einen Verteilungstermin mit dem Ziel durch, den bis dahin hinterlegten Versteigerungserlös unter den Miteigentümern entsprechend der Anteile an dem Grundstück zu verteilen. Der Erlösüberschuß steht allen ehemaligen Miteigentümern gemeinschaftlich zu und bleibt grundsätzlich unverteilt. Anders als in der Zwangsversteigerung erfolgt hier keine automatische Aufteilung und Auszahlung des Betrages auf die Teilhaber der Gemeinschaft, wenngleich das Gericht sich bemüht, eine Verteilung im Einvernehmen aller herbeizuführen. Eine übereinstimmende Anweisung aller Beteiligten ist erforderlich. Kann diese nicht beschafft werden, wird die Verteilung blockiert. Das Versteigerungsgericht muß den Betrag dann hinterlegen und den Beteiligten anheim stellen, sich außergerichtlich oder gerichtlich auseinanderzusetzen.
Weil die Konditionen einer gerichtlichen Hinterlegung sehr ungünstig sind (eine Verzinsung des Betrages beginnt erst nach drei Monaten und beträgt nur 1,2 % pro Jahr), sollten selbst bei äußerst zerstrittenen Gemeinschaften zumindest Teilauseinandersetzungen angestrebt werden, ggf. schon im Vorfeld des Versteigerungstermins. Für den Betrag, über dessen Aufteilung keine Einigkeit erzielt werden kann, ist die Benennung eines gemeinsamen Empfangsberechtigten, beispielsweise das Treuhandkonto eines Rechtsanwalts oder Notars, anzuraten. Das Geld kann als Festgeld angelegt werden, um Zinseinnahmen zu erzielen.
Meistgebotsfinanzierung
Es gibt einige Besonderheiten bei der Finanzierung des Meistgebots durch den Erwerber:
– Das Eigentum ist zum Zeitpunkt der Finanzierung bereits auf den Erwerber übergegangen und wird der Bank durch den Zuschlagsbeschluß nachgewiesen.
– Ein Grundbuchauszug wird nicht benötigt (er ist auch falsch!). Nur die Angaben im Zuschlagsbeschluß stimmen mit dem richtigen Grundbuchstand überein.
– Bestehenbleibende Rechte sind im Zuschlagsbeschluß aufgeführt. Ist nichts aufgeführt, kommt eine Beleihung an erster Stelle in Betracht.
– Das Verkehrswertgutachten kann das Beleihungsgutachten ersetzen.
– Die Eintragung der Finanzierungsgrundschuld kann erst nach Darlehensauszahlung erfolgen.
– Die Zahlung der Grunderwerbsteuer, Voraussetzung für die Umschreibung des Grundbuches und Eintragung der Finanzierungsgrundschuld, wird dem Gericht durch Einzahlungsbeleg nachgewiesen.
Kündigung von Mietverhältnissen
Ein Sonderkündigungsrecht von befristet abgeschlossenen Miet-/Pachtverhältnissen besteht anders als beim Erwerb in der Zwangsversteigerung bei der Teilungsversteigerung nicht.
Zunächst war für die vier Geschwister die Freude über das Erbe groß. Zum Nachlaß gehörte ein attraktives Geschäftshaus in der Hamburger Innenstadt. Schnell wurde jedoch klar, daß die Erben sehr unterschiedliche Vorstellungen über die weitere Verwertung des Hauses hatten. Während die jüngeren Geschwister das Haus als langfristige Kapitalanlage sahen, wollten die anderen Miteigentümer die Immobilie zügig verkaufen, um den Erlös aus der Veräußerung für ihre geschäftlichen Aktivitäten zu nutzen. Schnell gerieten die Miteigentümer in Streit und korrespondierten ungeachtet familiärer Bande bald nur noch über Anwälte. Weil die verkaufswilligen Erben von den anderen nicht ausgezahlt werden konnten, verlor einer der Miterben die Geduld und beantragte die Versteigerung des Hauses.
