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Mieterhöhung bei Sozialwohnungen
Anfang 2008 steigen die Kostenpauschalen für Verwaltung und Instandsetzung
26.10.2007 (GE 20/2007, Seite 1345) Zum 1. Januar 2008 erhöhen sich die Verwaltungs- und Instandhaltungspauschalen für öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialwohnungen) um fast 6 %. Das exakte Ausmaß steht noch nicht fest, weil sich die Erhöhung am noch nicht vorliegenden Indexwert des Lebenshaltungskostenindexes vom Oktober 2007 orientiert. Vermieter von Sozialwohnungen sollten aber rechtzeitig terminieren, weil die Mieterhöhungserklärungen, sofern keine oder keine wirksame Mietpreisgleitklausel vereinbart ist, dem Mieter bis zum 15. Dezember zugegangen sein müssen, um ab 1. Januar 2008 wirksam werden zu können.
2001 hatte der Gesetzgeber die Förderung von Sozialwohnungen neu geregelt und in diesem Zusammenhang auch grundlegende Neuerungen für den Ansatz der sogenannten Verwaltungs- und Instandhaltungspauschalen in der Kostenmietberechnung eingeführt. Bis dahin hatte die Bundesregierung jeweils durch Rechtsverordnung nach Einholung eines Wirtschaftsprüfergutachtens die jeweils zulässigen Pauschalen festgesetzt. Dieses mühselige Ritual hat die Bundesregierung durch eine Dynamisierung der Pauschalen in einem mehrstufigen Verfahren mit Hilfe des Lebenshaltungskosten-
indexes ersetzt.
Für den Ansatz der Instandhaltungspauschalen sieht die Zweite Berechnungsverordnung eine doppelte Dynamisierung vor. Sozialwohnungen werden in drei Baualtersklassen eingeordnet, die sich aus der Festlegung der konkreten Bezugsfertigkeit ergibt. Durch fortschreitendes Alter erfolgt in bestimmten Zeitabständen automatisch eine Einstufung in die nächstältere Baualtersklasse mit höheren Instandhaltungspauschalen.
Eine zweite Dynamisierung die auch für die Verwaltungskosten gilt erfolgt über den Lebenshaltungskostenindex. Die Pauschalen durften erstmals zum 1. Januar 2005 und danach dürfen sie jeweils zum 1. Januar eines jeden darauffolgenden dritten Jahres mithin jetzt wieder zum 1. Januar 2008 um den Prozentsatz angepaßt werden, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland insgesamt verändert hat. Maßgebend dafür ist jeweils der im Oktober des Vorjahres festgestellte Index für die kommende Mieterhöhung also der vom Oktober 2007 gegenüber dem vom Oktober 2004.
Die Steigerung wird nach folgender Formel berechnet (vgl. GE 2004, 1413, 1438): ([Neuer Indexwert dividiert durch alter Indexwert] mal 100) minus 100 = Änderung in Prozent.
Der Indexwert vom Oktober 2007 steht noch nicht fest. Der Indexwert vom September 2007 beträgt 112,8, der vom Oktober 2004 betrug 106,6. Mit dem Septemberwert von 2007 ergäbe sich vorläufig folgende Berechnung:
([112,8 : 106,6] x 100) - 100 = 5,816 %. Dieser Erhöhungsprozentsatz kann sich im Oktober noch weiter erhöhen.
Vermieter sollten sich geistig schon einmal auf die Erhöhung einstellen. Sobald der Oktober-Index vorliegt, werden wir voraussichtlich in der zweiten November-Ausgabe ausführlich berichten und entsprechende Formulare anbieten.
indexes ersetzt.
Für den Ansatz der Instandhaltungspauschalen sieht die Zweite Berechnungsverordnung eine doppelte Dynamisierung vor. Sozialwohnungen werden in drei Baualtersklassen eingeordnet, die sich aus der Festlegung der konkreten Bezugsfertigkeit ergibt. Durch fortschreitendes Alter erfolgt in bestimmten Zeitabständen automatisch eine Einstufung in die nächstältere Baualtersklasse mit höheren Instandhaltungspauschalen.
Eine zweite Dynamisierung die auch für die Verwaltungskosten gilt erfolgt über den Lebenshaltungskostenindex. Die Pauschalen durften erstmals zum 1. Januar 2005 und danach dürfen sie jeweils zum 1. Januar eines jeden darauffolgenden dritten Jahres mithin jetzt wieder zum 1. Januar 2008 um den Prozentsatz angepaßt werden, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland insgesamt verändert hat. Maßgebend dafür ist jeweils der im Oktober des Vorjahres festgestellte Index für die kommende Mieterhöhung also der vom Oktober 2007 gegenüber dem vom Oktober 2004.
Die Steigerung wird nach folgender Formel berechnet (vgl. GE 2004, 1413, 1438): ([Neuer Indexwert dividiert durch alter Indexwert] mal 100) minus 100 = Änderung in Prozent.
Der Indexwert vom Oktober 2007 steht noch nicht fest. Der Indexwert vom September 2007 beträgt 112,8, der vom Oktober 2004 betrug 106,6. Mit dem Septemberwert von 2007 ergäbe sich vorläufig folgende Berechnung:
([112,8 : 106,6] x 100) - 100 = 5,816 %. Dieser Erhöhungsprozentsatz kann sich im Oktober noch weiter erhöhen.
Vermieter sollten sich geistig schon einmal auf die Erhöhung einstellen. Sobald der Oktober-Index vorliegt, werden wir voraussichtlich in der zweiten November-Ausgabe ausführlich berichten und entsprechende Formulare anbieten.
