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Betriebskosten in der Wohnungseigentumsanlage
Verteilung der Kabelentgelte nach Miteigentumsanteilen
29.11.2007 (GE 22/2007, 1524) Gegenüber Einzelverträgen erzielte Entgeltvorteile im Vertrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Kabelnetzbetreiber zur Versorgung der Sondereigentumseinheiten nützen den Eigentümern mit hohen Miteigentumsanteilen nichts.Die Verteilung laufender Entgelte für Kabelnetzdienste nach Miteigentumsanteilen entspricht unabhängig von der Vertragsgestaltung und den Abrechungsmodalitäten des Kabelnetzbetreibers gegenüber der Eigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vorsieht.
Der Fall: Die Eigentümerversammlung hatte die Jahresabrechnung mit Einzelab-rechnungen beschlossen, in denen die laufenden Kabelanschlußkosten nach Miteigentumsanteilen verteilt waren. Das Amtsgericht wies den Antrag, die Abrechnung für ungültig zu erklären, zurück, die sofortige Beschwerde hiergegen blieb erfolglos. Das OLG München (MietRB 2007, 265) sah sich durch den Beschluß des OLG Hamm - 15 W 142/03 - vom 4. Mai 2004 an der Zurückweisung der weiteren Beschwerde gehindert. Der BGH entschied im Sinne des vorlegenden Gerichts.
Der Beschluß: Anknüpfend an seine sog. Kaltwasser-Entscheidung (BGH, Beschluß vom 25. September 2003 - V ZB 21/03 -, GE 2003, 1554), mit der der Senat der Einsicht Geltung verschafft hatte, daß nicht alle Kosten, die die Gemeinschaft aufbringt, Kosten des Gemeinschaftseigentums i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG sind, bekräftigt der Beschluß, daß es nicht vom Verhalten außerhalb der Wohnungseigentümer stehender Dritter abhängig sein könne, wie die Zuordnung vorzunehmen ist.
Wie die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten (einschließlich hieran gekoppelter Entwässerungskosten) nicht zu den Kosten des Gemeinschaftseigentums gehören, gelte dies auch hinsichtlich der Entgelte für die allein im Bereich des Sondereigentums genutzten Kabelanschlüsse.
Soweit keine individuelle Kostenerfassung durch Meßeinrichtungen erfolge, kämen für die Kostenverteilung mehrere Schlüssel jeweils mit den ihnen eigenen Vor- und Nachteilen in Betracht, die zu einer Verteilung führen könnten, die den tatsächlichen Vorteilen der Nutzung oder der Kostenverursachung nicht entsprechen. Sachgerecht sei daher eine Regelung der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung.
Regelt die Gemeinschaftsordnung die Verteilung solcher Kosten nicht, sei auf § 16 Abs. 2 WEG abzustellen, mithin die Verteilung nach Miteigentumsanteilen vorzunehmen, so daß der angefochtene Eigentümerbeschluß ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche. Dem stehe auch nicht entgegen, daß die Höhe des vom Netzbetreiber der Gemeinschaft berechneten Entgelts auf einem anderen Berechnungsansatz beruht.
Anmerkung: Seit Inkrafttreten der WEG-Novelle bedarf es für die Verteilung der Kosten des Sondereigentums des fragwürdigen Rückgriffs auf die Verteilungsregelung des § 16 Abs. 2 WEG, der für die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums gilt, nicht mehr. Seit dem 1. Juli 2007 ist den Wohnungseigentümern nach Maßgabe des § 16 Abs. 3 WEG die Beschlußkompetenz zur sachgerechten Verteilung auch der Betriebskosten des Sondereigentums eingeräumt. Meines Erachtens hätte der BGH seiner Entscheidung die Neuregelung des § 16 Abs. 3 WEG zugrunde legen müssen. Obgleich das Verfahren vor dem 1. Juli 2007 anhängig geworden war, sah sich der BGH nicht daran gehindert, die Neuregelung des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, wonach der Verwalter die Wohnungseigentümer in einem gegen diese gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG vertritt. Bei § 27 Abs. 2 WEG handele es sich nicht um eine Vorschrift des für anhängige Verfahren weiterhin in alter Fassung anzuwendenden dritten Teils des WEG, sondern um die im ersten Teil des Gesetzes geregelte, von dem anzuwendenden Verfahrensrecht unabhängige, dem materiellen Recht zugeordnete Regelung der Vertretung der Wohnungseigentümer. Diese sei innerhalb der nach früherem Verfahrensrecht zu entscheidenden Sache zu beachten. Gleiches gilt m. E. auch für die Regelung des § 16 Abs. 3 WEG, wenn schutzwürdige Belange einer rückwirkenden Gesetzesanwendung nicht entgegenstehen.