So oder ähnlich beginnen im Jahr viele von mehreren tausend Fällen einer Teilungsversteigerung in Deutschland. Bei der Teilungsversteigerung stellt einer von mehreren Miteigentümern den Antrag, das gemeinschaftliche Grundstück durch das Gericht versteigern zu lassen, weil sich die Eigentümergemeinschaft nicht über die weitere Verwaltung oder Verwertung der Immobilie einigen kann. Der Versteigerungserlös tritt an die Stelle des Grundstücks und wird sodann unter den Miteigentümern verteilt. Der Grund für die Einleitung eines solchen Verfahrens ist also nicht in der Zahlungsunfähigkeit, sondern in der Zerstrittenheit der Eigentümergemeinschaft zu suchen. Am häufigsten resultieren Teilungsversteigerungen aus Ehescheidungen oder Erbstreitigkeiten. Dieser Beitrag erläutert wichtige Aspekte dieses Verfahrens.
Antragsberechtigung
Jeder Miteigentümer ist unabhängig von der Größe seines Anteils antragsberechtigt. Das Verfahren kann auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer durchgeführt werden. Die Teilungsversteigerung kann ausnahmsweise unzulässig sein, wenn eine Auseinandersetzung durch Aufteilung des Grundstücks in der Weise erfolgen kann, daß sich das Grundstück ohne Verminderung seines Wertes in gleichartige, den Anteilen der Miteigentümer entsprechende Teile zerlegen läßt. Bei bebauten Grundstücken ist eine Aufteilung in gleichwertige Anteile meist unmöglich.
Häufiger ist der Fall, daß die Auseinandersetzung durch Vertrag oder Gesetz ausgeschlossen ist, z. B. in einem Testament oder einem BGB-Vertrag. Soweit Testamentsvollstreckung angeordnet ist, kann nur der Testamentsvollstrecker die Teilungsversteigerung betreiben. Die Teilhaber einer BGB-Gesellschaft können erst dann die Teilungsversteigerung betreiben, wenn die Gesellschaft aufgelöst ist, sie muß also zunächst gekündigt werden. Probleme können sich bei Eheleuten ergeben. Gemäß § 1365 BGB darf ein Ehegatte über sein Vermögen im ganzen nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verfügen. Stellt der Grundstücksanteil des antragstellenden Ehegatten nahezu dessen gesamtes Vermögen dar, ist die Versteigerung nur zulässig, wenn der andere Ehegatte dem Versteigerungsantrag zustimmt. Nach der Scheidung ist die Zustimmung nicht mehr notwendig. Ist der Antragsteller Erbe eines eingetragenen Eigentümers, muß er vor Antragstellung das Grundbuch nicht berichtigen lassen. Es genügt, wenn er mit seinem Antrag den Erbnachweis (z. B. Erbschein oder Testament) vorlegt.
Einigungsversuch
Bevor die Teilungsversteigerung in die Wege geleitet wird, sollte eine gütliche Einigung versucht werden, denn meist ist die freihändige Veräußerung der Immobilie der bessere Weg. Besteht zwischen den Miteigentümern nur Streit über den Wert der Immobilien, ist es ratsam, schon vor Einleitung des Verfahrens ein Sachverständigengutachten zum Zwecke der Einigung einzuholen. Scheitert die Einigung, kann dieses Gutachten auch später im Rahmen des Teilungsversteigerungsverfahrens noch Verwendung finden.
Verfahren nach Antragstellung
Zu Beginn des Verfahrens begutachtet ein Sachverständiger das Grundstück. Im Anschluß daran setzt das Gericht den Verkehrswert fest. Oft ergibt sich eine Einigungsmöglichkeit der Miteigentümer zu diesem Zeitpunkt. Von Bedeutung ist hier § 62 ZVG, nach dem auf Antrag eines Miteigentümers ein sogenannter Vermittlungstermin vom Gericht anberaumt wird. Das Gericht wirkt dann auf eine Einigung der Beteiligten hin. Im Falle des Scheiterns wird das Verfahren fortgesetzt.
