Welches Mietspiegelfeld?

29.11.2007 (GE 22/2007, 1518) Fragen & Antworten Sie fragen - Wir antworten!

Frage: Im Jahr 1987, zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses mit dem aktuellen Mieter, befand sich in der Wohnung eine nicht nutzbare Gasetagenheizung. Bei der Anlage mußten beispielsweise die Therme technisch überholt, der Schornstein ausgebrannt sowie ein neues Stahlrohr installiert werden. Der Mieter leistete für diese Arbeiten einen Anteil am Gesamtwert der Anlage von 4.000 DM. Nach der Vereinbarung von 1987 sollten sich die 4.000 DM jährlich aufgrund der Abnutzung um 10 % verringern. Falls der Mieter die Wohnung aufgegeben hätte, hätte er die Differenz vom Nachmieter erheben dürfen. Seit 1987 wird die Miete nach dem Merkmal "ohne Heizung" erhoben.
Welche Möglichkeiten gibt es, diese Wohnung nach dem Merkmal "mit Heizung" zu berechnen? Was gilt bei einer Übernahme der Kosten zur Hälfte durch den Mieter?
Helga S., Berlin

Antwort: Ohne Vereinbarung mit dem Vermieter wäre die Antwort klar: Wenn der Mieter auf eigene Kosten ein wohnwerterhöhendes Merkmal geschaffen hat, kann sich der Vermieter für eine Mieterhöhung darauf nicht berufen. Die Wohnung bleibt also eine Ofenheizungswohnung im Sinne des Mietspiegels, wenn der Mieter die Gasetagenheizung auf eigene Kosten hat einbauen lassen. Das gilt auch noch nach Jahrzehnten. Fraglich ist, ob sich aus einer "Abwohnvereinbarung" mit dem Vermieter etwas anderes ergeben kann. Wir würden diese Frage verneinen, da es sich bei einer solchen Vereinbarung um eine zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten abweichende Regelung handelt, die nach § 557 Abs. 4 BGB unwirksam ist. Die Vereinbarung hätte also nur Bedeutung für die Zulässigkeit einer "Abstandsregelung" zwischen Vor- und Nachmieter.
Eine gesicherte Rechtsprechung, etwa des LG Berlin, gibt es dazu nicht. Nach unserer Auffassung wäre dann das Mieterhöhungsverlangen auch zur Hälfte möglich. Zum Ganzen verweisen wir auf das Urteil des AG Charlottenburg in GE 2006, 1235. Das ist die eine Sichtweise. Es läßt sich aber auch die Auffassung vertreten, daß die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses mit einer, wenn auch instandsetzungsbedürftigen Gasetagenheizung ausgestattet war. Im Sinne des Mietspiegels wäre dann das Merkmal Sammelheizung vorhanden, da schließlich behebbare Mängel nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden. Andererseits dürfte es rechtlich schwierig sein, von einer jahrzehntelangen Praxis (Einstufung als Ofenheizungswohnung) abzuweichen. Wir weisen darauf hin, daß auch im Verlag die Rechtslage für Ihren Fall unterschiedlich beurteilt wird, so daß eine klare Antwort auf Ihre Frage nicht möglich ist.