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Mietenbericht 2006
Mietsteigerungen so gering wie noch nie Berliner Mieten niedrig
28.08.2007 (GE 16/2007, Seite 1076) Die Bundesregierung hat kürzlich dem Deutschen Bundestag den Wohngeld- und Mietenbericht 2006 vorgelegt. Der Bericht macht erneut deutlich: In keinem anderen deutschen Ballungsraum von anderen europäischen Metropolen ganz zu schweigen ist das Wohnen zur Miete so günstig wie in Berlin. Den Klassenkämpfern vom Berliner Mieterverein kann der Mietenbericht nur wärmstens als Lektüre empfohlen werden.
Jahrzehntelang jedenfalls seit der sozialliberalen Koalition Anfang der 80er Jahre haben alle Bundesregierungen durch ständig neue Mietrechts"reformen" Mieterhöhungen systematisch mit der Begründung des "sozialen Schutzes" erschwert und parallel dazu ein Gutteil Volksvermögen in den Wohnungsmarkt geschleust, um ein zusätzliches Marktsegment mit Niedrigmieten zu etablieren. Das Volk hat es damit gedankt, daß es Reiseweltmeister geworden ist und in all diesen Jahren den Titel nie mehr abgegeben hat. Auch in den kommenden Jahren bleibt dank des Mietniveaus in Deutschland für die meisten genug übrig, damit der Titel verteidigt werden kann.
Der jetzt veröffentlichte "Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung 2006" bringt es an den Tag: Um nur 4 % haben sich die Nettokaltmieten von 2003 bis 2006 erhöht, in vier Jahren also um marginale 1 % jährlich. Der Anstieg der allgemeinen Lebenshaltungskosten (zu denen auch die Mieten zählen) in dieser Zeit lag bei 1,75 % p. a. ohne Einschluß der Mieten wäre er noch höher ausgefallen. Als Faustsatz kann also durchaus gelten, daß die allgemeinen Lebenshaltungskosten doppelt so schnell gestiegen sind wie die Mieten.
Für Deutschland weist der Bericht eine durchschnittliche Warmmietbelastung von 7,32 /m2 und durchschnittlich 1,41 /m2 kalte und 1,07 /m2 warme Betriebskosten aus, mithin eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 4,84 /m2. Der neue Berliner Mietspiegel weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 4,75 /m2 aus. Das Berliner Mietniveau liegt also unter dem bundesdeutschen Mittelwert. Dabei ist noch nicht einmal berücksichtigt, daß so der Bericht in Ballungsräumen die Mieten um etwa 20 % gegenüber dem Durchschnitt nach oben abweichen.
Ausdrücklich spricht der Bericht von "entspannten Wohnungsmärkten" ("grundsätzliche Wandlung der Wohnungsmärkte von Anbieter- zu Nachfragemärkten"), während in den europäischen Nachbarländern gravierende Engpässe, begleitet von hohen Mietsteigerungen, die Regel seien. Wann endlich wird angesichts dieser andauernden und nachhaltigen Entwicklung eine (begrenzte) Freigabe der Mieten auch politisch diskutiert? Wann wird unser absolut unverständliches und investorenfeindliches Mietrecht, bei dem ein Vermieter ohne anwaltlichen oder Verbandsrat keine korrekte Mieterhöhung "hinbekommt", endlich einer Reform unterzogen, die diesen Namen auch verdient?
Ganz anders als bei den Mieten sieht die Entwicklung der Nebenkosten aus, insbesondere der Heiz- und Warmwasserkosten. Während die kalten Nebenkosten moderat in Höhe der allgemeinen Lebenshaltungskosten angestiegen sind, entwickelten sich die warmen Nebenkosten fast schon explosionsartig. Sie stiegen in vier Jahren um volle 32 % (8 % p. a.), achtmal so hoch wie die Mieten. Über Maßnahmen der Bundesregierung zur Eindämmung dieser hohen Steigerungsraten liest man in dem Bericht nichts. Bestenfalls als kleine Kompensation für den hohen Anstieg der warmen Nebenkosten dürfen indirekt die neuen steuerlichen Regelungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und qualifizierte Handwerksarbeiten gelten, die der Bericht ausdrücklich positiv erwähnt. Selbstverständlich weist der Bericht der Anteil fürs Heizen und Warmwasser beträgt 40 % des gesamten Energieverbrauchs nachdrücklich auf die bestehenden Förderprogramme zur energetischen Gebäudesanierung hin. Es wurden dadurch im Jahr 2006 mit 1,5 Mrd. Fördermitteln bei KfW-Darlehen von 9,6 Mrd. insgesamt 265.000 Wohnungen energetisch saniert.