Die Beteiligten sollten sich bemühen, das Interesse von Bietinteressenten für das Objekt zu wecken. Dies erhöht den Preis. Ein probates Mittel ist, daß die Beteiligten durch Veröffentlichungen in Zeitungsanzeigen auf die bevorstehende Teilungsversteigerung aufmerksam machen. Kontraproduktiv ist dies nur für denjenigen, der als Miteigentümer das Objekt letztendlich selbst ersteigern möchte. Bei diesem ist das Interesse genau gegenläufig.
Versteigerungstermin
Der Versteigerungstermin findet als öffentliche Sitzung des Amtsgerichtes statt, zu der jedermann Zutritt hat. Der Termin selbst gliedert sich in drei Abschnitte: den Bekanntmachungsteil, die Bietzeit und die Verhandlung und Entscheidung über den Zuschlag. Der Rechtspfleger leitet den Termin ein. Es folgt die Feststellung der Anwesenden. Wenn sich ein Verfahrensbeteiligter nicht meldet, kann er keinen Einfluß auf das Verfahren nehmen. Außer dem Antragsteller erhält nur derjenige Einfluß auf das Verfahren, der den Beitritt zum Verfahren erklärt. Der Beitretende wird damit selbst zum Antragsteller. Ein Miteigentümer, der dem Verfahren nicht beitritt, wird als Antragsgegner bezeichnet. Tritt der Antragsgegner nicht bei, so kann der Antragsteller noch im Versteigerungstermin, also noch bis zum Zuschlag, den Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung zurücknehmen, z. B. wenn der Antragsgegner Meistbietender bleibt. Ist hingegen der Antragsgegner beigetreten, führt die Rücknahme des Antrages durch den ersten Antragsteller nicht zur Erledigung des Verfahrens, sondern wird wegen des Beitrittes des Antragsgegners fortgeführt. Der Zuschlag kann dann erfolgen.
Der Beitrittsbeschluß muß jedoch vier Wochen vor dem Versteigerungstermin dem bislang alleinigen Antragsteller zugestellt werden, damit er in dem Versteigerungstermin berücksichtigt wird (§ 43 Abs. 2 ZVG). Die Beitrittserklärung sollte also rechtzeitig gestellt werden, möglichst früh, um keine Fristen zu versäumen.
1. Bekanntmachungsteil
In diesem Abschnitt gibt der Rechtspfleger, der das Versteigerungsverfahren durchführt, Hinweise zum wesentlichen Grundbuchinhalt, den Beteiligten, zu An-meldungen der Beteiligten (auch etwaiger Mieter und Pächter), zum festgesetzten Verkehrswert mit 5/10- und 7/10-Grenze, soweit diese noch gelten. Kernstück des Bekanntmachungsteils sind die allgemeinen Versteigerungsbedingungen. In erster Linie bestimmen sie, daß durch den Zuschlag das Eigentum auf den Ersteher übergeht, und zwar am Grundstück und an allen Gegenständen, auf die sich die Versteigerung erstreckt. Als Zubehör gelten z. B. das Inventar von Hotel- und Gaststättenbetrieben, die Maschinen auf dem Fabrikgrundstück, die Bagger in der Kiesgrube. Als Eigentümer von Zubehör muß man darauf hinwirken, daß der Teilungsversteigerungsantrag bezüglich des Zubehörs aufgehoben oder eingestellt wird (§ 37 Ziff. 5 ZVG). Sonst geht das Eigentum verloren, und an seine Stelle tritt ein anzumeldender Anspruch am Gesamterlös. Die Versteigerungsbedingungen bestimmen weiter die Grunderwerbsteuerpflicht des Erstehers, Übergang von Nutzungen und Lasten und Gefahrübergang mit Zuschlag und einen vollständigen Gewährleistungsausschluß.
