Archiv / Suche
Gutachterausschuß veröffentlicht Bodenrichtwerte
Der Umzug prägte das Bild
06.10.2000 (GE 11/2000, 700) Deutlicher Umsatzrückgang bei den modernisierungsfähigen Altbauten
„Im ersten Jahr nach dem Wegfall der nach dem Fördergebietsgesetz geregelten Sonderabschreibungsmöglichkeiten zeigte sich - wie erwartet - ein deutlicher Umsatzrückgang bei den modernisierungsfähigen Altbauten“, erklärte Staatssekretär Frank Bielka von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung beim Vorstellen der Bodenrichtwertkarte.
Dieser Trend sei durch Unsicherheiten bei der steuerlichen und rechtlichen Auslegung des § 2 b Einkommensteuergesetz noch verstärkt worden. Im Gegensatz dazu sei die Umsatzentwicklung bei den unbebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus positiv, so Bielka. Grund dafür sei unter anderem der sich dem Abschluß zuneigende Hauptstadtumzug. Zahlreiche Beschäftigte der umgezogenen Botschaften, Spitzenverbände und Landesvertretungen etc. seien derzeit auf Wohnungssuche und belebten dadurch die Umsätze auf dem Immobilienmarkt. Eine weitere Ursache sei die rege Nachfrage nach Bauland für Einfamilienhäuser im Ostteil der Stadt. Dieser Trend werde vor allem dann deutlich, wenn man die Kauffälle für unbebaute Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte verteile. Insgesamt 84 % entfielen danach auf den individuellen Wohnungsbau der offenen Bauweise. Demgegenüber hätten die anderen Teilmärkte, Geschoßwohnungsbau, kerngebietstypische Nutzungen und Gewerbebauland, nur Anteile am Gesamtumsatz von unter 10 %.
Vor dem Hintergrund dieser allgemeinen Entwicklungen kam der Gutachterausschuß für Grundstückswerte in Berlin in seinen Beratungen zu folgenden Ergebnissen für die Preisverhältnisse von Bauland zum 1. Januar 2000:
Die Preise für Ein- und Zweifamiliengrundstücke gingen bis auf wenige Ausnahmen um 5 % zurück. In den Toplagen wie Dahlem, Grunewald und Schmargendorf wurden mit 2.100 DM/m2 weiterhin die höchsten Preise in diesem Marktsegment gezahlt. In guten Lagen, wie Zehlendorf (z. B. Nikolassee mit 1.100 DM/m2) und in guten Lagen des Bezirks Steglitz (z. B. Lichterfelde mit 900 DM/m2) blieben die Preise unverändert. Ebenso weisen die Spitzenlagen in den östlichen Bezirken Berlins, wie Köpenick (Wendenschloß), Niederschönhausen (Majakowskiring) und Hohenschönhausen (Orankesee) stabile Preise auf.
Die Umsätze im Geschoßwohnungsbau bewegten sich weiterhin auf einem äußerst niedrigen Niveau. Die Bodenrichtwerte in einfachen Lagen außerhalb des S-Bahnringes (dem sog. Hundekopf) und bei den Großsiedlungen gingen nach Einschätzungen des Gutachterausschusses um rund 10 % zurück. In mittleren und guten Lagen, beispielsweise in Friedenau, Wilmersdorf, Prenzlauer Berg und anderen Lagen innerhalb des S-Bahnringes, blieb das Niveau dagegen gleich.
Aufgrund der prekären Einzelhandelssituation in der Spandauer Altstadt korrigierte der Gutachterausschuß das Wertniveau deutlich von 4.000 DM/m2 auf 3.000 DM/m2 nach unten. Im übrigen blieben die Preise für sogenannte kerngebietstypische Nutzungen (Büro- und Geschäftslagen) im Vergleich zu 1998 stabil. Die positive Entwicklung im Bezirk Mitte führte nach Einschätzung des Gutachterausschusses noch nicht zu einem Wertanstieg.
Die Preise des Baulandes für produzierendes Gewerbe zeigten sich 1999 nahezu stabil. Lediglich die Spitzenwerte gaben um 5 % nach. Das Wertniveau zum 1. Januar 2000 lag bei 120 DM/m2 bis 270 DM/m2. Die strukturelle Angleichung zwischen dem Ost- und dem Westteil der Stadt ist nunmehr endgültig vollzogen.