Gewisse Risiken sieht der Bericht im Verkauf ganzer Wohnungspakete an private Investoren. Von 1999 bis 2006 wurden 1,3 Mio. Mietwohnungen (vornehmlich aus dem Besitz der öffentlichen Hand, von Bundesunternehmen oder Gewerkschaften) verkauft, das sind 6 % des gesamten Mietwohnungsbestandes der Bundesrepublik. Rund die Hälfte ging an ausländische Investoren. Die damit einhergehende Professionalisierung der Immobilienwirtschaft stelle die Wohnungspolitik, so der Bericht, im Hinblick auf mögliche soziale Folgen (Mieten, aber auch Stadtentwicklung etc.) vor neue Herausforderungen. Die Entwicklung werde sorgfältig beobachtet.
Widersprüchlich zum tatsächlichen Handeln der Bundesregering stellt sich das Kapitel Altersvorsorge durch Wohneigentumsbildung dar. Ausdrücklich weist der Bericht darauf hin, daß zu Beginn des Rentenalters 60 % der Haushalte im selbstgenutzten Eigentum leben und daß bei typischen Eigentümerhaushalten zur selben Zeit das Immobilienvermögen 70 bis 80 % des Gesamtvermögens darstelle. Es wird auch nicht bestritten, daß unter den zur Auswahl stehenden Anlageformen für die Bildung von Privatkapital (und damit zur Alterssicherung) das selbstgenutzte Wohneigentum die quantitativ wichtigste und zugleich beliebteste Wohnform sei. Aber Konsequenzen für das aktuelle politische Handeln werden daraus nicht gezogen. Von einer Einbeziehung des Immobilieneigentums in die Riesterrente ist im Bericht jedenfalls nicht die Rede. Zwar heißt es, daß dies ein wichtiges Vorhaben der Bundesregierung sei, doch dann endet der Bericht mit dem sehr lapidaren Satz: "Bisher werden auf politischer Ebene unterschiedliche Vorschläge diskutiert." Mehr nicht!
Ähnlich einfach macht es sich der Bericht beim Mietrecht. Es wird nur von "bewährten und austarierten Regelungen des Mietrechts" gesprochen. Darunter wird als "austariert" offenbar u. a. auch die (einseitige) dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter verstanden, wie sich aus einem anderen Zusammenhang ergibt. Verschwiegen wird der anhaltende Protest von Haus & Grund gegen die einseitig die Mieterschaft allgemein begünstigenden Regelungen des neuen Mietrechts.
In den kommenden zehn Jahren müßten jährlich 200.000 bis 250.000 Wohnungen gebaut werden. Zusammen mit Erhalt und Modernisierung des Bestandes würde sich daraus ein Wohnungsbauvolumen von etwa 120 bis 130 Mrd. Euro jährlich ergeben. "Damit ist der Wohnungsmarkt ein wichtiger Wirtschaftsfaktor, dessen gute investive Rahmenbedingen erhalten bleiben müssen, damit er seiner volkswirtschaftlichen Rolle weiterhin gerecht werden kann", so lobend und anerkennend der amtliche Bericht.
Der gesamte 109seitige Bericht mit umfangreichen Tabellen und Schaubildern etc. kann unter www.bmvbs.de, der Internetseite des Bundesministers für Verkehr und Bau, heruntergeladen werden.
Der jetzt veröffentlichte "Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung 2006" bringt es an den Tag: Um nur 4 % haben sich die Nettokaltmieten von 2003 bis 2006 erhöht, in vier Jahren also um marginale 1 % jährlich. Der Anstieg der allgemeinen Lebenshaltungskosten (zu denen auch die Mieten zählen) in dieser Zeit lag bei 1,75 % p. a. ohne Einschluß der Mieten wäre er noch höher ausgefallen. Als Faustsatz kann also durchaus gelten, daß die allgemeinen Lebenshaltungskosten doppelt so schnell gestiegen sind wie die Mieten.
Für Deutschland weist der Bericht eine durchschnittliche Warmmietbelastung von 7,32 /m2 und durchschnittlich 1,41 /m2 kalte und 1,07 /m2 warme Betriebskosten aus, mithin eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 4,84 /m2. Der neue Berliner Mietspiegel weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 4,75 /m2 aus. Das Berliner Mietniveau liegt also unter dem bundesdeutschen Mittelwert. Dabei ist noch nicht einmal berücksichtigt, daß so der Bericht in Ballungsräumen die Mieten um etwa 20 % gegenüber dem Durchschnitt nach oben abweichen.
Ausdrücklich spricht der Bericht von "entspannten Wohnungsmärkten" ("grundsätzliche Wandlung der Wohnungsmärkte von Anbieter- zu Nachfragemärkten"), während in den europäischen Nachbarländern gravierende Engpässe, begleitet von hohen Mietsteigerungen, die Regel seien. Wann endlich wird angesichts dieser andauernden und nachhaltigen Entwicklung eine (begrenzte) Freigabe der Mieten auch politisch diskutiert? Wann wird unser absolut unverständliches und investorenfeindliches Mietrecht, bei dem ein Vermieter ohne anwaltlichen oder Verbandsrat keine korrekte Mieterhöhung "hinbekommt", endlich einer Reform unterzogen, die diesen Namen auch verdient?