Die Erläuterungen des Gerichts zum geringsten Gebot sind außerordentlich wichtig. Das geringste Gebot besteht aus den Verfahrenskosten und den Rechten, die der Erwerber übernehmen muß (bestehenbleibende Rechte). Es muß bei der Versteigerung mindestens erreicht werden, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden. Das geringste Gebot richtet sich in der Zwangsversteigerung nach dem betreibenden bestrangigen Gläubiger. Alle diesem Gläubiger im Range vorgehenden Ansprüche bleiben bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden. Ähnlich wird das geringste Gebot auch bei der Teilungsversteigerung berechnet. Da allerdings ein „betreibender Gläubiger” mit einer Geldforderung fehlt, tritt an seine Stelle der Antragsteller, so daß alle seinem Auseinandersetzungsanspruch „vorgehenden“ Rechte bestehen bleiben. Für Objekte im Eigentum einer Gesamthandsgemeinschaft (Erbengemeinschaft, BGB-Gesellschaft), die ja nur einheitlich belastet sein kann, folgt daraus, daß alle auf dem Objekt lastenden Rechte in das geringste Gebot aufzunehmen sind. Dies gilt auch für Bruchteilsgemeinschaften, wenn alle Anteile mit Gesamtrechten gleich belastet sind. Die bestehenbleibenden Rechte muß der Ersteher als Teil seiner Gegenleistung für den Erwerb des Objektes übernehmen.
Sind im Grundbuch noch Grundschulden oder Hypotheken eingetragen, deren Darlehen die Gemeinschaft bereits vollständig zurückgezahlt hat, können die Versteigerungsbedingungen auch im Interesse der Miteigentümer erheblich vereinfacht werden. Anstatt diese Rechte als bestehenbleibend in das geringste Gebot aufzunehmen, kann der Rechtspfleger nämlich unter folgenden Voraussetzungen diese Rechte als offensichtlich löschungsreif behandeln:
– Dem Gericht muß eine Löschungsbewilligung der Gläubigerbank in öffentlich beglaubigter Form sowie der etwa erteilte Grundschuldbrief des Rechts vorliegen, und
– sämtliche Miteigentümer müssen im Versteigerungstermin persönlich zu Protokoll des Gerichts der Löschung zustimmen und sie beantragen. Möglich sind auch Teillöschungsbewilligungen.
Grundsätzlich gilt, daß der Bieterkreis nicht eingeschränkt werden kann. Freie Bieterkonkurrenz ist einer der elementaren Grundsätze des Zwangsversteigerungsrechts. Wenn aber alle Miteigentümer im Termin der Beschränkung des Bieterkreises auf die Teilhaber der Gemeinschaft zustimmen, muß das Gericht diese im BGB verankerte Regelung als gesetzliche Versteigerungsbedingung beachten (§ 753 Abs. 1 Satz 2 BGB).
2. Bietzeit
Im zweiten Abschnitt des Versteigerungstermins nimmt das Gericht mindestens 30 Minuten lang Gebote der Kaufinteressenten entgegen. Das Bietgeschäft wird allerdings so lange fortgesetzt, bis nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebotes niemand mehr höher bietet. Gebote können erst dann nicht mehr abgegeben werden, wenn der Rechtspfleger den Schluß der Versteigerung verkündet.
Ein Bieter muß sich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepaß ausweisen. Soll für andere geboten werden, dies gilt auch für Ehegatten, ist die Vorlage einer notariellen Vollmacht erforderlich. Die Vorlage muß zur Abgabe von Geboten berechtigen. Die Unterschrift des Vollmachtgebers ist vom Notar zu beglaubigen. Firmenvertreter müssen einen beglaubigten Handelsregisterauszug neueren Datums vorlegen.