Bei Flächen für dienstleistungsorientiertes Gewerbe konnten bis zu einem Bodenrichtwertniveau von 1.300 DM/m2 keine Preisveränderungen festgestellt werden. Werte, die darüber lagen, sind jedoch im Vergleich zum Jahr davor um - 5 % gesunken.
Dieser Trend sei durch Unsicherheiten bei der steuerlichen und rechtlichen Auslegung des § 2 b Einkommensteuergesetz noch verstärkt worden. Im Gegensatz dazu sei die Umsatzentwicklung bei den unbebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus positiv, so Bielka. Grund dafür sei unter anderem der sich dem Abschluß zuneigende Hauptstadtumzug. Zahlreiche Beschäftigte der umgezogenen Botschaften, Spitzenverbände und Landesvertretungen etc. seien derzeit auf Wohnungssuche und belebten dadurch die Umsätze auf dem Immobilienmarkt. Eine weitere Ursache sei die rege Nachfrage nach Bauland für Einfamilienhäuser im Ostteil der Stadt. Dieser Trend werde vor allem dann deutlich, wenn man die Kauffälle für unbebaute Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte verteile. Insgesamt 84 % entfielen danach auf den individuellen Wohnungsbau der offenen Bauweise. Demgegenüber hätten die anderen Teilmärkte, Geschoßwohnungsbau, kerngebietstypische Nutzungen und Gewerbebauland, nur Anteile am Gesamtumsatz von unter 10 %.
Vor dem Hintergrund dieser allgemeinen Entwicklungen kam der Gutachterausschuß für Grundstückswerte in Berlin in seinen Beratungen zu folgenden Ergebnissen für die Preisverhältnisse von Bauland zum 1. Januar 2000:
Die Preise für Ein- und Zweifamiliengrundstücke gingen bis auf wenige Ausnahmen um 5 % zurück. In den Toplagen wie Dahlem, Grunewald und Schmargendorf wurden mit 2.100 DM/m2 weiterhin die höchsten Preise in diesem Marktsegment gezahlt. In guten Lagen, wie Zehlendorf (z. B. Nikolassee mit 1.100 DM/m2) und in guten Lagen des Bezirks Steglitz (z. B. Lichterfelde mit 900 DM/m2) blieben die Preise unverändert. Ebenso weisen die Spitzenlagen in den östlichen Bezirken Berlins, wie Köpenick (Wendenschloß), Niederschönhausen (Majakowskiring) und Hohenschönhausen (Orankesee) stabile Preise auf.
Die Umsätze im Geschoßwohnungsbau bewegten sich weiterhin auf einem äußerst niedrigen Niveau. Die Bodenrichtwerte in einfachen Lagen außerhalb des S-Bahnringes (dem sog. Hundekopf) und bei den Großsiedlungen gingen nach Einschätzungen des Gutachterausschusses um rund 10 % zurück. In mittleren und guten Lagen, beispielsweise in Friedenau, Wilmersdorf, Prenzlauer Berg und anderen Lagen innerhalb des S-Bahnringes, blieb das Niveau dagegen gleich.
Aufgrund der prekären Einzelhandelssituation in der Spandauer Altstadt korrigierte der Gutachterausschuß das Wertniveau deutlich von 4.000 DM/m2 auf 3.000 DM/m2 nach unten. Im übrigen blieben die Preise für sogenannte kerngebietstypische Nutzungen (Büro- und Geschäftslagen) im Vergleich zu 1998 stabil. Die positive Entwicklung im Bezirk Mitte führte nach Einschätzung des Gutachterausschusses noch nicht zu einem Wertanstieg.
Die Preise des Baulandes für produzierendes Gewerbe zeigten sich 1999 nahezu stabil. Lediglich die Spitzenwerte gaben um 5 % nach. Das Wertniveau zum 1. Januar 2000 lag bei 120 DM/m2 bis 270 DM/m2. Die strukturelle Angleichung zwischen dem Ost- und dem Westteil der Stadt ist nunmehr endgültig vollzogen.
Bei Flächen für dienstleistungsorientiertes Gewerbe konnten bis zu einem Bodenrichtwertniveau von 1.300 DM/m2 keine Preisveränderungen festgestellt werden. Werte, die darüber lagen, sind jedoch im Vergleich zum Jahr davor um - 5 % gesunken.