Ganz anders als bei den Mieten sieht die Entwicklung der Nebenkosten aus, insbesondere der Heiz- und Warmwasserkosten. Während die kalten Nebenkosten moderat in Höhe der allgemeinen Lebenshaltungskosten angestiegen sind, entwickelten sich die warmen Nebenkosten fast schon explosionsartig. Sie stiegen in vier Jahren um volle 32 % (8 % p. a.), achtmal so hoch wie die Mieten. Über Maßnahmen der Bundesregierung zur Eindämmung dieser hohen Steigerungsraten liest man in dem Bericht nichts. Bestenfalls als kleine Kompensation für den hohen Anstieg der warmen Nebenkosten dürfen indirekt die neuen steuerlichen Regelungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und qualifizierte Handwerksarbeiten gelten, die der Bericht ausdrücklich positiv erwähnt. Selbstverständlich weist der Bericht der Anteil fürs Heizen und Warmwasser beträgt 40 % des gesamten Energieverbrauchs nachdrücklich auf die bestehenden Förderprogramme zur energetischen Gebäudesanierung hin. Es wurden dadurch im Jahr 2006 mit 1,5 Mrd. Fördermitteln bei KfW-Darlehen von 9,6 Mrd. insgesamt 265.000 Wohnungen energetisch saniert.
Gewisse Risiken sieht der Bericht im Verkauf ganzer Wohnungspakete an private Investoren. Von 1999 bis 2006 wurden 1,3 Mio. Mietwohnungen (vornehmlich aus dem Besitz der öffentlichen Hand, von Bundesunternehmen oder Gewerkschaften) verkauft, das sind 6 % des gesamten Mietwohnungsbestandes der Bundesrepublik. Rund die Hälfte ging an ausländische Investoren. Die damit einhergehende Professionalisierung der Immobilienwirtschaft stelle die Wohnungspolitik, so der Bericht, im Hinblick auf mögliche soziale Folgen (Mieten, aber auch Stadtentwicklung etc.) vor neue Herausforderungen. Die Entwicklung werde sorgfältig beobachtet.
Widersprüchlich zum tatsächlichen Handeln der Bundesregering stellt sich das Kapitel Altersvorsorge durch Wohneigentumsbildung dar. Ausdrücklich weist der Bericht darauf hin, daß zu Beginn des Rentenalters 60 % der Haushalte im selbstgenutzten Eigentum leben und daß bei typischen Eigentümerhaushalten zur selben Zeit das Immobilienvermögen 70 bis 80 % des Gesamtvermögens darstelle. Es wird auch nicht bestritten, daß unter den zur Auswahl stehenden Anlageformen für die Bildung von Privatkapital (und damit zur Alterssicherung) das selbstgenutzte Wohneigentum die quantitativ wichtigste und zugleich beliebteste Wohnform sei. Aber Konsequenzen für das aktuelle politische Handeln werden daraus nicht gezogen. Von einer Einbeziehung des Immobilieneigentums in die Riesterrente ist im Bericht jedenfalls nicht die Rede. Zwar heißt es, daß dies ein wichtiges Vorhaben der Bundesregierung sei, doch dann endet der Bericht mit dem sehr lapidaren Satz: "Bisher werden auf politischer Ebene unterschiedliche Vorschläge diskutiert." Mehr nicht!
Ähnlich einfach macht es sich der Bericht beim Mietrecht. Es wird nur von "bewährten und austarierten Regelungen des Mietrechts" gesprochen. Darunter wird als "austariert" offenbar u. a. auch die (einseitige) dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter verstanden, wie sich aus einem anderen Zusammenhang ergibt. Verschwiegen wird der anhaltende Protest von Haus & Grund gegen die einseitig die Mieterschaft allgemein begünstigenden Regelungen des neuen Mietrechts.
In den kommenden zehn Jahren müßten jährlich 200.000 bis 250.000 Wohnungen gebaut werden. Zusammen mit Erhalt und Modernisierung des Bestandes würde sich daraus ein Wohnungsbauvolumen von etwa 120 bis 130 Mrd. Euro jährlich ergeben. "Damit ist der Wohnungsmarkt ein wichtiger Wirtschaftsfaktor, dessen gute investive Rahmenbedingen erhalten bleiben müssen, damit er seiner volkswirtschaftlichen Rolle weiterhin gerecht werden kann", so lobend und anerkennend der amtliche Bericht.
Der gesamte 109seitige Bericht mit umfangreichen Tabellen und Schaubildern etc. kann unter www.bmvbs.de, der Internetseite des Bundesministers für Verkehr und Bau, heruntergeladen werden.
Autor: Karlheinz Reher
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