Über ein Gebot wird sofort entschieden (Zulassung oder Zurückweisung), oft auch stillschweigend. Sämtliche Vorgänge werden protokolliert. Jeder Bieter muß damit rechnen, Sicherheit leisten zu müssen. Sie beträgt immer 10 % des Verkehrswertes und ist nicht abhängig von der Höhe des Gebots. Kann der Bieter die Sicherheit nicht vorlegen, bleibt sein Gebot unberücksichtigt. Als Sicherheit dienen
– Bargeld - allerdings bei größeren Beträgen nicht empfehlenswert
– bestätigte Bundes- oder Landeszentralbankschecks
– Bankverrechnungsschecks, die im Inland zahlbar und von einer Bank ausgestellt sein müssen, die sich auf der Liste der von der Europäischen Kommission zugelassenen Kreditinstitute befindet
– Bankbürgschaften von Banken, die Verrechnungsschecks ausstellen dürfen.
Schecks werden jedoch nur akzeptiert, wenn zwischen dem Versteigerungstermin und der Vorlegungsfrist mindestens drei Tage - nicht notwendig Werktage - liegen. Findet die Versteigerung beispielsweise an einem Dienstag statt, so muß der Scheck noch am Samstag derselben Woche der Bank vorgelegt werden können. Endet die Vorlagefrist bereits am Freitag, ist er nicht als Sicherheit geeignet. Die Schecks sollte sich ein Bietinteressent erst kurz vor der Versteigerung besorgen.
Die Beteiligung des bietenden Miteigentümers am Versteigerungsobjekt bleibt in jedem Fall bei der Verpflichtung zur Sicherheitsleistung völlig unberücksichtigt. Die zu erbringende Sicherheit vermindert sich also nicht um den Anteil an der Immobilie. Nur wenn dem Miteigentümer ein durch das Bargebot gedecktes Grundpfandrecht am Versteigerungsobjekt zusteht, ist er nicht verpflichtet, Sicherheit zu leisten. Gleiches gilt im übrigen auch für die Zahlung des Meistgebots, auch hier kann der Miteigentumsanteil nicht abgezogen werden.
3. Entscheidung über den Zuschlag
Im dritten Abschnitt verhandelt das Gericht über den Zuschlag an den Meistbietenden. Nach Schluß der Versteigerung hört das Gericht alle anwesenden Beteiligten und den Meistbietenden zum Terminergebnis an. Dies ist der letzte Moment, um Erklärungen abzugeben, die die zu treffende Entscheidung des Gerichts beeinflussen können. Liegt ein Meistgebot vor, ist über den Zuschlag zu entscheiden, entweder sofort oder in einem anzuberaumenden Verkündungstermin. Der Zuschlag muß versagt werden, wenn das Meistgebot, also bestehenbleibende Rechte plus Bargebot, die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht (§ 85 a ZVG). Damit sollen die Miteigentümer vor einer Verschleuderung der lmmobilie geschützt werden. Diese Grenze wendet das Gericht aber nur einmal an. Die sog. 7/10-Grenze hat im Teilungsversteigerungsverfahren nur geringe Bedeutung. Antragsberechtigt sind nur Gläubiger erlöschender dinglicher Rechte, dies kommt aber nur sehr selten vor.
Denkbar sind in diesem 3. Abschnitt des Verfahrens:
– Einstellung des Verfahrens durch betreibenden Miteigentümer
– Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot
– nachträgliche Offenlegung eines Vertretungsverhältnisses des Meistbietenden. Zum Beispiel: Der Meistbietende erklärt zu Protokoll des Versteigerungsgerichtes die Abtretung aller Rechte aus dem Meistgebot, und ein Dritter nimmt diese Abtretung an. Die Abtretung kann auch in notariell beglaubigter Form vorbereitet sein und vorgelegt werden.