Am Ergebnis ändert es jedoch nichts, ob die Verteilung von Kosten des Sondereigentums nach Miteigentumsanteilen auf § 16 Abs. 2 WEG oder dessen Absatz 3 gestützt wird. Beide Regelungen setzen aber gleichermaßen voraus, daß die Verteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die tragenden Erwägungen des OLG Hamm (a.a.O.) hierzu hat der BGH mit dem einen Satz, wonach es unbedeutend sei, "wenn die Höhe des von dem Netzbetreiber der Gemeinschaft berechneten Entgelts auf einem anderen Berechnungsansatz beruht", ausgeblendet.
Das OLG Hamm (a.a.O.) hatte unter ausdrücklicher Bezugnahme auf den ihm vorgelegten Sachverhalt allein die Umlage der Kabelnutzungsentgelte nach Einheiten ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend angesehen. Durch den Abschluß des Vertrages hatten sich die Miteigentümer entschlossen, von der bestehenden Möglichkeit Gebrauch zu machen, durch Anmeldung einer Mehrzahl von Anschlüssen innerhalb des Gebäudes gegenüber dem alternativ möglichen Einzelanschluß Preisvorteile für jeden einzelnen Miteigentümer zu erzielen. Wenn der Kabelbetreiber das von ihm erhobene Entgelt für die Entgegennahme der Leistungen pro Einheit erhebt, entspreche allein die Verteilung der Kosten nach Anschlüssen dem mit der gewählten Vertragsgestaltung verfolgten Zweck.
Mit dieser Einschränkung läßt sich dem in diesem Heft wiedergegebenen Leitsatz des BGH folgen. Dabei kann dahinstehen, ob die gewählte Vertragsgestaltung auf einem Beschluß der Eigentümer beruht oder dem Geschick des zum Vertragsschluß ermächtigten Verwalters zu verdanken ist. Eine nicht der Vertragsgestaltung entsprechende Kostenumlage wäre auch in Anwendung des § 16 Abs. 3 WEG als willkürlich und somit nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend anzusehen. Die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen könnte ansonsten dazu führen, daß einzelne Eigentümer höher belastet wären als bei einem Einzelanschluß.
BGH, Urteil vom 27. September 2007 - V ZB 83/07 - Wortlaut Seite 1559
Der Beschluß: Anknüpfend an seine sog. Kaltwasser-Entscheidung (BGH, Beschluß vom 25. September 2003 - V ZB 21/03 -, GE 2003, 1554), mit der der Senat der Einsicht Geltung verschafft hatte, daß nicht alle Kosten, die die Gemeinschaft aufbringt, Kosten des Gemeinschaftseigentums i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG sind, bekräftigt der Beschluß, daß es nicht vom Verhalten außerhalb der Wohnungseigentümer stehender Dritter abhängig sein könne, wie die Zuordnung vorzunehmen ist.
Wie die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten (einschließlich hieran gekoppelter Entwässerungskosten) nicht zu den Kosten des Gemeinschaftseigentums gehören, gelte dies auch hinsichtlich der Entgelte für die allein im Bereich des Sondereigentums genutzten Kabelanschlüsse.
Soweit keine individuelle Kostenerfassung durch Meßeinrichtungen erfolge, kämen für die Kostenverteilung mehrere Schlüssel jeweils mit den ihnen eigenen Vor- und Nachteilen in Betracht, die zu einer Verteilung führen könnten, die den tatsächlichen Vorteilen der Nutzung oder der Kostenverursachung nicht entsprechen. Sachgerecht sei daher eine Regelung der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung.
