Ändernder Zitterbeschluß bleibt gültig

20.11.2000 (GE 20/2000, 1364) Eine durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer vorgenommene Änderung der Gemeinschaftsordnung ist wirksam.

Der Fall: Wohnungseigentümer einer aus Terrassenbungalows bestehenden Wohnungseigentumsanlage hatten begonnen, Bauarbeiten durchzuführen. Das zuständige Landratsamt hatte die Einstellung verfügt, weil keine Baugenehmigung vorlag. Kurze Zeit später fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der zehn der zwölf Wohnungseigentümer anwesend waren. Auf der Tagesordnung stand eine Neufassung der Gemeinschaftsordnung. Auf dieser Eigentümerversammlung wurden neue Kostenverteilungsmaßstäbe beschlossen und auch, daß bauliche Veränderungen von der Zustimmung einer Zwei-Drittel-Mehrheit der Eigentümer abhängig sein sollten. Außerdem wurden bisher durchgeführte bauliche Veränderungen mit Inkrafttreten der neuen Gemeinschaftsordnung als zulässig anerkannt. Schließlich wurden weitere Regelungen beschlossen, die die Teilungserklärung ergänzen sollten. Dabei ging es unter anderem um die Behandlung von Abfällen, das Anleinen von Hunden und die Gestaltung der Gartenanlage. Neun der zehn anwesenden Eigentümer stimmten dafür, einer dagegen; zwei abwesende Wohnungseigentümer hatten schriftlich ihr Einverständnis erklärt. Der Beschluß wurde nicht angefochten. Die eingangs erwähnten Wohnungseigentümer, nunmehr im Besitz einer Baugenehmigung, führten die Bauarbeiten zu Ende. Später versuchte ein anderer Wohnungseigentümer, den Rückbau und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes vor Gericht zu erzwingen.

Das Problem: Durch Wenzel (NZM 2000, 257, 260), Buck (NZM 2000, 645) und Merle (ZWE 2000, 145), alles hochrangige Wohnungseigentumsrechtler, ist neuerdings zweifelhaft geworden, ob die bereits gefestigte Rechtsprechung (BGHZ 127, 99 = GE 1994, 1383; zuletzt OLG Düsseldorf NZM 2000, 502) aufrecht zu erhalten sei, wonach bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungsinhalt („Zitterbeschlüsse“) auch für die Zukunft wirksam sind.

Das Urteil: Für die Beschlüsse, welche die Eigentümerversammlung in dem eingangs geschilderten Fall gefaßt hatte, wonach Umbauten vorgenommen werden durften und der Kostenverteilungsschlüssel geändert wurde, hat das BayObLG entschieden, daß an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist. Die Gemeinschaftsordnung, die eine Summe von Vereinbarungen darstelle, könne ihrerseits wieder durch Vereinbarung abgeändert werden. Die Regelungen der Gemeinschaftsordnung und abdingbare Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes könnten aber auch durch Mehrheitsbeschluß abgeändert werden, wenn diese nicht angefochten und deshalb bestandskräftig würden. Der neuerdings in der Literatur vertretenen Ansicht, vereinbarungs- oder gesetzesändernde Mehrheitsbeschlüsse seien wegen fehlender Beschlußkompetenz der Eigentümerversammlung nichtig, wollte das Bayerische Oberste Landesgericht ausdrücklich nicht folgen. Damit ist die Änderung der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluß weiterhin für gültig erachtet worden.
BayObLG, Beschluß vom 24. August 2000 - 2Z BR 169/99
Den Wortlaut des gesamten Urteils finden Sie abgedruckt in der Zeitschrift GE (Nr./Jahr/Seite) 20/2000, 1396.