Beispiel: Eine verdeckte Bietvollmacht kann jetzt noch offengelegt werden. Diese ist in notarieller Form nachzuweisen, muß also vorbereitet sein. Die Nachteile der Abtretung und Offenlegung bestehen darin, daß Meistbietender und Abtretungsempfänger einerseits bzw. Vertreter und Vertretener andererseits gesamtschuldnerisch für die Zahlung des Meistgebots haften und insbesondere die Grunderwerbsteuer doppelt anfällt.
Die Wirkungen des Zuschlagsbeschlusses treten unmittelbar mit Verkündung ein. Mit diesem Zeitpunkt geht das Eigentum auf den Erwerber über.
Verteilungstermin
Einige Wochen nach dem Zuschlag führt das Versteigerungsgericht einen Verteilungstermin mit dem Ziel durch, den bis dahin hinterlegten Versteigerungserlös unter den Miteigentümern entsprechend der Anteile an dem Grundstück zu verteilen. Der Erlösüberschuß steht allen ehemaligen Miteigentümern gemeinschaftlich zu und bleibt grundsätzlich unverteilt. Anders als in der Zwangsversteigerung erfolgt hier keine automatische Aufteilung und Auszahlung des Betrages auf die Teilhaber der Gemeinschaft, wenngleich das Gericht sich bemüht, eine Verteilung im Einvernehmen aller herbeizuführen. Eine übereinstimmende Anweisung aller Beteiligten ist erforderlich. Kann diese nicht beschafft werden, wird die Verteilung blockiert. Das Versteigerungsgericht muß den Betrag dann hinterlegen und den Beteiligten anheim stellen, sich außergerichtlich oder gerichtlich auseinanderzusetzen.
Weil die Konditionen einer gerichtlichen Hinterlegung sehr ungünstig sind (eine Verzinsung des Betrages beginnt erst nach drei Monaten und beträgt nur 1,2 % pro Jahr), sollten selbst bei äußerst zerstrittenen Gemeinschaften zumindest Teilauseinandersetzungen angestrebt werden, ggf. schon im Vorfeld des Versteigerungstermins. Für den Betrag, über dessen Aufteilung keine Einigkeit erzielt werden kann, ist die Benennung eines gemeinsamen Empfangsberechtigten, beispielsweise das Treuhandkonto eines Rechtsanwalts oder Notars, anzuraten. Das Geld kann als Festgeld angelegt werden, um Zinseinnahmen zu erzielen.
Meistgebotsfinanzierung
Es gibt einige Besonderheiten bei der Finanzierung des Meistgebots durch den Erwerber:
– Das Eigentum ist zum Zeitpunkt der Finanzierung bereits auf den Erwerber übergegangen und wird der Bank durch den Zuschlagsbeschluß nachgewiesen.
– Ein Grundbuchauszug wird nicht benötigt (er ist auch falsch!). Nur die Angaben im Zuschlagsbeschluß stimmen mit dem richtigen Grundbuchstand überein.
– Bestehenbleibende Rechte sind im Zuschlagsbeschluß aufgeführt. Ist nichts aufgeführt, kommt eine Beleihung an erster Stelle in Betracht.
– Das Verkehrswertgutachten kann das Beleihungsgutachten ersetzen.
– Die Eintragung der Finanzierungsgrundschuld kann erst nach Darlehensauszahlung erfolgen.
– Die Zahlung der Grunderwerbsteuer, Voraussetzung für die Umschreibung des Grundbuches und Eintragung der Finanzierungsgrundschuld, wird dem Gericht durch Einzahlungsbeleg nachgewiesen.
Kündigung von Mietverhältnissen
Ein Sonderkündigungsrecht von befristet abgeschlossenen Miet-/Pachtverhältnissen besteht anders als beim Erwerb in der Zwangsversteigerung bei der Teilungsversteigerung nicht.
Autor: Rechtsanwalt Johannes Steger, Partner der Sozietät Breiholdt & Breiholdt, Hamburg
