Folgereparaturen bei erlaubtem Dachausbau

20.11.2000 (GE 20/2000, 1366) Ist bei einer Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen einem Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung gestattet worden, das Dach auszubauen, entsteht an den konstruktiv wichtigen Teilen der ausgebauten Dachwohnung Gemeinschaftseigentum. Diese Teile müssen vollständig und mangelfrei gebaut sein, worauf die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den ausbauenden Eigentümer einen Anspruch hat. Spätere Erwerber einer solchen Wohnung haften nicht ohne weiteres.

Das Problem: Nicht selten werden sog. Dachgeschoßrohlinge an Wohnungseigentümer zum eigenen Ausbau veräußert. Häufig sind in der Teilungserklärung aber nur ungenaue Regelungen über die Folgekosten derartiger Umbauten enthalten. Die Formulierung in den notariellen Teilungserklärungen lautet dann oft, die Arbeiten würden „auf Kosten und Gefahr“ des Wohnungserwerbers ausgeführt. Kein Wort wird darüber verloren, wer die künftigen Reparaturkosten trägt. Vor allem wird nicht gesagt, ob spätere Wohnungserwerber mit Instandsetzungskosten belastet sind. Denn zumeist erfordert der Dachausbau Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum. Das Dach wird aufgenommen und umgestaltet. Es werden Dachgauben und Dachterrassen angelegt, die einen hohen Instandsetzungsbedarf nach sich ziehen, wenn nicht äußerst sorgfältig vorgegangen wird. Werden Undichtigkeiten nicht gleich bemerkt, ergeben sich große Feuchtigkeitsschäden.

Der Fall: Eine Bauträger-GmbH hatte eine ganze Reihe von „Dachrohlingen“ erworben, schnell ausgebaut und weiterverkauft. Nach einigen Jahren wurde entdeckt, daß die Unterspannbahnen fehlten, die im Zeitpunkt des Ausbaues eigentlich bereits technischer Standard waren. Durch die eindringende Feuchtigkeit waren auch die Innenausbauten in Mitleidenschaft gezogen. Eine umfassende Dachsanierung war angezeigt. Die Gemeinschaft zog sich auf den Rechtsstandpunkt zurück, die spätere Erwerberin müsse die gesamten Kosten der Dachsanierung tragen. Die Erwerberin meinte dagegen, die konstruktiven Teile des Daches seien Gemeinschaftseigentum, für dessen Unterhaltung sei die Gemeinschaft verantwortlich. Die eigentliche Übeltäterin, nämlich die Bauträger-GmbH, war längst gelöscht und konnte nicht mehr zur Verantwortung gezogen werden. Nach der Teilungserklärung war nur geregelt, daß der Ausbau auf Kosten des Ausbauberechtigten erfolgen sollte. Von einer bis in alle Ewigkeit weitergehenden Erwerberhaftung war nicht die Rede.

Das Urteil: Das Kammergericht ist in seinem Beschluß vom 28. Februar 2000 von dem Grundsatz ausgegangen, daß die umgebauten Teile des Daches nach dem Gesetz Gemeinschaftseigentum werden. Ein späterer Erwerber, der nicht einmal direkt von der Bauträger-GmbH, sondern über einen Zwischenerwerber Wohnungseigentum erworben hat, braucht nicht damit zu rechnen, daß ihm später regelwidrig auch die teure Reparatur von Gemeinschaftseigentum obliegt. Eine in die Zukunft fortbestehende Haftung sei jedenfalls nicht deutlich genug in der Teilungserklärung vereinbart worden. Allerdings schulde der ausbauende Wohnungseigentümer die fachgerechte Herstellung und müsse selbst dafür auch einstehen. Etwa zur selben Zeit hatte sich das BayObLG mit vergleichbaren Reparaturkosten zu befassen (Beschluß vom 6. März 2000). Dort wurde allerdings der ausbauende Wohnungseigentümer in Anspruch genommen. Er haftet auch für die Folgekosten. Über die Verantwortung späterer Erwerber war dort nicht zu befinden.
KG, Beschluß vom 28. Februar 2000 - 24 W 8820/98.
Den Wortlaut des gesamten Urteils finden Sie abgedruckt in der Zeitschrift GE (Nr./Jahr/Seite) 20/2000, 1403.