Regelt die Gemeinschaftsordnung die Verteilung solcher Kosten nicht, sei auf § 16 Abs. 2 WEG abzustellen, mithin die Verteilung nach Miteigentumsanteilen vorzunehmen, so daß der angefochtene Eigentümerbeschluß ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche. Dem stehe auch nicht entgegen, daß die Höhe des vom Netzbetreiber der Gemeinschaft berechneten Entgelts auf einem anderen Berechnungsansatz beruht.
Anmerkung: Seit Inkrafttreten der WEG-Novelle bedarf es für die Verteilung der Kosten des Sondereigentums des fragwürdigen Rückgriffs auf die Verteilungsregelung des § 16 Abs. 2 WEG, der für die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums gilt, nicht mehr. Seit dem 1. Juli 2007 ist den Wohnungseigentümern nach Maßgabe des § 16 Abs. 3 WEG die Beschlußkompetenz zur sachgerechten Verteilung auch der Betriebskosten des Sondereigentums eingeräumt. Meines Erachtens hätte der BGH seiner Entscheidung die Neuregelung des § 16 Abs. 3 WEG zugrunde legen müssen. Obgleich das Verfahren vor dem 1. Juli 2007 anhängig geworden war, sah sich der BGH nicht daran gehindert, die Neuregelung des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, wonach der Verwalter die Wohnungseigentümer in einem gegen diese gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG vertritt. Bei § 27 Abs. 2 WEG handele es sich nicht um eine Vorschrift des für anhängige Verfahren weiterhin in alter Fassung anzuwendenden dritten Teils des WEG, sondern um die im ersten Teil des Gesetzes geregelte, von dem anzuwendenden Verfahrensrecht unabhängige, dem materiellen Recht zugeordnete Regelung der Vertretung der Wohnungseigentümer. Diese sei innerhalb der nach früherem Verfahrensrecht zu entscheidenden Sache zu beachten. Gleiches gilt m. E. auch für die Regelung des § 16 Abs. 3 WEG, wenn schutzwürdige Belange einer rückwirkenden Gesetzesanwendung nicht entgegenstehen.
Am Ergebnis ändert es jedoch nichts, ob die Verteilung von Kosten des Sondereigentums nach Miteigentumsanteilen auf § 16 Abs. 2 WEG oder dessen Absatz 3 gestützt wird. Beide Regelungen setzen aber gleichermaßen voraus, daß die Verteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die tragenden Erwägungen des OLG Hamm (a.a.O.) hierzu hat der BGH mit dem einen Satz, wonach es unbedeutend sei, "wenn die Höhe des von dem Netzbetreiber der Gemeinschaft berechneten Entgelts auf einem anderen Berechnungsansatz beruht", ausgeblendet.
Das OLG Hamm (a.a.O.) hatte unter ausdrücklicher Bezugnahme auf den ihm vorgelegten Sachverhalt allein die Umlage der Kabelnutzungsentgelte nach Einheiten ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend angesehen. Durch den Abschluß des Vertrages hatten sich die Miteigentümer entschlossen, von der bestehenden Möglichkeit Gebrauch zu machen, durch Anmeldung einer Mehrzahl von Anschlüssen innerhalb des Gebäudes gegenüber dem alternativ möglichen Einzelanschluß Preisvorteile für jeden einzelnen Miteigentümer zu erzielen. Wenn der Kabelbetreiber das von ihm erhobene Entgelt für die Entgegennahme der Leistungen pro Einheit erhebt, entspreche allein die Verteilung der Kosten nach Anschlüssen dem mit der gewählten Vertragsgestaltung verfolgten Zweck.
Mit dieser Einschränkung läßt sich dem in diesem Heft wiedergegebenen Leitsatz des BGH folgen. Dabei kann dahinstehen, ob die gewählte Vertragsgestaltung auf einem Beschluß der Eigentümer beruht oder dem Geschick des zum Vertragsschluß ermächtigten Verwalters zu verdanken ist. Eine nicht der Vertragsgestaltung entsprechende Kostenumlage wäre auch in Anwendung des § 16 Abs. 3 WEG als willkürlich und somit nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend anzusehen. Die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen könnte ansonsten dazu führen, daß einzelne Eigentümer höher belastet wären als bei einem Einzelanschluß.
BGH, Urteil vom 27. September 2007 - V ZB 83/07 - Wortlaut Seite 1559
Autor: RA Manfred Meffert, Berlin
